Жилищно-коммунальное хозяйство на примере ООО «ЖЭУ»

• Введение
• 1. Теоретические аспекты деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в условиях рынка
• 1.2 Перспективы развития предприятий ЖКХ в г. Райчихинске
• 2. Анализ хозяйственной деятельности ООО «Жилищно-эксплуатационный участок»
• 2.1 Общая характеристика управляющей компании
• 2.2 Правовое обеспечение производства ООО «ЖЭУ»
• 3. Мероприятия по повышению эффективности ООО «Жилищный Эксплуатационный Участок»
• 3.1 Мероприятия по улучшению качества выполненных работ и оказываемых услуг
• 3.2 Оснащение жилого фонда приборами учета и регулирования расхода энергоресурсов и воды

Введение

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — важнейшая социально-экономическая сфера народного хозяйства, сложный многоотраслевой производственно-технический комплекс. В систему ЖКХ входят предприятия, обеспечивающие:

жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство, водоснабжение и водоотведение, коммунальную энергетику (электро, тепло, газоснабжение), внешнее городское благоустройство, включающее дорожно-мостовое хозяйство, санитарную очистку, зелёное хозяйство (озеленение населённых пунктов, цветоводство), коммунально-бытовое обслуживание (бани, прачечные, ритуальное обслуживание), гостиничное хозяйство, сбор и утилизацию бытовых и промышленных отходов — в целом насчитывается более 30 видов услуг.

Казалось бы, ЖКХ должно быть самой богатой отраслью. Потребность в её продукции и услугах практически не ограничена. Однако в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития ЖКХ остаётся низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения.

ЖКХ было и остаётся самой неэффективной сферой экономики РФ.

ЖКХ испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношения с потребителями и органами власти. ЖКХ всё ещё остаётся дотационным, а его содержание ложится тяжёлым бременем на городской бюджет.

Вследствие этого, большинство регионов России работают не в эксплуатационном, а в аварийно-восстановительном режиме. В результате затраты выросли в 2,5−3 раза. На 100 км. инженерных сетей приходится 73 аварии (в Европе — в среднем 3). Жилищный фонд России составляет 2,6 млрд. м² общей площади. В среднем на одного человека приходится 18, 4 м² общей площади. Около 20% городского жилищного фонда неблагоустроенно, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. Более 290 млн. м² (11%) жилищного фонда нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные, 250 млн. м² (9%) — в реконструкции. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд с износом более 60%. Только за последние 5 лет по ветхости выбыло около 40млн. м²

В жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) заняты 4 млн. человек, которые в 2000 г. оказали услуг на 234 млрд. рублей. ЖКХ — это более 52 тыс. предприятий, каждое пятое из них — государственное или муниципальное. Стоимость основных фондов отрасли — 580 млрд. рублей (т.е. четверть основных фондов страны). Их износ достиг в среднем по России 48%.

Взятый вначале 90-х гг. курс на развитие рыночных отношений в экономике страны, естественно, не обошел вниманием такую отрасль, как жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Отрасль ЖКХ в дореформенный период составляла по оценкам специалистов, треть основных фондов страны. Охватывая единое экономическое и географическое пространство, отрасль функционировала под жестким государственным регулированием всех жилищно-коммунальных отношений с доминирующей государственной формой собственности на все основные фонды ЖКХ.

Курс, взятый на преобразование отрасли, потребовал немедленного решения конкретных проблем, негативно отразившихся на состоянии недвижимости жилищно-коммунальной сферы. В первую очередь к ним следует отнести:

· остаточный принцип финансирования;

отсутствие четкого разграничения властных полномочий и ответственности различных уровней управления за ее сохранность;

· мизерное участие населения в оплате жилья и коммунальных услуг;

· отсутствие рынка жилья и услуг в сфере ЖКХ;

многофункциональность, а значит, и многоуровневая ведомственная подчиненность предприятий и др.;

Главными были вопросы собственности на основные фонды, относящиеся к сфере ЖКХ, ответственности за сохранность этой собственности, ее целевое использование и развитие.

В результате преобразований 1991;2000 гг. существовавшая система управления и финансирования ЖКХ претерпела кардинальные изменения. Существенно изменились формы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации.

Цель работы — проанализировать перспективы повышения эффективности деятельности ООО «ЖЭУ» .

Задачами работы является рассмотрение различных сторон жилищно-коммунальной сферы России, а также дальнейших теоретических аспектов деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в условиях рынка.

