Экономическая оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий

Актуальность темы

исследования. Одним из условий повышения финансовой устойчивости и роста объемов производства продукции сельского хозяйства, предусматриваемых Государственной программой развития сельского хозяйства на 2008;2012 годы, является обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств. Огромный потенциал в этом направлении имеет развитие кредитования под залог сельскохозяйственных земель.

Несмотря на наметившиеся в последние годы позитивные сдвиги в. становлении земельной ипотеки, связанные с ростом объемов и количества кредитов, предоставленных сельскохозяйственным товаропроизводителям, в значительной части регионов России. этот механизм привлечения* инвестиций реализуется недостаточно активно. Такое положение дел в существенной мере связано с неразработанностью базового элемента организационно-экономического механизма ипотечного кредитования — залоговой' стоимости земельных участ.

• I ков, служащей основой для согласования экономических интересов сельскохозяйственных товаропроизводителей и кредитных организаций.

Имеющиеся научно-методические публикации в области земельно-ипотечного кредитования ориентированы в основном на нормативно-правовое обеспечение и организационный механизм ипотеки, вопросы же определения залоговой стоимости рассматриваются поверхностно, в общем виде даются аспекты учета при ипотеке финансового состояния и эффективности сельскохозяйственных предприятий.

В этих условиях проблема системной разработки экономической оценки залоговой стоимости земельных участков, способствующей привлечению кредитов в аграрную отрасль, имеет важное социально-экономическое значение, что явилось основанием для выбора темы. диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Проблемы земельно-ипотечного кредитования изучались в работах С. Волкова, В. Горемыкина, А. Кибирова, А. Корнеева, О. Леппке, П. Лойко, А. Миндрина, Е. Сергацковой, В. Хлыстуна и др., вопросы кредитоемкости и кредитоспособности, а также стоимости сельскохозяйственных предприятий исследовались в работах Н. Зарук, В. Кундиус, Ю. Лютых, О. Патласова, И. Хицкова. и др., различные виды оценки сельскохозяйственных земель рассматривались в работах В. Беленького, С. НосоваК. Панковой, А. Сагайдака и др.

Несмотря на имеющиеся научные знания, требует комплексного решения проблема научно-методической разработки экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных земельных участков, учитывающей многообразие различных видов рисков (хозяйственных, погодных и др.), связанных с эффективностью сельскохозяйственного производства, финансово-экономическим положением сельскохозяйственных товаропроизводителей и др.

Цель и задачи исследования

Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке методических решений по экономической оценке залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, способствующему привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль.

Это направление исследований потребовало решения следующих задач:.

— проанализировать-практикуи^ научно-методическое обеспечение определения залоговой стоимости сельскохозяйственных земель;

— теоретически обосновать содержание и направления развития экономической оценки, залоговой стоимости;

— исследовать тенденции и факторы развития земельно-ипотечного кредитования;

— обосновать научно-методические подходы построения экономической оценки залоговой стоимости с учетом рисков и стоимости бизнеса (сельскохо зяйственного предприятия);

— разработать кадастровую и бизнесные модели оценки залоговой стоимости и провести соответствующие экспериментальные расчеты;

— определить эффективность предложений по развитию земельно-ипотечного кредитования.

Предмет исследования — методы оценки залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования — процесс формирования экономической оценки залоговой стоимости земельного участка.

Методология и методы исследования. Основой исследования явились положения как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельно-ипотечного кредитованияаграрной экономики, определения залоговой стоимости земельных участков.

Многоаспектный характер решаемых задач обусловил необходимость использования методов: абстрактно-логического, монографического, экспертного, экономико-статистического, расчетно-конструктивного, сравнительного анализа.

Научная новизна исследования содержится в следующих положениях диссертации:

— сформировано системное представление о залоговой стоимости земли ' как о взаимодополняющих рыночнойкадастровой и бизнесной (части стоимости общего актива аграрного бизнеса) оценках;

— предложен методический подход оценки хозяйственных рисков на основе рейтинговых оценок эффективности сельскохозяйственного производства на региональном и муниципальном уровнях, погодных — на основе вариации динамических рядов урожайности зерновых культур;

— разработан алгоритм расчета залоговой стоимости земельных участков по кадастровой оценке с кумулятивным учетом хозяйственных (включая оценку финансового состояния предприятия) и погодных рисков;

— разработаны модели определения залоговой стоимости земельных участков на основе* вариантных оценок стоимости^ предприятия по показателям эффективности и доходности аграрного бизнеса по методам чистых активов и капитализации прибыли.

Практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации предложений будет способствовать расширению объемов залога земель и привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль в больших размерах.

Разработанные в диссертации методические подходы могут использоваться в работе земельных, аграрных и других региональных органов управления, а также в учебном процессе в системе высшего образования и повышения квалификации специалистов.

Апробация и реализация результатов исследования. Диссертация выполнялась в соответствии с планом научно-исследовательских работ Красноярского Государственного аграрного университета.

Содержащиеся в диссертации предложения апробированы в СПК «Солонцы» Красноярского края и приняты им для практического использования. Отдельные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях.

Результаты исследования автора частично вошли в отчет о научно-исследовательской работе Центра земельных отношений ГНУ ВНИЭТУСХ за 2008 год.

Публикации. Результаты исследований опубликованы в 6 научных работах, общим объемом 2,6 п.л., в т. ч. авторских — 2,5 п.л., из них по перечню ВАК Минобразования России — 1 работа.

Выводы и предложениям.

1. Существующие научно-методические публикации по проблеме залога земли касаются в. основном организационно-экономического механизма ипотеки сельскохозяйственных земель. Вопросы определения залоговой стоимости рассматриваются в них, как правило, фрагментарно, в общем виде, исходя из принципов ¦ оценки недвижимости,., доходного, затратного и сравнительного методов: ,.

Имеющиеся методические разработки и сложившаяся в стране практика определения" залоговой^ стоимости земельных участков, базируются • наг кадастровой стоимости. Однако кадастровая оценка земель статична, отражает их стоимость, на «момент еепроведения, является массовой^ не учитывает динамику изменения? реальной' ренты, формируемой за счет доходов-.конкретного предприятия.

Поэтому в этом направлении необходима разработка научно-обоснованной, методики, позволяющею на/более объективной основе: с учетом различного рода (хозяйственных и погодных) рисков и результатов деятельногсти конкретных сельскохозяйственных товаропроизводителей, определять стоимость залога земель. 2. Определение залоговой стоимости земель непосредственно связано с кредитоспособностью сельскохозяйственного предприятия. Принимая решение о предоставлении, кредита заемщикам^ коммерческие банки, прежде всего, обращают внимание на их кредитоспособность, для чего анализируют отчетные. балансы: предприятий, исследуют показатели, характеризующие финансовое положение, хозяйственную деятельность.

Проведенный анализ научных и методических публикацийпоказывает, что определение кредитоспособности (кредитного потенциала) втой или иной мере сводится к необходимости учетаюценки: стоимости предприятия (бизнеса). Следовательно,. и приустановлении залоговой' стоимости земельных участков для целей ипотечного кредитования необходимо учитывать это обстоятельство.

3. Предприятия, организации, хозяйства и общества Красноярского края, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, использовали землю на площади 36 633,9 тыс. га. При этом в собственности сельскохозяйственных предприятий и организаций Красноярского края, предоставленные им земли на 01.01.2008 г., составили 35,6 тыс. га, т. е. 0,1% от всех ими используемых земель. Земли собственников земельных долей сельскохозяйственные предприятия края используют на праве аренды и пользования. Общая площадь земель собственников земельных. долей, используемых сельскохозяйственными предприятиями, в 2007 году составила 2753,4 тыс. га или 7,5% от общей площади, из этих земель площадь невостребованных земельных долей составила 752,0 тыс.' га.

4. Для. постановки земельного участка на кадастровый! учет и получения кадастрового паспорта необходимо представить межевой план, который выполняется в. ходе дорогостоящих кадастровых работ. По экспертным оценкамв. общей сложности для оформления прав на земельный участок, находящийся* в долевой собственности, требуется заплатить более 1,5 млн. рублей по? среднему хозяйству, в котором имеется, около 400 дольщиков. Поэтому, более 80% бывших земель бывших колхозов. и совхозов’используются сельскохозяйственными организациями без оформления и государственной регистрации.

