Конституция Российской Федерации, принятая 25 декабря 1993 года1, провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.
До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности пивным образом за счет жилья, получаемого на условиях договора найма в пользование из государственного и общественного жилищного фонда, и лишь небольшая часть населенияза счет индивидуального жилищного фонда (через жилищные, жипнщно-сфоигельные кооперативы)2.
В связи с переходом к рыночной экономике назрела острая необходимость в выработке новых подходов к решению жилищной проблемы. На сегодняшний день принцип распределения жилья, построенного за счет государственных капитальных вложений, изменился в сторону преимущественного его строительства (приобретения) за счет собственных средств граждан.
Реформа жилищно-коммунальной сферы призвана повысшь эффективность использования и улучшения сохранности жилищного фонда, развить у граждан, проживающих в жилых домах и жилых помещениях, чувство хозяина дома, кваршры3.
Действующее законодательство предусматривает различные основания и способы приобретения жилья: это купля-продажа, мена, индивидуальное жилищное строительство и другие гражданско-правовые сделки, не противоречащие законодательству.
Актуальность выбранной нами темы исследования обусловлена её большим теоретическим и практическим значением для совершенствования российского законодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства.
1 Конституция Российской Федерации. — М., 1993. — Ст. 40.
2 О жилищно-строительной кооперации (с измен, и доп. на 13.04.1993 г.): Постановление СМ СССР от 26 ноября 1982 года // Собрание актов Президента и Правительства РФ. -1993. — № 21, — Ст. 1965.
3 Седугин П. И. Кто в жилом доме хозяин? // Жилищное право. -1998. — № 2. — С. 13.
В настоящее время жилищный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Особенно остро жилищная проблема влияет на демографическую ситуацию в стране. В частности, результаты социологических опросов показывают, что среди причин, по которым молодые семьи не желают иметь детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. В России распадается почта половина заключенных браков, а средняя продолжительность брака у разведенной молодежи в возрасте до 30 лет составляет 3,1 года По причине разводов ежегодно 500 тысяч детей остаются без одного родителя.
Наличие жилищных проблем оказывает негативное воздействие и на другие социальные показатели, в том числе на состояние здоровья молодежи, уровень ее образования, рост преступности и другие1. Граждане, не щдеясь на помошь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или другие подобные договоры. Однако суть указанных договоров, их правовая природа не определены в России на законодательном уровне. Отсутствие источников законодательного оформления отношений по долевому строительству, противоречивость правовой природы договора и практическая значимость договоров для привлечения средств физических лиц в строительство жилья и послужили причиной выбора темы данного исследования.
Цель и задачи исследования
.
Целью диссертационной работы является систематизирован! шш анализ проблем, связанных с заключением и исполнением договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства, рассмотрение системы договоров, заключаемых гражданами в сфере жилищного строительства, анализ соотношения теоретических проблем с проблемами суде (жой практики и разработка предложений, но выбору наиболее оптимальных финансовых схем привлечения средств граждан в жилищное строительство.
Для достижения поставленных целей решались следующие задачи: 1. Анализ правовой природы договора долевого участия в строительстве.
1 Шевчук Л. Особенности молодежного строительства // Миллион. -2000 .- № 5. — С. 20.
2. Определение сферы применения договора долевого участия в строительстве, включая обобщение опыта отдельных регионов России в области поддержки граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
3. Анализ существенных условий договора долевого участия в строительстве.
4. Определение содержания договора долевого участия в строительстве.
5. Анализ рисков по договору долевого участия в строительстве.
6. Определение соотношения договора долевого участия в строительстве с иными видами договоров — такими как инвестиционный договор, договор простого товарищества, договор строительного подряда, договор купли-продажи и другие.
7. Обоснование необходимости урегулирования отношений по договору долевого участия нормами федерального закона.
Предмет диссертационного исследования.
Предметом исследования являются вопросы совершенствования договорных отношений, складывающихся в области финансирования гражданами жилищного строительства. Методы исследования.
В своем исследовании диссертант использовал общенаучные методы познания, в частности, методы системного и комплексного анализа и другие. Кроме того, в работе применялись частные методы исследования, в том числе сравнительно-правовой, методы толкования закона и толкования права.