Жилищно-коммунальная сфера оказывает многостороннее влияние на различные стороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в ее проведении правительство, федеральные министерства и ведомства, а также органы государственной власти субъектов Российской Федерации, городов и муниципальных образований.

Неоднократно к теме реформирования жилищно-коммунальной сферы обращался Президент РФ В. В. Путин. В частности, в своем выступлении на совещании по вопросам развития ЖКХ 16.02.2001 г. в г. Томске, он говорил о проблемах, с которыми сталкивается ЖКХ, о необходимости создания программы переоснащения отрасли. Актуальность и значимость вопросов, связанных с жилищно-коммунальной сферой бесспорны, что и послужило причиной выбора темы дипломной работы.

Работа состоит из трёх глав, первая из которых посвящена теоретическим аспектам деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в условиях рынка. В этой главе анализируется состояние жилищно-коммунального хозяйства России на современном этапе. Проблем деятельности коммунального хозяйства г. Райчихинска. Перспективам развития предприятий ЖКХ г. Райчихинска.

Вторая глава работы посвящена анализу хозяйственной деятельности ООО «Жилищно-Эксплуатационный Участок». Анализу хозяйственной деятельности управляющей компании. Финансовому анализу деятельности управляющей компании.

Третья глава работы посвящена мероприятиям по повышению эффективности ООО «Жилищно-Эксплуатационный Участок». Мероприятиям по улучшению качества выполненных работ и оказываемых услуг. Оснащению жилого фонда приборами учета и регулирования расхода энергоресурсов воды.

жилищное коммунальное хозяйство управляющий

1. Теоретические аспекты деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ в условиях рынка

1.1 Назначение и нынешнее состояние отрасли ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство - это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

ЖКХ подразумевает многое, в частности:

Водопровод — прокладка и ремонт водопроводных труб, водозабор очистка и доставка воды в многоквартирные дома и на промышленные объекты, в т. ч. для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления. Канализация — отведение сточных вод.

Теплоснабжение — обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ. Нарушение работы может вызвать топливно-энергетический кризис.

Капитальный ремонт зданий, текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания).

Сбор, вывоз и утилизация мусора и др.

Сегодня система жилищно-коммунального хозяйства, доставшаяся в наследство от периода развития плановой экономики, является крайне неэффективной и затратной. Содержание этой системы в ее нынешнем виде непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальных услуг, ни для бюджетной системы. Отсюда возникающие проблемы в этой отрасли. Кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства характеризуется дотационностью отрасли и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды, других ресурсов. Необходимых собственных средств для надежной и устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса в его сегодняшнем виде нет по отдельности ни у одной из заинтересованных сторон: государства, местных властей, предприятий и населения. Поэтому для выхода жилищно-коммунального хозяйства из кризиса необходимо объединить средства всех заинтересованных сторон.

Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья, и к 2011 г. она составила более 83% по сравнению с 63% в 2010 г. (включая ЖСК и ЖК).

Однако в процессе приватизации не было четко определено отношение и ответственность собственников жилых помещений к общему имуществу многоквартирного дома, т. е. к той части, которая является неотъемлемой его составляющей, а так же не была достигнута главная цель — передача многоквартирных домов и принадлежащих земельных участков в целом в реальное управление собственникам.

Сформированный таким образом рынок жилья и созданная на федеральном уровне правовая база позволили внедрять на и местах следующие механизмы улучшения жилищных условий граждан:

— расселение коммунальных квартир;

— ликвидацию общежитий;

— выплату гражданам субсидии на приобретение и строительство жилья;

предоставление определенным категориям граждан государственных жилищных сертификатов;

— предоставление жилищных кредитов (включая ипотечные);

— выпуск ценных бумаг (облигаций, векселей, сертификатов, займов).

Новые подходы в жилищной политике, связанные со снятием ограничений инициативы населения, позволили уменьшить (за период 1992;2000 гг.) количество семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, с 10,2 до 3,55 млн. (34,8%) и увеличить средний показатель обеспеченности жильем по России на 2,6 кв. м (19,1 кв. м жилья на человека).

Передача жилищного фонда в муниципалитеты, с одной стороны, позволила сделать предприятия, ранее отвечавшие за его эксплуатацию, более конкурентоспособными, уменьшив затраты на его содержание, с другой — потребовала увеличения этих же затрат у муниципалитетов. Такие же проблемы возникли и в отношении других объектов недвижимости ЖКХ, которые были закреплены за предприятиями и учреждениями.

