Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья

Актуальность темы

исследования. Проблема формирования инвестиционной политики на рынке жилья является одной из важнейших для экономического роста страны. Решение жилищной проблемы и повышение доступности жилья для населения России является основной социально-экономической задачей стабилизации общества.

Инвестиционной политики на рынке жилья в нашем государстве до недавнего времени уделялось недостаточно внимания. Рынок жильяв, России начал формироваться с серьезным отставанием от других секторов рынка. Глубокий экономический кризис, высокие темпы инфляции, отсутствие инвестиционных возможностей у большинства предприятий, полное отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости, низкая рентабельность инвестиций в недвижимость, падение жизненного уровня значительной части населения стали непреодолимой преградой на пути развития рынка жилья. Особенно это проявлялось на региональном уровне развития экономики.

При административном управлении инвестиционная политика на рынке жилья являлась составной частью общей инвестиционной политики государства и не рассматривалась обособленно. На этапе перехода отечественного производства к рынку, строительные организации столкнулись с проблемой выживания в условиях риска и неопределенности, что обусловлено было целым рядом причин:

Во-первых, сократилось строительство производственными предприятиями ведомственного жилья.

Во-вторых, изменились условия и объем финансирования строительства жилого фонда.

В-третьих, сократилась государственная поддержка рынка жилья.

К сожалению, это усугубилось снижением покупательской способности граждану строительных организаций появились трудности с выплатой налогов, погашением в срок кредитов по высоким процентамснизились поступления налогов и других обязательных платежей в бюджет государства, возникли проблемы с распределением собранных средств между бюджетами разного уровня.

В современных условиях причины проблем в инвестиционной политике на рынке жилья лежат в сфере привлечения инвестиций и повышения инвестиционной привлекательности отдельных регионов.

В настоящее время наблюдаются некоторые изменения инвестиционной политики государства* на рынке жилья: ликвидируются структурные перекосы в экономике России, стабилизировался курс рубля, снижаются процентные ставки по кредитам, растет покупательская способность населения, приняты к исполнению национальные проекты по обеспечению граждан жильем и финансирования покупки жилья определенным категориям населения.

Реализация задач современного этапа на рынке жилья требует более активной государственной поддержки в инвестиционной сфере. При этом значение государственного инвестирования должно возрасти не столько с точки зрения объема централизованных источников, сколько с позиций государственных гарантий, страхования рисков и поддержки частных инвесторов.

Существенное значение для развития рынка жилья имеет нормативная и законодательная база, регулирующая правовые отношения' в жилищной сфере, она требует постоянного обновленияи усовершенствования.

Естественно задача повышения инвестиционной активности не может быть решена только посредством усиления прямого вмешательства государства. Речь должна идти о формировании благоприятного климата для частных инвесторов, способствующего росту реальных сбережений и ускорению трансформации накоплений в инвестиции.

Вышеуказанные проблемы обуславливают актуальность данного исследования:

Степень разработанности проблемыВопросы формирования государственной инвестиционной политики нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых. Наибольший интерес представляют работы таких отечественных ученых как: JI. Абалкин,. П. Вахрищ В. Горемыкин, JL Игонина, Н. Игошин, В. Кушлин, Ю. Лапыгин, А. Нешитой, И. Рахман, и др.

Существенный вклад в разработку теоретических и практическихположений инвестиционной деятельности на рынке жилья внесли: А. Баранов- 3. Гарипова, А. Зельднер, ЮЛевин, М. Логинов, В. Минц, И. Павлова, В. Южелевский и др.

Проблемам государственного регулирования инвестиций были посвящены труды зарубежных ученых, а именно: И. Ансоффа, М. Вебера, Дж. Кейнса, Л. Самуэльсона, МФридмана и др.

Эти и другие работы послужили теоретической основойданного диссертационного исследования. днако следует отметить, что вопросы инвестиционной политики в области жилищного строительства в современных условиях, направления и эффективность их осуществления недостаточно полно отражены и изучены как в научной литературе, так и в практике формирования государственной инвестиционной политики и формирования источников финансирования жилищного строительства.

Актуальность проблемы и недостаточная ее разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.

Объектом исследования выступают региональные экономические системы являющиеся субъектами инвестиционного рынка жилья;

Предметом исследования является система организационно-экономических отношений и государственного регулирования, возникающие в процессе формирования и повышения эффективности реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке теоретических положений, методов и практических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональных рынках жилья.

Сформулированная цель исследования потребовала решения следующих задач: проанализировать и оценить состояние региональной инвестиционной политики в развитии жилищного строительстваисследовать основные факторы и параметры инвестиционной деятельности и состояния рынка жилья в регионеисследовать и выявить перспективы развития потенциала ипотечного жилищного кредитования на региональном рынке жильяпроанализировать источники финансирования жилищного строительства и разработать методические основы повышения эффективности схем привлечения инвестиций в жилищное строительство регионадоказать обоснованность проведения активной инвестиционной политики на региональном рынке жилья в условиях регионапредложить комплекс мероприятий по совершенствованию жилищного строительства в регионе и формированию источников его финансированияраскрыть особенности реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на региональном уровне.