Теоретической предпосылкой диссертационного исследования стали труды таких ученых, как Д. И. Мейер, О. С. Иоффе, Г. Ф. Шершеневич, Г. Е. Авилов, В. А. Белов, Е. Богданов, М. Брагинский, В. Бублик, В Б Вшрянский, Гаврилов Э. П, С. А. Денисов, B.C. Ем, БД Завидов, АБ. Калинин, НИ Клейн, МБ. Кротов, ТД Левина, ВН. Лиговкин, Б. В. Муравьев, АБ. Майфарг, ЛА Новоселова, ДГ. Лавров, ЮБ. Романец, АБ. Савельев, ПИ. Седугин, К. И. Скловский, Ю. Свирин, ВМ Танаев, ГБ. Цепов, ЛИ Чубаров, А Шаханов, СН Юшкевич и ряда других.
В диссертации также использованы материалы судебной практики Верховного суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации, арбитражных суда, в юм числе арбитражного суда Красноярского края, изучены и проанализированы конкретные дела районных судов г. Красноярска.
Научная новизна работы состоит в том, что проведенное исследование позволило акцентировать внимание на проблемах совершенствования договорных отношений в сфере жилищного строительства. В диссертации приведены наиболее распространенные финансовые схемы привлечения средств физических лиц, используемые в практике жилищного строительства и обусловленные теми или иными особенностями экономических условий, а также направленностью на определенного потребителя.
По мнению диссертанта, определение правовой природы договора долевого участия в строительстве позволяет применить к нему те нормы права, которые созданы для регулирования именно данного договора Это в свою очередь предотвратит возникновение споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора долевого участия в строительстве. В этой связи диссертант считает возможным вынести на защшу следующие положения, имеющие значение не только для науки, но и для практики:
1. Обоснование своеобразной правовой природы договора долевого участия в строительстве состоит в том, что данный договор относится к непоименованным договорам. Необходимость его самостоятельной правовой регламентации объясняется тем, что она позволит предотвратить многочисленные риски в сфере строительства, такие как нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию, увеличение стоимости строительства, риск многократной перепродажи права на строящееся жилье и сделать доступным для граждан приобретение жилья.
2. Отличительной особенностью договора долевого участия в строительстве по сравнению с уже существующими в части второй Гражданского кодекса РФ договорными конструкциями, регулирующими отношения застройщиков и лиц, приобретающих у них жилье, является то, что он сопутствует договорам, опосредующим строительный процесс, так как платой за предоставление финансовых и иных ресурсов для осуществления строительства является часть объекта недвижимости, соответствующая внесенным в строительство ресурсам.
3. Договор долевого участия в строительстве имеет свой предмет, стороны, свои существенные условия, содержание. Предметом этого договора является деятельность по финансированию строительства части объекта и передачи части объекта недвижимости по окончании строительства. Сторонами договора являются: гражданин — лицо, осуществляющее финансирование строительства, и застройщик или подагрик — лица, непосредственно организующие строительный процесс или осуществляющие строительство объекта. Содержание договора включает в себя права и обязанности сторон, имеющие взаимный характер: обязанностью гражданина является деятельность по финансированию строительства части объект недвижимости, а обязанностью застройщика (подрядчика)-деятельность по организации строительства, непосредственному строительству и передаче части объекта лицу, осуществившему финансирование строительства части объекта Юридические характеристики договора: консенсуальный, возмездный, двусторонний, взаимный.
4. Договор долевого участия в строительстве — это договор в силу которого одна сторона (дольщик) обязуется осуществить финансирование строительства части объекта недвижимости, а другая сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок передать часть объекта недвижимости, соответствующую внесенным в строительство средствам.
5. С целью минимизации рисков, связанных с исполнением договора долевого участия в строительстве и обеспечения возможности гражданина-дситыцика воспользоваться преимуществами, которые дает потребителю Закон «О защите прав потребителей» преамбулу упомянутого закона следует изложить в редакции: «Потребитель — гражданин, имеющий намерение приобрести или заказать либо приобретающий, заказывающий или иаюльзукхций товары (работы, услуги), либо гражданин, имеющий намерение вложить денежные или иные средства в строительство жилья, или вкладывающий денежные или иные средства в строительство жилья исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательскш деятельности» .
6. Целесообразно ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и в её рамках решить вопросы: проведения правовой экспертизы договора и прилагаемых к нему документовпроверки полномочий сторон на заключение договорапоследующего контроля и учет сделок, связанных с уступкой прав требования к застройщику, подрядчику, с залогом прав на участие в строительстве и т. д.