Институциональные изменения, происходящие в экономике страны, коснулись коммунальных предприятий. В первую очередь они связаны с их приватизацией и разгосударствлением, что позволило сформировать частный сектор в отрасли (в основном за счет малого бизнеса), а также создать базу для внедрения рыночных отношений. Запустив коммерсантов в сферу ЖКХ на той основе, которая существует сегодня — проведение конкурсов и тендеров на обслуживание домов и территорий, — мы получили очень непростую ситуацию, когда тендеры выигрывают фирмы, не способные оказывать качественные услуги. Зачастую сами жильцы дома не знают, какая управляющая компания их обслуживает. А это значит, что результаты тендеров фальсифицируются на самом начальном этапе. Бизнесмены извлекают максимальную прибыль, но при этом страдают интересы жителей.

Государство торопится переложить жилищно-коммунальные расходы на народ. Если в 1992 году население платило за услуги ЖКХ 2,1 процента от доходов семьи, то теперь не менее 22.

Заметно выросло число муниципальных предприятий, что было обусловлено реализацией постановления Правительства РФ от 07.03.95 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» .

Производственная структура коммунальных предприятий претерпела значительные изменения. Их численность по сравнению с началом 90-х гг. увеличилась в 2 раза, однако главным достижением явилось то, что из 52 тыс. предприятий, работавших на рынке жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), свыше половины (53,9%) это мелкие предприятия, в основном работающие в жилищной сфере.

Производственная структура предприятий жилищно-коммунальной сферы включает более 30 видов деятельности. Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, многоотраслевые предприятия, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия и др.

К 2000 г. в муниципальной собственности находилось 30% объектов коммунального хозяйства (в т.ч. 20% предприятий, имеющих на своем балансе водопроводы, 28,5% - отопительные котельные, 41,4% канализации).

Численность работающих на ведущих предприятиях отрасли составляет порядка 1,5 млн. чел., а с учетом предприятий малого бизнеса — 4,2 млн. чел.

Среднесписочная численность ведущих предприятий по сравнению с началом реформ возросла на 24%, однако к концу 2010 г. наметилось ее снижение в связи с подъемом промышленности, появлением рабочих мест с высокими заработками в других сферах экономики. Так, на конец 2010 г. среднемесячная заработная плата работников коммунального хозяйства составляла чуть больше 3,9 тыс. руб. при средней российской в 6224 руб. На конец года задолженность по заработной плате имели около 35% предприятий ЖКХ, И объем суммарной задолженности превысил млрд. руб. Из общей суммы задолженности по заработной плате задолженность из-за недофинансирования из бюджетов всех уровней составила в коммунальном хозяйстве 47%. Законом РФ от 24.12.92 № 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики» было определено, что к 1998 г. отрасль ЖКХ должна перейти на полную самоокупаемость.

Здесь кроется основная проблема жилищно-коммунального хозяйства. Перед очередными выборами в Государственную Думу депутаты, не считаясь с принятыми мерами социальной поддержки низкодоходных семей, необоснованно отодвинули время перехода отрасли ЖКХ на самоокупаемость. В 1995 г. срок был изменен с 5 до 10 лет, а в 1999 г. — с 10 до 15 лет. Это существенно повлияло на состояние финансирования отрасли. Одновременно в этот же период была резко расширена система льгот на оплату услуг ЖКХ. Сейчас льготы установлены более чем для 60% населения России.

Создалась система, когда льготы гражданам фактически оплачиваются предприятиями ЖКХ. Так, при установленном уровне оплаты услуг ЖКХ населением 50% из-за льгот сбор «живыми деньгами» в 1998 г. составил 30%; в 1999 г. при уровне 60% - 35,5%; в 2000 г. при уровне стандарта 70% сборы с населения составили в среднем по стране 39,1%. Все это поставило жилищно-коммунальное хозяйство на грань разрушения.

За время преобразований нормативная годовая потребность финансирования услуг ЖКХ, оказываемых населению исходя из действующих ставок и тарифов на ЖКУ, возросла к 2011 г. с 90 до 300,7 млрд руб., при этом доля оплаты населением в соответствии с установленными законодательством темпами соответственно возросла с 2 до 70%. В то же время на конец 2011 г. из общего объема требуемых средств население покрыло 118,5 млрд руб. (39% от затрат с учетом предоставляемых льгот и субсидий), бюджет — 123,1 млрд руб. (41%); Недофинансирование отрасли составило 59,1 млрд руб. (20%). Причем долги населения составляют порядка четверти от этой суммы, т. е. собираемость платежей достаточно высокая, более 85%.

