Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России

Актуальность темы

исследования. За последние несколько лет проблема доступного и комфортного жилья вышла на первый план, являясь одновременно одним из важнейших экономических, социальных и политических вопросов. С начала 2006 г. в Российской Федерации стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», рассчитанный на шесть лет (до 2012 г.).

Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В стране появилась материальная база жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, и более 90% строительных организаций являются частными компаниями.

В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн.кв.м., и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства.

Как экономическая категория ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых — предоставление ссуд населению. И, в-третьихинвестирование средств в развитие рынка жилья.

В то же время эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться. Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения. Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким.

Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами. Граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья. Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения.

Сегодня ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в 20 раз (с 3,6 млрд руб. в 2002 г. до 60 млрд руб. в 2006 г.) под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства крайне малы. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании «массовости» (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.

После принятия в 1998 году Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судах рассмотрено большое количество гражданских дел, связанных с ипотекой, появились различные точки зрения и толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Перед правоведами встала задача осмысления нормативной базы, регулирующей залог недвижимости и кредитование на приобретение жилья, разработки четких и ясных рекомендаций по ее совершенствованию.

Одним из факторов, обусловливающих актуальность темы исследования, является, на наш взгляд, и недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, связанная не только с такими объективными причинами, как высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства, но и с недостаточной информированностью основной массы граждан об этом виде правоотношений.

Степень научной разработанности темы. Рост числа научных публикаций (книг и статей в специализированных юридических изданиях) за последнее десятилетие однозначно свидетельствует о неподдельном интересе исследователей и ученых к проблеме развития ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России.

Правовые и организационные вопросы ипотеки как правового института на общетеоретическом уровне достаточно глубоко разработаны в ряде монографий и диссертационных исследованиях.

Формирование современного российского рынка ипотечных отношений происходит в соответствии с теорией отечественного ипотечного права дореволюционного периода. Проект Вотчинного Устава до сих пор считается образцом ипотечного права. Поэтому особое значение имеют для настоящего диссертационного исследования работы Базанова И.А.1 и Фрейтага Л.А.2.

По проблемам ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательства защитили диссертации такие ученые, как А. В. Черных, Л. Ф. Нетишинская, О. С. Царапкина, В. Ф. Понька, А. А. Киселев, С. В. Прокфьев, З. В. Хрулева, О. В. Чижова. Банковскими аспектами применения ипотечного законодательства на монографическом уровне занимались В. В. Кулаков, Л. Б. Ратманова. Несколько диссертационных исследований были посвящены вопросам государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок ипотеки (Головин Ю.И., Фадеев.

1 Базанов И А. происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве, в связи с современным строем народного хозяйстваб Дисс. Магистра гражданского права. — М., 1900.

2 Фрейтаг АЛ. Материальное право проекта Вотчинного устава Т.1.

Введение

Основные начала вотчинной системы. Право собственности и права чужой недвижимости. Договоры найма и продажи леса на сруб. Т.2 Залоговое право.

Заключение

: Дисс. докт. юрид. наук. — Юрьев, 1914.

A.B.). Достаточно подробно были исследованы вопросы ипотеки сельскохозяйственных земель (Пономарев М.Г.), залога предприятия (Григорьева А.Г.), морских судов (Фалилеев П.А., Абрамова М.В.).

Проблемам ипотеки в жилищной посвящена работа М.М.Орловой3 и в некоторой части — работа Е.С.Роговой4, в которых не учитываются новые положения законодательства, а также современная правоприменительная практика. В указанных работах также не рассматривался специально договор приобретения жилья по ипотеке.

Таким образом, ипотечная тематика в жилищной сфере является сравнительно новой для российской правовой доктрины и практики. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, особенно в последнее время, наблюдается определенная недостаточность комплексных специализированных исследований в российской правовой науке в данной области.

Вышеизложенное предопределило актуальность избранной темы исследования.