Введение
учетной регистрации позволит исключить, а в некоторых случаях предупредить злоупотребление правами долыцика как экономически не защищенной стороны договора, сведет к минимуму риск двойной перепродажи права на часть объекта недвижимости, ускорит процедуру оформления права собственности на жилье после ввода его в эксплуатацию.
Диссертант предлагает возложить проведение регистрации на учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Не представляется целесообразным включать договор долевого участия во вторую часть Гражданского кодекса, поскольку более перспективной формой финансирования «жилищного строительства является ипотечное жилищное кредитование, применение которого на настоящем этапе развитая банковской системы и правовых основ жилищных отношений к сожалению весьма ограничено.
8. Необходимо принятие Федерального закона «О гарантиях прав вкладчиков, осуществляющих финансирование жилищного строительства». В законе следует акцентировать внимание га предмет и существенные условия договора долевого участия в строительстве, определить требования к субъектному составу договора, обозначить права и обязанности сторон, а гакже ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, правила возврата вложенных в строительство средств в случае наступления так называемых форс-мажер 1ых обстоятельств. Принятие закона позволит гражданам минимизировать риски участия в строительстве жилья и повысить ответственность заказчиков и подрядчиков по отношению к экономически слабой стороне. Необходимость принятия данного закона усиливается тем, что в жилье или в улучшении жилищных условий в той или в иной степени нуждаются почти все граждане России Кроме того, грамотная финансовая и налоговая попишка в радении жилищных проблем населения позволит вернуть в законный оборот колоссальные деньги.
9. Для устранения множественности вариантов наименований договоров долевого участия в строительстве (о долевом участии в инвестициях в строительство, о совместной деятельности по строительству объекта и т. д.) предлагается именовать договор долевого участия в строительстве договором финансирования жилищного строительства.
Практическая значимость работы заключается в сформулированных автором теоретических подходах к пониманию договора о финансировании жилищного строительства (долевого участия в строительстве), в выявлении существенных признаков договора, позволяющих считать его самостоятельным договорным видом, отличным от договоров простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи и т. д. Сделанные диссертантом выводы позволят в дальнейшем продолжить работу по поиску и обоснованию наиболее оптимальных схем финансирования жилищного строительства гражданами Конкретные предложения по совершенствованию законодательства, сделанные диссертантом, могут быть восприняты законодателем. Практические выводы могут использоваться при заключении и исполнении договоров в сфере фшинсирования строительства и при разрешении конкретных судебных споров.
Кроме того, материалы диссертации могут применяться в учебном процессе при изучении гражданского права (обязательственное право), а также при подготовке специальных курсов в юридических учебных заведениях (таких, например, как договорное право), при разработке пособий и методических рекомендаций по данной проблематике.
Апробация результатов работы.
Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на научно-практических конференциях. Теоретические выводы диссертационного исследования использовались диссертантом при проведении занятий на юридическом факультете Красноярского государственного аграрного университета. Работа обсуждена на кафедре правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного инсппуга интеллектуальной собственности.
Структура работы обусловлена целями диссертационного исследования и состоит из ведения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка использованной литературы.
Содержание диссертации.
Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, сформулированы цели и задачи, предмет исследования, определены теоретические и методологические основы исследования, установлены научная новизна и практическая значимость работы, приведены данные апробации результатов исследования.
В первой главе «Договорные отношения по финансированию жилищного строительства гражданами» рассматриваются теоретические и практические проблемы привлечения средств физических лиц для удовлетворения их жилищных потребностей. Жилищный вопрос удерживает пальму первенства среди проблем, отравляющих жизнь россиян, несмотря на то, что финансирование жилищной системы все более решительно переходит от административно-плановых способов к рьшочным механизмам.
Неотъемлемой частью правовой системы России стало право собственности, на основе которого бурно и стремительно (менее чем за 10 лег!) сформировался рынок жилья. В финансировании строительства жилья бюджетные источники всех уровней перестали играть ведущую роль: более 40 процентов всех объемов строительства жилья финансируется за счет средств индивидуальных застройщиков1. В настоящее время на строительство многоэтажного жилья привлекаются средства частных инвесторов, а бюджетные средства в основном направляются на безвозмездные субсидии социально не обеспеченным категориям населения2.
Финансовые схемы привлечения средств физических лиц, используемые на практике в жилищном строительстве, весьма разнообразны, что обусловлено теми или иными особенностями экономических условий, сложившихся в разных регионах страны, а также направленностью на определенного потребителя. В этом плане показателен пример многих.