Эффективное управление такой собственностью являлось одним из главных условий проводимых преобразований, поэтому был взят курс на организационное разделение функций управлениям хозяйствования, создание служб заказчика, управляющих компаний, введение и развитие частного управления многоквартирными жилыми домами с целью постепенного перевода на режим безубыточного функционирования отрасли (предприятий) путем сокращения бюджетных дотаций и перекрестного субсидирования потребителей.

К настоящему времени удалось достигнуть определенных положительных результатов.

Если на 1 января 1997 г. в субъектах Российской Федерации функционировало менее 1 тыс. служб заказчиков, то к настоящему времени их создано около 3,5 тыс. Учитывая, что службы заказчика целесообразно создавать в крупных городах и населенных пунктах с численностью населения не менее 50 тыс. чел., можно считать, что деятельностью данных служб охвачены практически все муниципальные образования. Как отмечалось, основой деятельности служб заказчика является формирование договорных отношений с поставщиками жилищных и коммунальных услуг.

В целом по России на договорной основе обслуживается около 80% жилищного фонда. В Москве, Республике Татарстан, Хабаровском крае, Ненецком и Чукотском АО, Волгоградской, Вологодской, Новгородской и Мурманской областях этот показатель составляет 100%. Практика заключения договоров и создание системы контроля над их исполнением позволили сократить издержки при предоставлении ЖКУ за 2010;2011 гг. на сумму около 400 млн руб.

Осуществляется процесс формирования и развития договорных отношений между службами заказчика и потребителя жилищно-коммунальных услуг. Охват договорами найма жилых помещений в целом по России к настоящему времени составил 33%, а на техническое обслуживание жилищного фонда с собственниками квартир — 54%.

Одним из элементов рыночных отношений в ЖКХ является привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг на конкурсной основе. За период 2009;2011 гг. В России проведено более 3500 конкурсов. Практика показывает, что проведение конкурсов не только ориентирует подрядчиков на качественное выполнение ЖКУ, но и дает положительные практические результаты по снижению их стоимости.

Во всех субъектах Российской Федерации в структуре управления были созданы департаменты, комитеты или министерства жилищно-коммунального хозяйства, формирующие собственную нормативную базу проводимых преобразований на основе разработанных за этот период на федеральном уровне более 130 законодательных и нормативных документов" макетов программ реформирования ЖКХ.

В процессе проводимых рыночных преобразований сложилась достаточно парадоксальная ситуация: 2,7 млрд. м² жилья оценивается в 4,1 трлн. руб., в то время как при продажной среднерыночной цене жилья на рынке недвижимости 200−400 долл. США за м² (для элитного жилья в 3 и более раз выше) этот вид недвижимости оценивается в сумму 151,2−297 трлн. руб. Данный показатель в 35 — 50 раз превышает балансовую статистическую оценку имеющейся недвижимости и позволяет более взвешенно оценить масштабы и стоимость работ по сохранению, содержанию и ремонту недвижимости в ЖКХ. В то же время объекты коммунального назначения, оцениваемые по остаточной балансовой стоимости в сумме 649 млрд руб., с рыночных позиций имеют большую стоимость. Это подтверждается тем, что объем оказываемых услуг постоянно растет, и их сумма оказывается практически равной половине остаточной стоимости основных фондов. Износ основных технических объектов оценивается в 50−60%, преобладает износ инженерных сетей и внутридворовых и домовых коммуникаций, износ же жилищного фонда, как менее интенсивно используемой недвижимости, несколько ниже и в среднем составляет 41 — 51,3%.

К началу 2000 г. степень износа основных фондов коммунального хозяйства составила: по теплоснабжению — 56,7%, водоснабжению — 54%, электрических сетей — 68%. Ежегодный объем инвестирования в развитие коммунального хозяйства сокращается на 15−16%. при росте инвестиций в экономику в целом на 4,5%.

В соответствии с федеральными программами социально-экономического развития регионов в инженерную инфраструктуру инвестируется около 0,17 млрд руб., примерно 0,15 млрд руб. инвестируется по федеральной программе «Обеспечение населения питьевой водой», однако по сравнению с общими инвестициями в ЖКХ 1998;1999 гг. это незначительные суммы.

Кроме того, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 12.02.01 № 200-р ведутся переговоры о привлечении займа для финансирования проекта городского теплоснабжения.

Исполнение этих проектов предусматривает в первую очередь внедрение энергоэффективных технологий и оборудования, что приведет к значительному снижению стоимости коммунальных услуг. Такие решения уже реализованы в ряде регионов России.

Начата работа по привлечению средств банков и других коммерческих структур в финансирование жилищного строительства, по предоставлению жилищных кредитов (включая ипотечные кредиты).