Целью исследования является определение правовых и организационных основ ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России, а также выявление особенностей ипотечного жилищного кредитования и выработка конструктивных правовых предложений по их решению.

Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач:

— исследовать исторические этапы развития ипотечных отношений в Российской Федерации, а также современные тенденции их развития;

3 Орчова ММ Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. канд. юрид. наук. — Волгоград, 2001.

4 Рогова Е С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. канд. юрид. наук. — М., 2002.

— выявить понятие и сущность договора приобретения жилья по ипотеке с учетом современного нормативно-правового регулирования порядка его заключения, изменения и расторжения;

— дать правовую характеристику и оценку ипотечного кредитования как способа осуществления гражданами права на жилище;

— выявить и систематизировать основные источники нормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

— определить особенности развития ипотеки в условиях реформы жилищного законодательства;

— выявление и анализ проблем формирования рынка доступного жилья в России, а также предложение путей их решения;

— определение роли государства в развитии системы ипотечного жилищного кредитования;

— выявить и проанализировать проблемы реализации в России ипотечных жилищных программ и предложить пути их решения;

— разработать конкретные механизмы совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в России.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в частности в условиях реформы жилищного законодательства в Российской Федерации.

Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства, с помощью которых регулируется ипотечное жилищное кредитование в России.

Методологическую основу диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формально-логический, анализ, синтез, социологический интервьюирование), историко-юридический, метод сравнительного правоведения и другие.

Теоретическая база исследования. Выводы, сделанные в диссертационном исследовании, основываются на достижениях как дореволюционной, так и советской, и современной научной мысли, выраженной в работах ученых-цивилистов: М. М. Агаркова, Б. С. Антимонова, С. И. Аскназия, И. А. Базанова, СЛ. Бабкина, А. А. Башмакова, В. В. Безбаха, В. А. Белова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся,.

A.B. Бенедиктова, В. В. Витрянского, A.A. Вишневского, М.Ф. Владимирского-Буданова, JT.B. Гантовера, Б. М. Гонгало, И. Д. Грачева, В. П. Грибанова, Д. М. Генкина, Г. Дернбурга, Д. Д. Дювернуа,.

B.C. Ема, Б. Д. Завидова, A.C. Звоницкого, О. С. Иоффе, Ю. Х. Калмыкова, JI.A. Кассо, Г. М. Кесельмана, Н. Косаревой, О. С. Красавчикова, JT.A. Лунца, Д. И. Мейера, А. А. Молчанова, В. В. Меркулова, В. М. Минца, И. О. Нерсесова, А. Н. Никитина, И. Б. Новицкого, Е. А. Павлодского, Н. Пастуховой, О. Плешановой, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, Н. Рогожиной, В. А. Рыбакова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, В. А. Тархова, P.O. Халфиной, В. А. Хохлова, З. И. Цыбуленко, Б. Б. Черепахина, В. В. Чубарова, Г. Ф. Шершеневича и др.

Эмпирическую базу исследования составили Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г., федеральный закон от 16 июля 1998 года № 103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)" — Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах" — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах" — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" — Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса.

Российской Федерации" и др., а также опубликованные и неопубликованные материалы судебной практики.

Автором также были исследованы статистические данные коммерческих банков Москвы и Санкт-Петербурга, опубликованные на их официальных сайтах в Интернете, относительно реализации 105 ипотечных программ (спроса на них, порядка и особенностях оформления по каждой их них ипотечного жилищного кредита), выявившее основные направления деятельности ипотечного банковского кредитования, а также автор принимал участие в обработке результатов интервьюирования более чем ста сорока работников коммерческих банков, осуществляющих ипотечные жилищных программы на тему «Правовые основы построения в России эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования населения», в результате которого были определены сильные и слабые стороны набирающей обороты ипотеки, а также выявлены механизмы совершенствования отношений между коммерческими банками и потенциальными заемщиками денежных средств на покупку жилого помещения (квартиры) (2004;2006 гг.), проводившегося с участием Московского государственного университета сервиса.

Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из первых комплексных исследований монографического уровня, посвященных выявлению и систематизации правовых и организационных особенностей ипотечного жилищного кредитования в условиях реформы жилищного законодательства в России.

Автором самостоятельно определена природа договора о приобретении жилья по ипотеке как трехстороннего договора особого рода, определено место этого договора в системе гражданско-правовых договоров. Проведена классификация временных периодов развития представлений об ипотеке жилья в Росси. Выявлены юридические причины, препятствующих развитию системы ипотеки и ипотечного жилищного кредитования в России, недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы.

На защиту выносятся следующие выводы и предложения:

1. По происхождению и своей сущности как явление объективной реальности договорные отношения, опосредующие переход права собственности на жилье с условием об ипотеке (договор приобретения жилья по ипотеке), возник и существует самостоятельно, вне зависимости от иных форм организации коммерческой деятельности.

2. Договор купли-продажи жилья с одновременным включением в него условий об ипотеке (договор приобретения жилья по ипотеке) является многосторонней сделкой, договором со специфической целью, выраженным организационным характером и наличием в своей конструкции вещно-правовых элементов. Такой договор не целесообразно рассматривать как договор с элементами двух договоров — договора приобретения жилого помещения (купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве) и договора ипотеки, действия сторон по которому направлены на реализацию условий этих договоров. Договор ипотеки жилья в этом смысле является самостоятельным вводом договоров, договором sui generis.

Поэтому наиболее приемлемым вариантом оформления приобретения жилого помещения за счет кредитных или заемных средств в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является трехсторонний договор купли-продажи жилого помещения с одновременной ипотекой.

3. Для нормального функционирования системы жилищного ипотечного кредитования необходимо государственное вмешательство в эту сферу, а именно: скорейшая разработка и утверждение на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве, а также Положения о порядке их заключения и исполнения.

Хотя указанные типовые договоры будут иметь рекомендательный характер, они могут послужить основой для дальнейшего формирования нормативных требований к существенным и иным условиям указанных видов договоров.

4. Применение банками льготного жилищного ипотечного кредитовании за счет своего капитала следует стимулировать путем введения для них благоприятного налогового режима, поощрения использования смешанного кредита с одновременным участием частного и государственного капитала, закрепления пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, ограничения уровней максимальных размеров дивидендов для банков, которым предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США.

5. Целесообразно на региональном и муниципальном уровнях разработать и активно внедрять модели жилищного кредитования населения, по которым весь первоначальный взнос или его часть выплачивается государством или работодателем гражданина с последующим удержанием из его доходов или имущества различными законными способами.

6. Необходимо ввести и законодательно закрепить правила обязательного страхования риска кредитора в договоре ипотеки жилья.

Соответствующие изменения потребуется внести в п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 32 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе предложения, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.

Приведенная теоретическая разработка отдельных проблем ипотеки жилья отвечает запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при разрешении конкретных судебных споров. Кроме того, содержащиеся в диссертации предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности, при преподавании курса «Гражданское право», «Жилищное право». Предложения, сформулированные в диссертационном исследовании, направлены на развитие российского законодательства в сфере ипотеки жилья.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Материалы диссертации используются в учебном процессе указанного университета при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому и жилищному праву. Основные идеи и научные положения данного исследования нашли свое отражение в научных публикациях автора, а также легли в основу его выступлений на международной научно-практической конференции «Российская Конституция и развитие законодательства» (29 октября 2003 г., г. Москва), общероссийской научно-практической конференции «Правовые проблемы экономической, административной и судебной реформы в России» (20−21 декабря 2004 г., г. Москва), конференции «Современное состояние российского законодательства и его систематизация» (май 2005 г., г. Москва).

Заключение

.

Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья в России в декабре 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ было принято 27 законов, среди которых ипотека занимает центральное место. Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны — жилищную проблему.

На правительственном уровне приняты национальные проекты, в том числе — приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции, инструкции по данному вопросу. Только законов и постановлений правительства субъектами Российской Федерации о развитии ипотечного жилищного кредитования принято более 300. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе.