1 См.: Пономарев В. Государственная жилищная политика России: реализация и перспективы // Рынок ценных бумаг. -2001. — № 6. — С. 62.
2 См.: О подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002;2010 годы. Постановление Правительства РФ от 28.08.2002 г. № 638 // Рос. газ.-2002. -18 сеет. регионов России, где местные власти изыскивают возможности для предоставления гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья.
Первый параграф згой главы посвящен анализу сферы применения договоров долевого участия в строительстве. На примерах некоторых регионов России показана возможность предоставления гражданам субсидий на строительство жилья. Во многих регионах страны уже реализуются целевые программы поддержки жилищного строительства Например, в Белгородской области гражданам предоставлена возможность приобретения жилья с использованием части собственных средств (составляющей 40−50% от стоимости жилья), с получением льготной бюджетной ссуды (в размере 20−30% от стоимости жилья), средств строительной организации в виде рассрочки платежа (10−20% от стоимости жилья) коммерческого кредита банка или ссуды организации взаимного кредитования граждан (1020% от стоимости жилья). Практически аналогично решается вопрос и в других областях: Костромской, Владимирской, Ростовской.
Однако поддержка гражданам в решении их жилищной проблемы оказывается далеко не во всех регионах страны. И поэтому граждане пытаются решить свой жилищный вопрос самостоятельно, теряя порой при этом финансовые вложения.
Автор указывает не только на положительные стороны первичного рынка жилья (новая планировка, новые коммуникации и т. д.), но и наряду с плюсами такого рынка, отмечает его минусы. В частости, отсутствие отлаженных механизмов регулирования первичного рынка жилья приводит к нежелательным последствиям для граждан, доверивших свои сбережения строительной компании.
Во втором параграфе первой главы диссертант дает дефиницию договора долевого участия в строительстве, обосновывает необходимость определения правовой природы договора, его места в системе договорного права Автор считает, что правильно квалифицировать договор означает применить к нему те нормы права, которые созданы для регулирования именно данных договоров. А правильная квалификация договора, в свою очередь позволит гражданам сохранил" вложенные в строительство деньги и получить по окончании строительства жилье.
Автор рассматривает разные точки зрения ученых относительно правовой природы договора Так, М. Брагинский считает договор долевого участия инвестиционным договором, который по своей сути является одним из вариантов договора простого товарищества1. К Скловский предлагает квалифицировать договор долевого участия как комплексный, соединяющий черты различных договоров, или как договор купли-продажи имущества, которое будет создаю продавцом в будущем2.
Диссертант отчасти согласен с тем, что в некоторой мере договор долевого участия в строительстве можно рассматривать как комплексный Однако данный договор относится к непоименованным договорам, и суд, рассматривающий дело, связанное с нарушением или неисполнением условий договора о долевом участии физического лица в строительстве жилого дома, должен установить, существенными признаками какого гражданско-правового договора, определенного действующим законодательством, обладает рассматриваемый договор. Далее автором формулируется ответ на вопрос, почему ни в Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в иных нормативных актах нет ни одного положения, регулирующего договор долевого участия в строительстве. Прежде всего, по его мнению, такая ситуация вызвана отставанием экономики современной России от потребностей оборота. Такое отставание неизбежно, так как закон отражает потребности практики, которые на момент его издания ещё только определяются. Участники оборота сталкиваются с негшивными последствиями отмеченного отставания закона от жизни путем заключения ещё не предусмотренных, но и не противоречащих закону договоров.
Диссертант полагает, что упорядочиванию отношений в области долевого участия в строительстве будет способствовать принятие Федерального закона «О гарантиях прав вкладчиков, осуществляющих финансирование жилищного строительства». Автором дается обоснование необходимости урегулирования отношений по долевому участию в строительстве нормами закона. Приведены статистические данные о современном состоянии проблемы обеспечения жильем: сегодня 40 миллионе®россиян проживают в.
1 Брагинский М. К Финансирование строительства жилого дома II Право и экономика. — 1999. — № 4.
С. 79.