Ведутся работы по подготовке программ ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Проблемы деятельности предприятий коммунального хозяйства г. Райчихинска.

В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство г. Райчихинска характеризуется кризисным состоянием. Оно обусловлено многими факторами, такими как: финансовым положением, высокой затратностью, высокой степенью износа, большими потерями энергии, воды и другими ресурсами. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 55%, две третьи основных фондов полностью отслужили свой срок. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн. м^2. Объем жилищного строительства за последний период составляет 11−14% от объема, достигнутого в 1990 г.

На решение этих проблем направлена программа «Жилище» на 2002;2010 гг., утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. в которую входит формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса и условий для снижения издержек с одновременным повышением качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

проведение капитального ремонта жилого фонда в рамках реализации муниципальной целевой программы «Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов в г. Райчихинске на 2011 — 2013 гг. «;

обеспечение разработки проектно-сметной документации по модернизации объектов ЖКХ для участия в реализации областной программы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Амурской области на 2010;2015 гг. «;

реализация мероприятий по повышению платежной дисциплины и снижению задолженности потребителей по оплате жилищно-коммунальных услуг;

реализация мероприятий в рамках плана благоустройства города;

привлечение организаций и индивидуальных предпринимателей города к благоустройству города и уборке прилегающих территорий;

Одна из важнейших проблем современного этапа реформирования экономики в муниципальных образованиях состоит в радикальном изменении механизмов управления развитием муниципального жилищно-коммунального хозяйства как системы, обеспечивающей жизнедеятельность населения. Основная задача муниципального управления — формирование механизма управления в ЖКХ, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях в рыночных условиях.

Преобразования жилищно-коммунальной отрасли — важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государственных реформ. Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись финансовые, технические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя.

Анализ актуальности широкого круга вопросов реформирования ЖКХ, таких как состояние жилищного фонда, обновление производственно-технической базы предприятий коммунального хозяйства, экономия теплоэнергоресурсов, обеспечение должного уровня качества жилищно-коммунальных услуг и приемлемых расценок на них в соответствии с уровнем доходов населения, свидетельствует о том, что все они являются первоочередными и требуют комплексного подхода к своему решению.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику — домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею.

Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в г. Райчихинске — это осуществление реформирования и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ. Поэтому очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Сегодня ЖКХ во многих регионах испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, «кризисообразующая» проблема-это существующая структура управления ЖКХ. Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов — нехватка средств и квалифицированных управленцев — в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

От лица собственников муниципального жилищного фонда выступает, как правило, администрация муниципального образования. Частные собственники представлены юридическими и физическими лицами, имеющими в собственности жилищный фонд, товариществами собственников жилья или другими организациями, объединяющими собственников жилых и нежилых помещений в жилых зданиях.

Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления (ОМС) в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» задачами ОМС в жилищной сфере являются:

1. обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан

2. осуществление строительства и реконструкции муниципального жилищного фонда

3. создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников)

4. обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере

5. развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

ОМС во взаимодействии с государственными органами власти обеспечивают:

1. порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в муниципальном и общественном жилищный фондах;

2. доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья;

3. содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

4. возможность получения налоговых и финансово кредитных льгот предприятиям, учреждениями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

5. поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства;

6. правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов, собственников, застройщиков, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

7. контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а так же коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

ОМС (Органы Местного Самоуправления) вправе предоставлять гражданам льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору найма при площади жилья, превышающий социальную норму.

Органы Местного Самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его перераспределения.

ОМС в коммунальной сфере руководствуются правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г.

Так же можно выделить полномочия ОМС по следующим отраслям:

Ш 1. В отрасли водоснабжения и водоотведения Утверждения с учётом требования законодательства градостроительных программ, генеральных планов застройки населённых пунктов, других градостроительной документации.

Ш Утверждение местных программ в сфере питьевой воды и участие в разработке, соответствующих государственных программ.

Ш Дача соглашения на размещение на соответствующей территории новых или реконструкцию действующих объектов, деятельность которых может причинить вред источникам питьевого водоснабжения.

Органы местного самоуправления в обязательном порядке должны дать разрешение на размещение объекта.

Ш Принятие решений о проведении государственной экологической и санитарно эпидемиологической экспертизы объектов хозяйственной деятельности, которые могут действовать на источники питьевого водоснабжения.

Ш Контроль над качеством питьевой воды, использованием и охраной питьевого водоснабжения.

Ш Составление протоколов о наложении штрафов и др. санкций к предприятиям питьевого водоснабжения в случае нарушения законодательства.

