Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости: на примере гостиничных комплексов Санкт-Петербурга

Актуальность темы

исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценки целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт — Петербурга. Принимая решение об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что в свою очередь ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределённости требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.

По данным ЮНЕСКО, Петербург — единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используют отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга, как туристического центра. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации СанктПетербурга, сроки реализации программы 2004 -2010 г. г.

Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах С. В. Валдайцева, В. Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова, С. А. Кошечкина, М. Г. Лапусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой, В. А. Чернова, С. В. Грибовского, Дж. Фридмана, JI. Элвуда.

Вопросы оценки риска исследуют P.A. Фалтинский, В. Е. Есипов, Н. Б. Куроптев, Ю. П. Панибратов, Е. И. Тарасевич, С. А. Ершова, М. А. Федотова, И. Т. Балабанов и др.

В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.

Отдельные аспекты проблемы оценки риска при управлении объектами недвижимости рассмотрены в работах в работах А. Н. Асаула, А. Г. Грязновой С.Н. Максимова, Е. С. Озерова, Е. Б. Смирнова, В. С Григоренко.

Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают C.B. Бовтеев., В. А. Заренков, JI.M. Каплан, Н. В. Варламов.

Среди зарубежных ученых, исследующих вопросы оценки и управления рисками, следует выделить Томаса JL Бартона, Г. Бирмана, Уильяма Г. Шенкира, Пола JI. Уокера, Ю. Бригхема, JL Гапенски, У. Шарпа.

Анализ отечественной и зарубежной литературы показал, что среди авторов не существует единого понимания термина риск. Применительно к гостиничной недвижимости практически отсутствуют работы по оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию гостиниц.

Таким образом, научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в усовершенствовании методов оценки рисков инвестирования, с учетом специфики гостиничной недвижимости.

Целью данной работы является совершенствование методов оценки инвестиционно — строительных рисков с учетом этапов жизненного цикла объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в ходе исследования нами были поставлены и решены следующие задачи:

• исследовано состояние теоретической и методологической базы оценки инвестиционно-строительных рисков при развитии гостиничных комплексов;

• проанализировано и уточнено понятие риска применительно к процессу инвестирования в гостиницы;

• оценено современное состояние и перспективы развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга;

• разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в гостиницы в соответствии с этапами жизненного цикла объекта;

• предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков применительно к гостиничным комплексам;

• разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Объектом исследования являются управленческие отношения, возникающие в инвестиционно-строительном процессе развития гостиничных комплексов.

Предметом исследования являются методы оценки инвестиционно-строительных рисков в гостиничные комплексы на разных этапах их жизненного цикла.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют:

• труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости;

• разработки в области принятия управленческого решения при реализации инвестиционного — строительного проекта;

• результаты различных социологических исследований;

• документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и СПб.;

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке инвестиционно-строительных рисков, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла объекта.

Научная новизна подтверждается следующими результатами:

• разработана классификация инвестиционно-строительных рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла объекта применительно к гостиничным комплексам;

• предложены критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиниц;

• разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничного комплекса.

• разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Работа выполнена в соответствии с п. 15.73 «Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла» паспорта специальности 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство).

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии существующих методов оценки инвестиционно-строительных рисков.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования усовершенстованных методов оценки рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Усовершенствованные методы оценки рисков инвестирования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Менеджмент», «Экономика строительства», «Экономика недвижимости».

Реализация полученных результатов. Результаты проведенного автором анализа состояния и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга, а также усовершенствованные методы оценки инвестиционно-строительных рисков, внедрены в работу по технико-экономическому обоснованию строительства гостиницы компанией ООО «СИ ЛТД».

Апробация результатов работы. Основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и одобрены на 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2005), на 60-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (Санкт-Петербург, СПбГАСУ).

На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

— разработанная автором классификация инвестиционно — строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

— предложенные диссертантом критерии оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта;

— разработанные практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и рискаадаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости;

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основные публикации по теме исследования.

Выводы по третьей главе.

В Санкт-Петербурге разработано большое количество инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц. Анализ возможности их реализации, позволил автору выявить основные причины, препятствующие успешному продвижению запланированных работ.

Отсутствие эффективной системы управления проектом в целом и недостаточное внимание к проблеме выявления, оценки и минимизации рисков, возникающих на всех стадиях его реализации — главная причина недополучения запланированных инвестором доходов.