2 Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб. практ. пособие. — М: Дело, 1999. — С. 483. неблагоустроенных квартирах, более 2,5 миллиона — в ветхом и аварийном жилье1. Недостаток государственного финансирования и контроля над жилищным строительством приводит к тому, что граждане самостоятельно пытаются разрешил" свои жилищные проблемы — отсюда и массовое распространение договоров долевого участия в строительстве. Автор выявляет юридические характеристики договора долевого участия в строительстве, к которым, как он считает, относятся: взаимность, двусгоронносгь, возмездность, консенсуальность. Диссертант поддерживает позицию АШаханова2 относительно прямых и косвенных договоров долевого участия. Причем прямые договоры гражданин (дольщик) заключает непосредственного с застройщиком, а косвенные договоры заключаются с другими лицами по модели уступки права требования. Обращается внимание на такие существенные условия договора, как предмет и цена, сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Оговариваются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон за ненад лежащее исполнение обязательств. Основания ответственности за нарушение договорных обязательств, а также последствия рисков по договору долевого участия в строительстве автор подтверждает примерами из судебной практики.
В третьем параграфе первой главы акцентируется внимание на том, что указанный договор порождает многочисленные риски. Главным для лица, участвующего в долевом строительстве, являются следующие проблемы: 1) не потерять свои сбережения и 2) приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Для предотвращения рисков, связанных с нарушением сроков сдачи жилья в эксплуатацию, с увеличением цены договора, ухудшением качества работ и других, автор советует максимально серьезно подойти к составлению договора. В договоре необходимо особое внимание обратить на предмет договора, объем прав долыцика по отношению к застройщику и на возможность реализации таких прав. Диссертант предлагает ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве, которая позволит избежать многих рисков (в частности, рисков, связанных с двойной перепродажей ещё не возведенного жилья). Поскольку регистрация обременяет будущий объект недвижимости, то в случае двойной перепродажи права на одну и ту же.
1 См.: Невинная В. Жилищная очередь за длинным рублем II Рос. газ. — 2002. -6 сент. -СЛ.
2 ШахановА. Договор долевого участия в строительстве. — СПб.: Lex Star, 2001. — С. 8. квартиру разным лицам первоочередное право будет имел" лицо, зарегистрировавшее договор долевого участия.
Во второй главе «Соотношение договора долевого участия в строительстве с иными видами договоров» автор предпринимает попытку отграничить указанный договор от смежных видов договоров.
Первый параграф этой главы посвящен соотношению договора долевого участия с инвеслшщонным договором. На сегодняшний день остается дискуссионным вопрос о том, можно ли рассматривать дольщика в качестве инвестора, а заключаемый им договор считать инвестиционным. Некоторые авторы прямо называют договор с участием инвесторов инвестиционным договором. Они считают его сложным по своей юридической природе договором, который определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности (как правило, долевой) на объект1.
Диссертант делает вывод, что инвестирование может осуществляться посредством различных договорных форм: договора поручения, простого товарищества и тл Поэтому инвестиционный договор не может существовать, как самостоятельный договорный тип, а подразумевает различные виды гражданско-правовых договоров. Выбор конкретной правовой конструкции зависит от природы отношений, возникающих между субъектами инвестиционной деятельности. Кроме того, инвестиционная деятельность заключается в направленности не только на получение прибыли, но и иного полезного эффекта. Таким «полезным эффектом» и является получение отдельной квартиры по окончании строительства. Поэтому инвестиционная деятельность в разных своих проявлениях может носить статус предпринимательской, а может таковой и не являться.
Диссертант полагает, что для целей гражданско-правового регулирования не столь важно определить, с каким договором мы имеем дело в каждом конкретном случае. Важнее.
1 См.: Хозяйственное право: Курс лекций. Т.2 /Под ред. В. С. Мартемьянова.-М., 1994.-С.170. установить режимы объектов, где инвестору объективно трудно проследить за целевым использованием вложенных средств. Режим может в себя включать, например, дополнительные (повышенные) договорные гарантии, целевое расходование средств, переданных ему для осуществления строительства, возможность освобождения от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления и т. д. Из этого следует, что договоры долевого участия могут представлять собой одну из конструкций инвестиционного договора.
Второй параграф второй главы посвящен соотношению договора долевого участия в строительстве и договора простого товарищества Несмотря на то, что на практике и в теории названные договоры иногда отождествляются, автор считает, что они различаются и по предмету, ипо правам и обязанностям сторон, ипо цели и т. д.