Ш Информирование населения о качестве воды, порядка расчёта тарифа на услуги водоснабжения и водоотведения. Тарифы утверждают органы местного самоуправления.

Ш Определения уровня и качества услуг питьевого водоснабжения, установление тарифов на эти услуги.

Ш Ограничения и запрещение деятельности предприятий питьевого водоснабжения.

Ш Установления правил пользования водозаборными сооружениями.

Ш Установление зон санитарной охраны, источников и объектов центрального питьевого водоснабжения.

Ш Ограничения или запрет на использование предприятиями питьевой воды для промышленных нужд.

Ш Решение других вопросов.

Ш 2. В отрасли санитарной очистки территорий Выполнение требований законодательства об отходах.

Ш Разработка и утверждение схем санитарной отчистки населенных пунктов.

Ш Организация сбора и удаления бытовых отходов, создание полигонов для их захоронения, организация раздельного сбора полезных компонентов.

Ш Утверждение местных и региональных программ обращения с отходами и контроль над их выполнением.

Ш Решения вопросов размещения на своей территории объектов обращения с отходами.

Ш Координация деятельности субъектов в предпринимательской деятельности, которые находятся на их территории.

Ш Определение размеров платежей за размещением отходов.

Ш Ведение контроля над рациональным использованием и безопасным обращением с отходами на всей территории.

Ш Ликвидация несанкционированных и контролируемых свалок.

Органы местного самоуправления принимают решение по:

Отводу земельных участков для размещения отходов;

Строительству объектов обращения отходов.

3. В отрасли теплоснабжения

1) регулированию деятельности субъектов отношений в сфере теплоснабжения в пределах, отнесённых к ведению соответствующих советов;

2) утверждению местных программ развития в сфере теплоснабжения, участие в разработке и внедрении государственных и региональных программ в этой сфере; застройки населённых пунктов, схем теплоснабжения и градостроительной документации;

4) осуществлению контроля над обеспечением потребителей тепловой энергии в соответствии с нормативными требованиями;

5) согласованию и размещению в пределах соответствующей административно-территориальной единицы новых или реконструкцию действующих объектов теплоснабжения и содействию развития систем теплоснабжения на соответствующей территории;

6) установлению для соответствующей территориальной громады в порядке и пределах, определённых законодательством, тарифов на тепловую энергию, которая подается предприятиями и организациями коммунальной собственности.

Государственный надзор в сфере теплоснабжения осуществляют государственные инспекции и другие органы в порядке, установленном законом.

Управляющая компания должна обеспечить:

поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

финансовые потоки.

Вопрос из вопросов — тарифы. Сегодня остро стоит задача перехода на безубыточное функционирование коммунального комплекса, который должен быть инвестиционно привлекательным и для бизнесменов. Сегодня в тарифе за квартплату у нас заложена 6% инвестиционная составляющая. Оптимально для нормальной работы надо 22%. Только тогда можно остановить ветшание жилого фонда. Только 0,98% жилого фонда сегодня проходит текущий ремонт, а надо 2% в год. На ремонт затрачивают сегодня 1800 рублей на метр квадратный, а надо 3000 рублей. Это примерно 2−4% нормативного ремонта жилого фонда ежегодно.

А что делать с тарифами на горячую воду? Тут вообще непонятно, как их формировать и утверждать. В целом это процесс убыточный для производителя и неподъемный для населения. Тут каждый выкручивается, как может, системы в этом вопросе нет. Если мы не решим эти проблемы, то прихода частного капитала в малых городах в отрасль в ЖКХ просто не дождаться. Психология потребителя такова, что, наблюдая ежегодный рост тарифов, он видит, что решения остались на уровне советского периода. А для решительного сдвига в психологии отношений между потребителями и поставщиком услуг и оценки их деятельности надо усилить приток инвестиций в ЖКХ, а это можно делать только через новые подходы к тарифной политике. Итак, проблемы управления ЖКХ — в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ.

1.2 Перспективы развития предприятий ЖКХ в г. Райчихинске

Социальная эффективность программ реформирования ЖКХ выражается в повышении качества оказываемых услуг, увеличении степени благоустроенности жилищного фонда, снижении расходов населения на платежи за содержание домохозяйств путем перехода на новые экономические формы взаимоотношений в жилищно-коммунальном комплексе и развития конкурентной среды в сфере жилищного обслуживания и ремонтных работ. Повышение надежности работы производственных систем жилищно-коммунального комплекса позволит снизить до минимума связанные с авариями экстремальные ситуации для населения, что также обозначает повышение качества жизни.