Методы, используемые организацией-инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации. Автором разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости.

Одним из механизмов минимизации инвестиционностроительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля от замысла до его эксплуатации. Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий МАХ1МАХ, критерий МАХ1МГМ (Вальда), критерий МШ1МАХ (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.

Заключение

.

В современных экономических условиях одним из направлений успешной реализации инвестиционных проектов является формирование эффективной системы управления инвестициями, которая позволила бы адекватно оценивать складывающуюся ситуацию и максимально минимизировать риски потери доходов. Не смотря на актуальность развития данного вопроса, в современной научно-методической литературе недостаточно освещены и исследованы проблемы, связанные с управлением рисками при инвестировании в развитие гостиницы.

Проведенное исследование позволило получить следующие научные результаты.

1. Анализ научно-методической и нормативно-правовой литературы показал, что теория и методология управления инвестиционно-строительными рисками при инвестировании в гостиницы требует развития. Поскольку задача оценки инвестиционных рисков имеет многоаспектный характер, то возникает необходимость установления наиболее важных моментов, связанных с уточнением сущности понятия «риск». Проведенный анализ теоретических положений выявил разночтения в определении риска, что потребовало рассмотрения не только сущности риска как экономической категории, но и как объекта управления, важнейшей составляющей которой является оценка риска.

Нами предложено следующее понятие риска инвестирования:

Под риском инвестирования в гостиницу (Я) мы понимаем вероятность наступления неблагоприятного события (Р) в течение периода реализации инвестиционного проекта, повлекшие за собой потери (Ь), с учетом этапа жизненного цикла объекта (Б).

Таким образом, нами предлагается контролировать риск с учетом этапа жизненного цикла объекта.

2. Оценка современного состояние и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт — Петербурга показала, что несмотря на значительные инвестиции и сроки окупаемости, данный сектор рынка доходной недвижимости города является весьма привлекательным для инвесторов различных категорий. Кроме того, уровень доходности инвестиций в гостиничные проекты зависит от стадии вхождения в проект. Анализ экспертных проработок подтверждает, что девелоперы выделяют и оценивают риски на стадии формирования идеи проекта от 20 до 60%, стадии строительства — от 15 до 20% в зависимости от степени готовности объекта и 8— 15% - на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

3. Автор предлагает осуществлять оценку инвестиционно — строительных рисков на основе разработанной классификации, которая строится по этапам жизненного цикла объекта. В соответствии с предлагаемой классификацией, совокупность рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц, подразделяем на три группы: технические рискивременные рискимонетарные риски;

4. По результатам проведенного анализа было выявлено, что в процессе оценки инвестиционно — строительных рисков необходимо учитывать потенциальные возможности организации инвестора и специфику инвестиционного проекта. Однако в наиболее часто используемых методах количественной оценки инвестиционных рисков, которыми являются: метод цены модели капитальных активов, кумулятивный и нормативный методы, данные составляющие не учитываются в полной мере. Наиболее распространенными в практике оценки риска является использование метода кумулятивного построения и цены капитальных активов, а основная трудность определения величины потерь заключается в обосновании ставки дисконта, как меры риска.

Формулы, используемые для оценки рисков адаптированные к современным условиям и специфике гостиничных комплексов на различных этапах жизненного цикла объектов.

5. Анализ модели цены капитальных активов показал, что при его использовании главную трудность представляет проведение расчета коэффициента ?3, являющегося мерой системного риска. В усовершенствованном автором методе оценки риска акцентируется внимание на необходимость принятия во внимание не только показателей макрои микроуровня, но и показателей объекта инвестирования.

6. Анализ кумулятивного метода показал, что при его использовании главную трудность представляет обоснование величин поправок к базовой ставке. В усовершенствованном автором методе оценки риска предлагается учитывать не только поправки, связанные со спецификой реализации инвестиционного проекта, но и потенциал инвестиционно-строительной организации.

7. Нормативный метод оценивает инвестиционные риски с помощью поправок, учитывающих ставку рефинансирования, уровень инфляции в стране, степень ненадежности участников проекта и.т.д. Метод основан на положениях нормативных документов (Постановление Правительства № 1470 и МР № 477). Рекомендуется использовать при привлечении бюджетных средств.

8. Методы, используемые организацией — инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации. Автором разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно — строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости.

9. Одним из механизмов минимизации инвестиционностроительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля.

Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий МАХ1МАХ, критерий МАХ1МШ (Вальда), критерий МШ1МАХ (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.