Теоретической и методологической основой послужили труды, классиков отечественной и зарубежной экономической науки, результаты фундаментальных и прикладных исследований по вопросам инвестиционной политики на рынке жилья, а также методы системного и аналитического анализа, метода аналогий, сравнительных оценок, статистической обработки данных, логического подхода и другие методы изучения, обработки, обобщения информации. В работе использовались нормативные, официальные документы федеральных и региональных органов власти, данные ежегодных статистических отчетов и справочников Российской Федерации, аналитические и статистические данные различных организаций и ведомств, периодические издания, а также отдельные сайты сети Интернет.

Научная новизна диссертационного исследования заключаетсяв разработке и обоснованиитеоретических положений и методических рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики-на региональных рынках жилья, что позволяет, в отличие от известных подходов, обеспечить дополнительный приток инвестиций в жилищное: строительство регионов.

Научная новизна подтверждается следующими научнымирезультатами, выносимыми на защиту:

1. Определены основные параметры и факторы инвестиционной привлекательности региона в жилищном строительстве, как социально-экономической системывыявлены закономерности и тенденции развитияпервичного и вторичного рынка, жилья региона (п. 5.9. Паспорта специальностей ВАК);

2. Предложена новая модель реализации инвестиционной политики на региональном рынке жилья, позволяющая последовательно решать, конкретные стратегические и тактические задачи, направленные на максимизацию инвестиционных возможностей и минимизацию влияния-инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона (п. 5.14 Паспорта специальностей ВАК);

3. По результатам проведенного анализа федеральных и региональных целевых программ в жилищном строительстве нарегиональном уровне предложена инвестиционная программа развития регионального рынка жилья с введением новых зон ответственности, использование которых позволит повысить эффективность действующих программ на рынке жилья и созданию рыночной инфраструктуры регионас учетом инвестиционных рисков (п. 5.17 Паспорта специальностей ВАК);

4. Разработаны рекомендации по формированию инвестиционной деятельности на региональном рынке жилья с учетом региональных проектов по жилищному строительству, позволяющим сформировать наиболее эффективную инвестиционную политику для удовлетворения потребности различных групп населения в строительстве жилья (п. 4.15 Паспорта специальностей ВАК);

5. Разработаны методические рекомендации по государственному регулированию инвестиционных процессов рынка жилья, с помощью правовых и экономических механизмов, позволяющих стимулировать инвестиционную деятельность и улучшать состояние региональной экономики (п. 4.23 Паспорта специальностей ВАК);

6. Предложены и обоснованы схемы привлечения инвестиций на региональном уровне, с выделением потенциальных источников финансирования жилищного строительства регионапредложена формула оценки эффективности расчета привлечения инвестиций в. жилищное строительство региона (п. 4.21 Паспорта специальностей ВАК).

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что полученные теоретические и научно-методические результаты доведены до уровня конкретных разработок и рекомендаций по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья и могут быть использованы администрациями субъектов * Федерации при формировании инвестиционной политики на рынках жилья регионов.

Апробация и реализация результатов работы: Основные результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях: IV международной научно-практической конференции «Повышение технического и экономического потенциала, инвестиционно-строительной сферы в условиях реализации национального • жилищного проекта: отечественный и зарубежный опыт» (г. Пенза, 2006 г.) — международной научно-практической Интернет-конференции (ноябрьдекабрь 2006 г.) «Ментальность, общество, экономика: проблемы развития России» (г.Орел, 2007 г.) — международной научно-практической конференции молодых ученых (20 апреля 2007 г.) «Инновации и бизнес» (г.Орел, 2007 г.) — международной конференции молодых ученых «Региональная социально-ориентированная политика: особенности и эффективность на различных уровнях территориальной организации» (10 апреля 2007 г.) «Региональная социально-экономическая политика: приоритеты и эффективность реализации» (г.Орел, 2007 г.) — международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в экономике и образовании» (г.Ижевск, 2007 г.).

Ряд выводов и рекомендаций использованы в деятельности-Администрации г. Орла, а также в учебном процессе Орловской региональной академии государственной службы при проведении спецкурсов и семинаров по дисциплинам: «Региональная экономика», «Инвестиционный менеджмент», «Стратегический менеджмент», о чем свидетельствуют справки о внедрении.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 8 научных работ, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, общим объемом 1,86 п.л. в виде статей, отражающих основное содержание диссертации.

Структура и объем диссертации

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Диссертация * содержит 146 страниц основного текста, в том числе 32 таблицы, 29 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В современных условиях особо актуально возрастает роль инвестиционной политики в жилищном строительстве, как на региональном уровне, так и в целом по стране. Социально-экономическое развитие региона невозможно представить без положительной тенденции развития рынка жилья с помощью инвестиционной политики.

Активизация государственной инвестиционной политики в жилищном строительстве на современном этапе является ключевым условием перехода российской экономики к устойчивому росту.