Для гарантированного обеспечения населения доступными по цене ЖКУ необходимо, введение социальных норм потребления ЖКУ. Такие нормы должны определять потребность населения в ЖКУ, в рамках которых будет действовать «социальный» тариф, а потребление сверх социальной нормы будет оплачиваться по экономически обоснованным тарифам. При этом дальнейшее формирование рынка ЖКУ должно быть ориентировано, прежде всего, на усиление конкуренции в этом секторе с целью снижения тарифов и затрат населения и бюджета на ЖКУ при одновременном усилении контроля за исполнением своих обязательств всеми участниками рынка ЖКУ.

Вместе с тем, необходимо признать, что одной из главных причин недостаточности финансирования модернизации жилищно-коммунального хозяйства является низкий уровень фактических платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги. Таким образом, сформировался «замкнутый» круг — высокий уровень тарифов на жилищно-коммунальные услуги обусловлен низким техническим уровнем жилищно-коммунального хозяйства, изношенностью основных фондов, отсутствием внедрения новых технологий, и в то же время из-за неспособности населения оплачивать данные тарифы и необходимости отвлечения бюджетных ресурсов на покрытие разницы в тарифах наблюдается недостаток ресурсов для модернизации и технического перевооружения жилищно-коммунального хозяйства.

Новый жилищный кодекс, принятый в конце 2004 года, дал гражданам большие полномочия и права по управлению имуществом в виде квартир. При этом закон возложил на плечи собственников немалую ответственность: сегодня по закону они должны взять на себя бремя расходов по содержанию жилья. Однако в целом по России процесс реформ идет не так быстро, как хотелось.

Сегодня собственники жилья могут изменить в любой момент способ управления, это лишает управляющую организацию заинтересованности в планировании и обеспечении мер, направленных на эффективное и безопасное пользование общим имуществом не только на текущий период, но и на перспективу. Это ориентирует УК на ежеминутное извлечение дохода за счет капитала собственников, а они в свою очередь не стремятся вливать средства в организационно-технические мероприятия, отдача которых возможна только в перспективе. Новый жилищный кодекс определил способы управления жильем через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих компаний (УК) и через непосредственное управление. Сегодня в нашем городе приватизировано около 90% жилого фонда. Остальные 10% - это общежития, а также небольшой удельный вес основного жилого фонда. Только два дома-новостройки создали ТСЖ, но и то их создали заказчики строительства дома и как бы вынудили новоселов войти в эти ТСЖ, так как заказчикам прежде всего надо было срочно запустить в эксплуатацию построенный дом. И чтобы не было проблем при сдаче в эксплуатацию, заказчики создают свою УК, искусственно формируют ТСЖ.

2. Анализ хозяйственной деятельности ООО «Жилищно-эксплуатационный участок»

2.1 Общая характеристика управляющей компании

Наряду с ТСЖ свое место на рынке жилищных услуг более активно занимают управляющие компании, которые в основном приходят на этот рынок через конкурсы. Однако системы действенного контроля над деятельностью УК нет. Без этого на успех рассчитывать трудно. В некоторых городах уже развивается ситуация по сценарию, подобному «МММ». Деньги с населения собирают, а с поставщиками ресурсов не рассчитываются, вводя их в тяжелое финансовое положение. Необходим закон, который бы обязал УК страховать условия предоставления жилищных услуг. Большие надежды в этом отношении возлагаются на федеральный закон о саморегулируемых организациях, но, к сожалению, он принят нижней палатой Федерального собрания только в первом чтении, и со времени первого голосования за него прошло уже несколько лет. Когда такой закон появится, возникнет уверенность в том, что развитие процесса пойдет в правильном направлении. А четкие правила на рынке будут понятны как потребителю, так и поставщику услуг.

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационный участок» создано 5 июня 2005 года в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 г.

Место нахождения Общества: Российская Федерация, Амурская область, г. Райчихинск, ул. Милицейская, дом 24. Общество учреждено на неограниченный срок деятельности.

Целями деятельности ООО «ЖЭУ» являются, в соответствии с Уставом Общества, удовлетворение общественных потребностей, предоставляемых Обществом товарах и услугах, а также извлечение прибыли.