5. Регионам, без существенной государственной финансовой поддержки, в том числе и из федерального бюджета, практически невозможно-в массовом порядке провести кадастровые работы.

В этих целях необходимо дополнение Госпрограммы развития сельского хозяйства на 2008;2012 годы разделом по' государственной поддержке региональных проектов по комплексному землеустройству на землях, используемых в сельскохозяйственном производстве. В рамках оказания государственной поддержки развитию сельского хозяйства следует восстановить в Минсельхозе России землеустроительную службу, которая будет организовывать проведение кадастрового учета и закрепление прав сельскохозяйственных организаций на землю за счет средств государственного бюджета.

Это будет способствовать созданию условий для привлечения в сельское хозяйство инвестиций и получения заемных средств сельхозтоваропроизводителями на основе земельно-ипотечного кредитования, уменьшит интенсивность процессов обезземеливания крестьян и недружественного поглощения сельхозпредприятий, повысит эффективность использования сельскохозяйственных земель, приведет к созданию рабочих мест в сельской местности и развитию сельских территорий.'.

6. Результаты анкетного опроса, проведенного в Красноярском крае, показали, что наибольшую значимость для^развития земельно-ипотечного кредитования имеют факторы, связанные с юридическим оформлением земель, (отсутствие, надлежащим образом, оформленных земельных участков сельскохозяйственных угодий и проблемы с передачей земельных долей сельскохозяйственным организациям), а также с не заинтересованностью банков в выдаче кредитов сельскохозяйственным товаропроизводителям (банки не берут в, залог сельскохозяйственные земли, а предпочитают брать в залог имущество (технику, скот и др.), не верят в возможность погашения кредитов сельскохозяйственными товаропроизводителями). Важны также причины, связанные с низкой-стоимостью сельскохозяйственных угодий и риском их утраты из-затрудностей погашения ипотечного^{кредита.} Среди проблем более низкого уровня значимости отмечены — высокая процентная ставка, сложность оформления и короткий срок ипотечного кредита.

7. Кроме того, развитие земельной ипотеки ограничивается общей закре-дит (?ванностыо сельскохозяйственных предприятий Красноярского края (отношение долгосрочных и краткосрочных обязательств к выручке от реализации товаров, продукции, работ, услуг) составившей в 2007 году более 87% (в 2006 году — 66,7%). По 7 районам края она составила до 50%, по 29 районам — от 50 до 100 процентов, а по остальным районам края более 100 процентов.

8. Проведение государственной кадастровой оценки' сельскохозяйственных угодий создает предпосылки для развития земельной ипотеки. Однако, как показал анализ, ее результаты недостаточно учитывают ресурсообеспеченость и эффективность сельскохозяйственного производства, практически отсутствует связь кадастровой стоимости с показателями финансовой устойчивости предприятий.

Не учитывался в кадастровой' оценке аспект устойчивости уровня продуктивности сельскохозяйственных земель (нестабильность доходов предприятий приводит к росту затрат на формирование страховых фондов продукции и др.), обуславливаемые годовыми колебаниями погодно-климатических факторов.

Все эти недостатки, а также связанные с ними' риски, в конечном итоге I существенно влияют на инвестиционную привлекательность сельскохозяйст-' венных предприятий и ограничивают использование кадастровой^ стоимости в экономическом механизме земельно-ипотечного кредитования.

9: Оценка стоимости предприятия-(бизнеса) обосновывается-и рассчитывается-на определенную дату. При оценке аграрного бизнеса объектом выступает хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия: Проведение оценки" стоимости предприятия’методом чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является комплексным, индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Показатель чистых активов адекватно отражает уровень доходности предприятия как хозяйствующего субъекта, осуществляющего аграрную предпринимательскую деятельность. Так, исследование показало, чтонаблюдается-выраженная прямая зависимость между чистыми активами и выручкой от продаж, и чистой’прибыльюс единицы земельной площади. Финансовая устойчивость предприятий, также связана с удельной стоимостью чистых активов (в расчете на единицу земельной площади). Коэффициент парной корреляции между этими двумя показателями для хозяйств Назаровского районасоставил — 0,71.

