Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости

Одной из наиболее актуальных проблем стоящих перед правительством Российской Федерации, является проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем. На текущий момент наблюдаются значительные диспропорции между потребностями населения в жилье и возможностями его приобретения. Вместе с тем, отсутствует система долгосрочного жилищного кредитования, недостаточны объемы жилищного строительства, низка развитость социальной инфраструктуры, имеет место невыполнения обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем со стороны государства.

В 2005 году правительством Российской Федерации была предпринята попытка решения сложившейся ситуации, путем создания национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Его целью было формирование рынка доступного жилья и обеспечение граждан комфортными условиями проживания. Однако, в программе не было предусмотрено механизма реализации разработанных проектов и программ, способного свести воедино интересы всех вовлеченных в создание доступного жилья сторон, что привело к невыполнению поставленных задач.

Функции единого механизма реализации разработанных к настоящему времени национальных жилищных программ, может взять на себя предлагаемая в диссертации государственно — коммерческая финансовая структура в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующаяся на аккумуляции сбережений граждан, подобно действующим паевым инвестиционным фондам (ПИФам), однако направляющая аккумулированные средства на инвестиции в жилищное строительство.

Специализированные паевые инвестиционные фонды получили значительное развитие в Росси в последние годы. Благодаря четкой регламентации и контролю паевые инвестиционные фонды стали наиболее защищенным коллективным инструментом инвестирования. В 156 федеральном законе «Об инвестиционных фондах» строго прописан механизм создания и функционирования фондов, а также разделены процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т. е. открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета).

Инфраструктура ЖилПИФа — позволяет не только использовать его как единый механизм реализации разработанных в настоящее время национальных жилищных программ, но и привлечь к их реализации частных инвесторов, а так же профессиональных участников рынка недвижимости.

Названные аспекты обуславливают объективную необходимость научного осмысления поставленных вопросов, что и определило актуальность темы и основные направления диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании необходимости создания на базе специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости единого механизма реализации национальных жилищных проектов для регионов Российской Федерации с учетом их экономического и социального развития.

Для достижения поставленной цели в рамках работы будет необходимо решить следующие задачи:

— проанализировать зарубежный опыт создания и развития инвестиционных фондов;

— изучить отечественную практику формирования и управления российскими паевыми инвестиционными фондами.

— исследовать условия становления и развития национальных жилищных программ.

— раскрыть предпосылки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов.

— Разработать методику, позволяющую учесть региональную специфику при формировании специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации.

— определить состав участников, их функции, а так же принципы взаимодействия в рамках рассматриваемых специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости.

— разработать рекомендации по практике создания и развития региональных специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости.

— провести оценку эффективности использования специализированных паевых инвестиционных жилищных фондов в реализации национальных жилищных проектов.

Предмет исследования — методы, модели и принципы создания и развития эффективного механизма реализации национальных жилищных программ.

Объектом исследования являются национальные жилищные проекты, реализуемые правительством Российской федерации и специализированные паевые инвестиционные фонды.

Теоретической основой исследования послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт создания и использования инвестиционных фондов (П. Линч, Д. Ротшильд, Б. М. Смит, Д. Хилл, Д. Пруитт, Воропаев В. И., У. Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж. В. Бэйли, А. Суханов, М.В. Чекулаев), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), статистические материалы о социально-экономическом равитии субъектов Российской Федерации, законодательные и нормативные акты Российской федерации.

Методология исследования базировалась на общей теории фондовых рынков, теории организации, методах статистического и экономико-математического анализа. Непосредственно в исследуемой области формирования механизма реализации национальных жилищных программ общая теоретическая и методологическая база находится в стадии формирования. При разработке методических положений построения и развития ЖилПИфа автор опирался на имеющиеся разработки в области общей теории управления и инвестиционного менеджмента.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методики формирования и развития специализированных инвестиционных фондов жилой недвижимости и на их основе создании единого механизма реализации национальных жилищных проектов в регионах Российской Федерации, учитывающего их региональную специфику, а так же позволяющего привлечь к их реализации как частных, так и коллективных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разрабатываемая в рамках диссертации методика создания государственно — коммерческой финансовая структуры в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, основанного на аккумуляции сбережений граждан, позволит регионам Российской Федерации формировать на своей территории подобные фонды, что в свою очередь откроет возможность эффективно реализовать поставленные национальными жилищными проектами задачи.

Заключение

.