Анализ процесса развития ипотеки жилища в России, обобщение практического опыта применения жилищного ипотечного кредитования, свидетельствуют о том, что необходима активизация развития социальной ипотеки жилища поддерживаемая государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. Возрождение и развитие социальной направленности ипотеки жилища, решение сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем, возможно через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами. Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Договор приобретения жилого помещения на кредитные или заемные средства является трехсторонним договором с элементами двух договоров — договора приобретения жилого помещения (купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве) и договора ипотеки, действия сторон по которому направлены на реализацию условий этих договоров. Ипотека при этом возникает на основании договора в соответствии с юридической нормой ст. 77 Закона об ипотеке.

Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый — политический — план. С начала 2006 г. в Российской Федерации стартовал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», рассчитанный на 6 лет (до 2012 г.). Он включает подготовительный этап (2005 г.), первый этап (2006;2007 гг.) и второй этап (2008;2010 гг.). На первом этапе (2006;2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:

— увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

— повышение доступности жилья;

— увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

— выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Каждый из них будет реализоваться по-своему. Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку. В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов. Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.

Механизмами реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002;2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов. По направлению «Повышение доступности жилья» к основным целевым показателям относятся улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. — в 2006 году.

Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В стране появилась институциональная база жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, и более 90% строительных организаций являются частными компаниями. Правда, в остальном пока следует констатировать лишь сплошные огорчения. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.

Существуют две основные модели системы ипотечного кредитования. Первая — модель депозитного института или сберегательного банка — аккумулирует фонды за счет средств вкладчиков. При этом сберегательный банк сам предоставляет и обслуживает ипотечные займы, и сам же является инвестором. Вторая модель — модель закладного банка — использует для привлечения средств ипотечные компании, продающие выданные займы третьему лицу — инвестору.

В условиях превышения спроса над предложением (когда в крупных городах велико число лиц, скупающих квартиры за наличные, кстати, в большинстве случаев, в целях дальнейших перепродаж и извлечения прибыли) введение ипотечных кредитов стало катализатором не удешевления, а удорожания жилья. Таким образом, национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» сделал жилье еще более недоступным для среднестатистического гражданина.

Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны. Однако представители российских властей, принявших по поручению Президента РФ государственный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», не готовы пойти на «нерыночное» субсидирование. Они утверждают, что обновленная на днях чиновниками программа борьбы с инфляцией позволит снизить к 2010 г. среднюю ставку ипотечного кредита до 8% годовых. Государственная программа предполагает, что к этому сроку будет введено в действие 80 миллионов квадратных метров нового жилья, что вкупе с низкой процентной ставкой обеспечит народу доступ к недорогой жилплощади. По данным Минэкономразвития России, сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет порядка 14% годовых. Однако комиссия банков, а также административные «ловушки», которые должен преодолеть получатель кредита, делают заем на получение жилья значительно дороже.

Результат один: подавляющее большинство населения не может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках -«стройсберкассах». В ближайшее время будет окончательно доработан законопроект об этой накопительной системе, которая весьма распространена в Европе. Участие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому ипотека пока недоступна. Государство постепенно приходит к тому, что необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию.

Основной целью поправок, принятых позднее в указанный Федеральный закон, стало выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства. При этом легко заметить, что большинство внесенных изменений носят односторонний характер, и направлены на установление дополнительных гарантий застройщику. Соответственно, степень защиты экономически слабой стороны договора — частного соинвестора — снижается.

В современных экономических условиях оптимальное развитие ипотеки (прежде всего — жилищной), способно повысить не только темпы экономического роста ВВП, но и обеспечить большую занятость трудоспособного населения, что достаточно важно для страны, которая приобрела статус поставщика сырья и продукции с незначительным числом промышленных переделов на мировом рынке, а также потребителя широкого спектра зарубежных товаров и услуг.