Показатель чистых активов служит качественной характеристикой уровня предпринимательской деятельности — в группах с более высокими значениями удельных чистых активов существенно ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель и выше уровень рентабельности активов по чистой прибыли, а также оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

10. Стоимость сельскохозяйственного предприятия (бизнеса) определяет возможности привлечения и размеры кредитов. Стоимость сельскохозяйственного предприятия, в свою очередь, оценивается как имеющимися активами (имуществом и др.), так и прибыльностью (рентабельностью) хозяйственной деятельности предприятия. Величина кредита в свою очередь определяет масштабность инвестиционного проекта и показатели финансово-экономического состояния предприятия в перспективе.

Если рассматривать стоимость земли как капитализированную ренту, являющейся составной частью прибыли от сельскохозяйственного производства, то она напрямую зависит от стоимости сельскохозяйственного предприятия. Следовательно, при определении величины залоговой стоимости необходимо> учитывать стоимость сельскохозяйственного предприятия.

11. В России, и Красноярском крае в частности, в настоящее время земельный (сельскохозяйственных угодий) рынок находится в стадии формирования. Рынок отличается информационной несостоятельностью, сделки носят закрытый характер, а их число сделок незначительное. Для многих компаний и частных лиц земля является средством вложения относительно свободных денежных средств, используется не по основному своему сельскохозяйственному назначению, а в спекулятивных целях для перепродажи под коттеджную и дачную застройки, на иные цели. Поэтому складывающийся рынок сельскохозяйственных угодий не даёт адекватных ориентиров цены на земельные участки.

Например, определенная на основе усредненных риэлтерских данных цен предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае, их рыночная стоимость составляет 210,6 тыс. руб./га, что почти.

5 «.

4 4 в 20 раз превышает среднюю по краю кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения.

12. При определении залоговой стоимости целесообразно использовать различные взаимодополняющие экономические модели определения залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий. Первый подход базируется на корректировке кадастровой стоимости с учётом рисков связанных с фактическим финансово-экономическим состоянием аграрной отрасли края, муниципального района и конкретного предприятия — залогодателя, а также учете рисков природно-климатических условий ведения сельского хозяйства. Другойоснован на бизнесной модели, связанной с определением вариантных стоимостных оценок предприятия и их использовании в расчетах залоговой стоимости.

Такая-вариантность в условиях отсутствия объективной рыночной* цены на участки сельскохозяйственных угодий, обеспечит более широкие возможности для согласования' интересов заемщика (сельхозтоваропроизводителя) и кредитора (банка) или инвестора.

13. Результаты апробации предлагаемых методических подходов. показали, что залоговой стоимость сельскохозяйственных угодий, определяемая на основе результатов государственной кадастровой оценки, отличается вырав-ненностью (коэффициент вариации ниже по отношению к «методу чистых ак тивов» в 4,4 раза, к «методу капитализации прибыли» — в 9,8 раз, к средней по.

4 * этим методам — в 7,3 раза), что объясняется, с одной стороны, относительно небольшой внутрирайонной дифференциацией рентных факторов-(балл бонитета, эквивалентное расстояние грузоперевозок, индекс технологических свойств), с другой — недоучетом в нем уровня хозяйствования (главным образом прибыли).

С позиций сельскохозяйственного использования земель её оценка, проведенная на основе рекомендуемых вариантных подходов, наиболее объектив" на.

14. Расчёты эффективности предлагаемых методических подходов по* определению залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий были проведены на примере ЗАО «Ададымское». Размер ипотечного кредита устанавливался исходя из средней по району доли залоговой площади (1/5 от общей площади сельскохозяйственных угодий района), необходимой для достижения индикаторов краевой программы развития сельского хозяйства и для данного предприятия составит около 32,7 млн руб.

При стандартных условиях кредитования, принятых в «Россельхозбанке» в 2008 году, к моменту завершения выплат по кредиту производство товарной продукции в хозяйстве возрастёт с 128,8 млн руб. в 2007 году до 290,7 млн руб. в 2018 году, или в 2,26 раза, масса прибыли от реализации продукции, соответственно, с 16,6 до 30,5 млн руб., в 1,84 раза.