В процессе исследования был изучен мировой опыт и проведена классификация весьма многообразных паевых инвестиционных фондов, действующих в разных странах, что позволило увидеть гибкость и динамику самого процесса формирования паевых инвестиционных фондов. Это открывает возможность закладывать при формировании подобных фондов разнообразные факторы и условия. Такой взгляд на формирование Паевых инвестиционных фондов, позволяет использовать широкие возможности специализации, при создании новых видов паевых фондов в условиях развивающегося рынка современной России.

С созданием в России института паевых инвестиционных фондов появляется оптимальный по своей экономической эффективности инвестиционный посредник, который может реально изменить представление об инвестиционном процессе своей организационной формой и предоставлением финансовых услуг инвесторам. При поддержке государства и создании благоприятных условий деятельности ПИФы смогут повысить конкуренцию не только среди финансовых институтов, но и среди других хозяйствующих субъектов.

Деятельность такого посредника, базирующаяся на достоверности и доступности оперативной финансовой информации, ограниченная рамками лицензирования и одновременно перекрестного контроля за правомерностью проведения операций и в свою очередь ориентированная на инвесторов вне зависимости от их финансовых возможностей и одновременно способная сочетать названные свойства с общим государственным контролем — может оказать позитивное воздействие на российскую экономику в целом, вернув утраченное доверие частных вкладчиков и обеспечить недостающее финансирование Национальных жилищных проектов.

Для успешной реализации намеченных Национальных жилищных проектов, направленных на удовлетворение потребностей всего населения в жилье на территории десятков областей и регионов России, резко отличающихся друг от друга в экономическом и социальном развитии необходимо создание единого механизма управления этим процессом. Функции такого единого механизма, может взять на себя предлагаемая в работе государственно — коммерческая организационно — финансовая структура в форме паевого инвестиционного фонда, специализирующегося на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство и названного в настоящей работе жилищный паевым инвестиционным фондом — «ЖилПИФ"ом.

Диапазон функций единого механизма реализации жилищных программ на территории России колеблется в таких больших пределах, что неизбежны выводы о необходимости, при создании ЖилПИФов, учитывать специфику каждого региона. В работе выполнена классификация регионов по степени их производственно — экономического и социально развития, по разработанной методике на основе данных Росстата. Это позволило выявить их относительную однородность применительно к обозначившимся группам, что в свою очередь, дает возможность сформировать единые для регионов каждой группы, но различные по обозначившимся группам, организационно — экономические схемы построения коммерческо-государственных финансово — кредитных организации или иначе говоря сформировать Региональные ЖилПИФы.

Региональные ЖилПИФы, позволяют сочетать интересы всех участников инвестиционно — строительного процесса, и вместе с тем подводят юридическую и финансово-экономическую базу под реализацию Национальных жилищных программ. Однако, практическая реализация новой организационно-финансовой структуры, какой могут стать ЖилПИФы нуждается в доработке ряда нормативных актов федеральной и региональной власти, с одновременным развитием динамичности подходов к индивидуальным условиям регионов. В результате, может быть получен двойной результат: запущен эффективный организационно-финансовый механизм реализации национальных жилищных программ с одной стороны и создан современный инструмент коллективных инвестиций в форме ЖилПИФов с другой стороны.

Одним из главных организационных эффектов формирования региональных ЖилПИФов проявляется в централизации денежных ресурсов на конкретной территории способных превратиться в адресные инвестиции. Это достигается за счет особенностей функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов, а так же созданием надежной управляющей компании сочетающей в себе функции, как по аккумуляции денежных средств, так и по их распределению.

Важным организационным эффектом создания регионального ЖилПИФа является внедрение в практику реализации Национальных жилищных проектов разнообразных передовых приемов и методов управления в зависимости от особенностей региона. В одних регионах, используются современные методы управления аккумулированием частных вкладов, в других — передовые методы управления развитием производственно — технической базы строительства, в третьих внедряются новые технологии управления инвестиционно — строительными проектами, то есть создаются девелоперские структуры.

Социальным эффектом от создания региональных ЖилПИФов является улучшение структуры занятости в регионах за счет роста рабочих мест, увеличения заработной платы и как следствие улучшение качества жизни, что позитивно сказывается на социально-экономическом развитии каждого региона и страны в целом.

Бюджетным эффектом от создания региональных ЖилПИФов является снижение нагрузки на различные уровни бюджетов за счет снижения доли бюджетного финансирования, уменьшения субсидирования населения, а так же уменьшения срока возврата бюджетных средств.

Сочетание в рамках единого механизма всех этапов инвестицонностроительного процесса, открывает возможность исключить из него появившиеся посреднические структуры, тем самым снизить стоимость жилья для конечного потребителя, сделав его более доступным.