Так, в договоре простого товарищества, объединяя вклады, товарищи ставят своей целью совместные действия для достижения положительного результата. В сипу договора долевого участия дольщик не объединяет свой вклад с вкладами других долыциков — за него это делает застройщикдолыцик не принимает участия личным трудом в деятельности застройщика Серьезным аргументом в обосновании отличия договора простого товарищества от договора долевого участия в строительстве является и порядок участия в общих расходах и убытках товарищей. В договоре простого товарищества порядок покрытия расходов и убытков определяется соглашениями между товарищами. Если такое соглашение отсутствует, то каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Дольщики же не участвуют в общих расходах и доходах других дольщиков и застройщика (подрядчика). Каждый участник договора долевого участия самостоятельно несет риски удорожания средств, внесенных в строительство жилья, что противоречит принципу солидарной ответственности товарищей по договору о совместной деятельности в отношении общих расходов и убытков. Приводятся различия между указанными договорами и по другим основаниям. Диссертантом не отрицается возможности отождествления указанных договоров, к примеру, с договором о совместной деятельности для гаражного, дачного и других видов строительства, но только не на строительство многоэтажных домов.
В третьем параграфе второй главы рассматривается вопрос соотношения договора долевого участия и договора строительного подряда Автор делает вывод, что, несмотря на наличие общих черт, указанные договоры являются самостоятельными договорными видами. Во-первых, дольщик непосредственно не заключает договор строительного подряда и не участвует в нем. Предметом договора долевого участия в строительстве является финансирование той части (доли) строящегося объекта недвижимого имущества, которая после окончания строительства должна быть передана ему. Во-вторых, долыцик вступает в договорные отношения либо с застройщиком, либо с подрядчиком, которые связаны друг с другом договором строительного подряда. Застройщик (подрядчик), чтобы оправдать свои финансовые и иные вложения в строительство, привлекает иных лиц (дольщиков), предоставляя им взамен вносимых денежных средств часть объекта в будущем доме. Отсюда и несовпадение договоров строительного подряда и долевого участия в строительстве: долыцики не участвуют в заключении и исполнении договора подряда на строительство объекта Кроме того, если даже и предложить, что договор долевого участия можно квалифицировать как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только таль объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от заказчика (например, двухкомнатная квартира на третьем этаже). Очевидно, что такое предположение абсурдно, поскольку часть объект недвижимости не может быть построена без возведения объекта в целом.
В четвергом параграфе второй главы анализируется соотношение договора долевого участия и договора купли-продажи Диссертант отмечает, что прежде всего данные договоры имеют разный предмет. Договор купли-продажи заключается по поводу объекта недвижимости, который имеется в наличии, который можно определить в составе другого недвижимого имущества Договор долевого участия в строительстве заключают ещё до возникновения объект недвижимости Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момент государственной регистрации договора, а договор долевого участия — с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора.
Пятый параграф второй птавы посвящен анализу соотношения договора долевого участия с иными договорами — такими, например, как предварительный договор купли-продажи, и отдельными видами договоров возмездного оказания услуг. Диссертант делает вывод, что указанные договоры, хотя и имеог общие черты, различаются по предмету. Предварительный договор — это договор, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В предварительном договоре должен быть четко определен предмет продажи, а в процессе строительства не представляется возможным определить предмет максимально точно.
Договоры же долевого участия, если и предполагают заключение в будущем договора купли-продажи построенного объекта недвижимости, то тем не менее всегда содержат условия об обязанности дольщика полностью внести свой взнос до момента окончания строительства. Следовательно, договор долевого участия на момент заключения уже содержит условия о размере и порядке уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли-продажи, и по существу является основным договором, т. е." договором купли-продажи с условием исполнения обязанности продавца передать уже оплаченный объект в будущем.
Договор долевого участия не соотносится и с договором возмездного оказания услуг. Дольщик при заключении договора долевого участия в строительстве преследует цель получить материальный объект, и он платит застройщику не только за организацию строительства, но и за отделимый результат. А по договору возмездного оказания услуг продается не сам результат, а действие, к нему приводящее.
Далее, рассматривая вопрос о договоре долевого участия в строительстве и товариществе на вере (коммандигное товарищество), диссертант делает вывод что товарищество на вере является оптимальной формой привлечения денежных средств физических лиц в строительство. В данном юридическом лице в качестве полных товарищей выступают застройщик и подрядчик, а в качестве вкладчиков — граждане. Вкладчики несут минимум рисков (риск утраты вкладов), на любом этапе деятельности товарищества могут продать свой вклад другим вкладчикам или третьим лицам. По достижении целизавершении строительства дома — они получают свою долю в виде отдельной квартиры.