Инвестиционная политика на рынке жилья должна быть, с одной стороны, рассчитана на достаточно длительный период времени, с другой стороны — вариантной, гибкой, допускающей своевременные коррективы. Инвестиционная политика, которой придерживается государство на рынке жилья, имеет огромное влияние на развитие капиталовложений в стране, как частных, так и государственных. Именно она формирует так называемый инвестиционный климат страны. Государственная инвестиционная политика сейчас направлена именно на то, чтобы обеспечить инвесторов всеми необходимыми условиями для работы на российском рынке жилья, и потому в перспективе мы можем рассчитывать на изменение ситуации в российской экономике в лучшую сторону, в частности на рынке жилья. Государственное участие в инвестиционной политике на рынке жилья ускорит решение задач по обеспечению населения России жильем.

Реализация инвестиционного процесса в жилищном строительстве связана с поиском решений в области определения возможных источников финансирования инвестиций, способов их мобилизации, повышения эффективности использования. В настоящее время территориям крайне необходим новый масштаб кооперации инвестиционных ресурсов как по линии бюджета и внебюджетного фонда, так и по линии целевых вкладов граждан в строительство жилья.

Проблема обеспечения жильем граждан Российской Федерации, перед которыми государство имеет свои обязательства, определенные законодательством Российской Федерации, до настоящего времени остается одной из наиболее острых социальных проблем. Государственная поддержка должна осуществляться таким образом, чтобы обеспечить не только рост спроса на жилье со стороны населения, но и рост предложения жилья, лишь в том случае возможно реальное улучшение жилищных условий населения.

Целенаправленная инвестиционная политика на рынке жильянеобходимое условие для дальнейших экономических преобразований в стране.

Исследование теоретических основ инвестиционной политики в секторе жилищного строительства кратко можно свести к рассмотрению и изучению таких положений как: механизмы реализации инвестиционной политики на рынке жильякритерии эффективности инвестиционной политикиосновы формирования рынка недвижимостипринципы инвестиционной политики на рынке жильяосновные факторы, которые следует учитывать при разработке инвестиционной политикиинвестиционный климат на рынке жилищного строительствакругооборот основных элементов инвестиционной политикимеханизмы развития инвестиционных процессов в жилищном строительствеособенности формирования источников финансирования рынка жильяизучение ипотечного кредитования в нашей стране и зарубежомспособы привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Процессы формирования и развития инвестиционной политики на рынке жилья, как залога формирования и стабильности регионального жилищного строительства, имеют весьма сложную структуру и зависят от множества объективных и субъективных факторов. Социальноэкономическое развитие регионов, наличие ресурсов, разработка новых жилищных программ, дотации государства, стоимость строительных материалов, платежеспособность населения предопределяет рассмотрение инвестиционной политики в жилищном строительстве как наиболее приоритетного направления в улучшении экономической, социальной и политической жизни общества.

Оценка состояния инвестиционной политики в развитии жилищного строительства региона, анализ программ регионального рынка жилья, значение регионального инвестиционного потенциала на рынке жилья позволяют обосновать необходимость формирования эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья:

Достижение инвестиционной привлекательности региона и привлечение инвестиций в жилищное строительство региона возможно только при эффективном формировании, использовании и развитии инвестиционной политики на рынке жилья. Для этого необходимы новые способы и схемы привлечения инвестиций" в регион как стержневой составляющей улучшения инвестиционного климата в регионе на рынке жилья.

Сущность действующей региональной инвестиционной политики на рынке жилья заключается в том, чтобы максимально использовать в интересах всего общества благоприятные инвестиционные возможности и факторы и минимизировать негативное влияние инвестиционных рисков на социально-экономическое положение региона.

В диссертации предложены схемы привлечения инвестиций в региональное жилищное строительство, предопределены потенциальные источники финансирования на рынке жилья, разработаны конкретные методические программы на региональном рынке жилья, рассмотрены перспективы ипотечного жилищного кредитования в регионе, выявлен критерий эффективности, определена формула привлечения инвестиций в жилищное строительство региона, введены новые зоны ответственности и новые структуры контроля в жилищном строительстве, предложена схема расширенной инвестиционной политики региона на рынке жилья и создание Региональной общественной ипотечной ассоциации, что в свою очередь позволит усовершенствовать инвестиционную политику региона по отношению к рынку жилья.

Исследование инвестиционной политики на региональном рынке жилья позволило сделать вывод, что привлечение к ее формированию населения региона и бизнес-сообществ позволит успешнее выполнить стратегию удовлетворения потребностей населения в жилье.

Практическая реализация предложений данной диссертационной работы, позволяют значительно улучшить инвестиционный климат в регионе за счет привлечения дополнительных источников финансирования.

Теоретическое значение полученных результатов заключается в развитии теоретических положений и методических приемов по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

В прикладном аспекте ценность работы заключается в том, что внедрение авторских разработок способствует формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья.

Реализация предложенных в диссертации исследований по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья становится все более актуальной, в свете приоритетных национальных проектов. Умелые действия по формированию эффективной инвестиционной политики на региональном, рынке жилья позволят максимально использовать идею национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в регионе.

Таким образом, реализация научных результатов предложений данной диссертационной работы будет способствовать формированию эффективной инвестиционной политики регионального рынка жилья.