Автор полагает, что такая схема финансирования жилищного строительства не прижилась в России только потому, что застройщики и подрядчики не желают нести неограниченную ответственность своим имуществом по долгам товариществаим намного проще создать хозяйственное общество и не нести ответственность за его деятельность. В третьей главе «Особенности защиты прав вкладчиков по договору долевого участия в строительстве» автор приходит к выводу, что к отношениям застройщика и вкладчика следует применять Закон «О защите прав потребителей» Прямого ответа на вопрос о возможности применения закона материалы судебной пракшки не дают, но, тем не менее, гражданина-вкладчика следует считать потребителем, так как он вкладывает деньги в целях улучшения своих жилищных условий. Диссертант в то же время не отрицает того факта, что граждане могут вкладывать денежные средства не только с целью получения жилья, но и его последующей перепродажи и получения прибыли и вообще не с целью личного, домашнего, семейного и тому подобного использования. Поэтому автор полагает, что суд, рассматривающий дело по договору о долевом участии физического лица в строительстве, должен отметить особые признаки конкретного отдельно взятого договора и решшь, возможно, ли применить к указанным отношениям сторон Закон «О защите прав потребителей» .
Анализируя этот закон, диссертант выявляет ряд преимуществ, которые он дает потребителю: возможность возмещения убытков в полном объеме сверх неустойки (ст. 12), уплата неустойки в размере 3% за каждый день просрочки выполнения требований потребителя (п. 5 ст. 28, ст. 30), возмещение морального вреда (ст. 15), подсудность по выбору истца (п. 7 ст. 29 ГПК РФ) итд.
В заключении излагаются выводы и делаются предложения, к которым диссертант пришел в ходе исследования.
Глава Ь Договорные отношения по финансированию жилищного строительства гражданами.
Эти выводы основаны на следующих нормах права В соответствии со статьей 8 Г ражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают как ш договоров и иных сделок, предусмотренных законом, так и из не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему. Согласно статье 421 кодекса стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Таким образом, из содержания статей 8 и 421 кодекса следует, что на практике существующие нормы права не являются препятствием для установления и документального оформления действительных правоотношений между сторонами.
В своем исследовании мы обратили внимание на то, что для правильной квалификации договора долевого участия в строительстве требуется анализ условий договора: предмет, цели, состав участников их права и обязанности. Соотношение данного вида договора с такими, как договор строительного подряда, инвестиционный договор,.
1 Невинная И. Жилищная очередь за длинным рублем // Рос. газ. — 2002. — 6 сент. договор купли-продажи, позволяет сделал" вывод о том, что рассматриваемый договор не содержит элементов перечисленных договоров, либо содержит, но и в этом случае элементы не влияют на его квалификацию.
С нашей точки зрения, договоры долевого участия в финансировании строительства следует расценивать как договоры особого вида. Правомерность их существования основывается на нормах Гражданского кодекса Однако полное отсутствие подробного и детального регулирования договорных отношений в сфере вложений гражданами средств в строительство нельзя считать закономерным и правильным решением законодателя. Следует признать, что сложившаяся ситуация свидетельствует о правовой незащищенности дольщика, способствуя увеличению рисков неполучения желаемого результата от вложения средств в строительство. Это, в свою очередь оказывает негативное влияние на привлекательность вложений в строительство. Поэтому сейчас одной из актуальных задач российского законодателя является работа в области регламентации договорных отношений между дольщиком и лицом, распоряжающимся его средствами, что позволит в будующем дольшику приобрести право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости.
Заключение
.
В настоящее время в России огромный потенциальный спрос на жилье (около 40 миллионов россиян проживают в неблагоустроенных квартирахболее 2, 5 миллиона — в ветхом и аварийном жилье1) вызвал массовое распространение так называемых договоров долевого участия в строительстве. На практике эти договоры называют по равному: инвестиционные договоры, договоры инвестирования в строительство, договоры о совместной деятельности по осуществлению строительства и т. д. Наиболее распространенным является название «договоры о долевом участии в финансировании строительства». Мы выяснили, что название договора не определяет его сути. Правовой анализ поименованных видов договоров в гражданском законодательстве позволил нам сделать вывод что договор долевого участия не относится ни к одному ш них Между тем из содержания норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что отсутствие в нем данного договора как отдельного вида вовсе не означает фактического отсутствия подобных правоотношений и невозможности заключения такого договора.