Предметом деятельности ООО «ЖЭУ» является:

управление недвижимым имуществом;

управление эксплуатацией жилого фонда, в том числе деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда, а также деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию жилого фонда;

управление эксплуатацией жилого фонда;

обеспечение снабжения коммунальными и эксплуатационными услугами, водоснабжением жилых помещений в многоквартирных домах;

удаление сточных вод, отходов и подобная деятельность;

уборка территорий и аналогичная деятельность;

сдача в наем собственного недвижимого имущества;

предоставление прочих коммунальных услуг;

производство слесарно-водопроводных работ, установка систем отопления и кондиционирования воздуха, антенн, сигнальных систем и другие электромонтажные работы;

установка дождевальных систем, лифтов, и оборудование лестничных клеток и т. п.;

изоляционные работы (водопроводной сети, тепло звукоизоляции);

обшивка помещений листовым металлом;

прокладка труб для производственных процессов;

монтаж электросиловых и трансформаторных установок, систем телесвязи и радарных установок;

ремонтные работы, связанные с перечисленными выше видами деятельности;

производство общестроительных работ по прокладке местных трубопроводов;

линий связи и линий электропередач, включая взаимосвязанные вспомогательные работы;

услуги по монтажу оборудования;

услуги по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств;

транспортные и транспортно-экспедиторские услуги;

транспортная обработка грузов;

услуги стоянок, гаражей для автомобилей и т. п.;

деятельность вспомогательная транспортная прочая;

подготовка к продаже, покупка жилого и нежилого недвижимого имущества, нежилых зданий и помещений, земельных участков;

аренда транспортного имущества без водителя или оператора, а также с водителем и оператором;

услуги и работы, связанные с деятельностью всех видов автомобильного транспорта, не подчиняющегося расписанию (такси, аренда машин с водителем);

обеспечение грузовых перевозок автомобильным транспортом (рефрижератор, лесовоз).

Организационная структура управления ООО «ЖЭУ» .

В соответствии с Уставом ООО «ЖЭУ» единоличным исполнительным органом Общества является Директор. Директор обязан в своей деятельности соблюдать требования действующего законодательства РФ, руководствоваться требованиями Устава, решениями органов управления общества, принятыми в рамках их компетенции, а также заключенными обществом договорами и соглашениями, в том числе заключенным с обществом трудовым договором. Директор обязан действовать в интересах Общества добросовестно и разумно.

Организационная структура ООО «ЖЭУ» представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 — Организационная структура ООО «ЖЭУ» .

Как видно из рисунка, текущую деятельность по управлению организацией осуществляет Директор ООО, Начальник ЖКХ. Начальник ЖКХ назначается приказом Учредителя.

В штате находится 41 сотрудник. В непосредственном подчинении начальника ЖКХ находятся главный инженер, главный бухгалтер, начальник отдела кадров, юрисконсульт.

Главный инженер является первым заместителем директора предприятия и несет ответственность за результаты и эффективность производственной деятельности предприятия. Главный инженер осуществляет руководство технических служб предприятия. Назначение на должность главного инженера и освобождение от нее производится приказом директора предприятия.

В соответствии со своими должностными обязанностями, главный инженер:

определяет техническую политику и направления технического развития предприятия в условиях рыночной экономики, пути реконструкции и технического перевооружения действующего производства, уровень специализации и диверсификации производства на перспективу;

обеспечивает:

· эффективность проектных решений, своевременную и качественную подготовку производства, техническую эксплуатацию, ремонт и модернизацию оборудования, достижение высокого качества продукции в процессе ее разработки и производства;

· необходимый уровень технической подготовки производств и его постоянный рост;

· повышение эффективности производства и производительности труда;

· сокращение издержек (материальных, финансовых и трудовых);

· рациональное использование производственных ресурсов, высокое качество и конкурентоспособность производимой продукции, работ или услуг;

· соответствие выпускаемых изделий действующим государственным стандартам, техническим условиям и требованиям технической эстетики, а также их надежность и долговечность;

· в соответствии с утвержденными бизнес-планами предприятия на долгосрочную и среднесрочную перспективу руководит разработкой мероприятий по реконструкции и модернизации предприятия, предотвращению вредного воздействия производства на окружающую среду, бережному использованию природных ресурсов, созданию безопасных условий труда и повышению технической культуры производства;

организует:

· разработку и реализацию планов внедрения новой техники и технологии, проведения организационно технических мероприятий, научно исследовательских и опытно-конструкторских работ;

· рассмотрение и внедрение проектов технического перевооружения, разработанных сторонними организациями, составление заявок на приобретение оборудования на условиях лизинга;

· обучение, повышение квалификации рабочих, инженерно-технических работников и обеспечивает постоянное совершенствование подготовки персонала;

осуществляет контроль над соблюдением проектной, конструкторской и технологической дисциплины, правил и норм по охране труда, технике безопасности, производственной санитарии и пожарной безопасности, требований природоохранных, санитарных органов, а также органов, осуществляющих технический надзор;

обеспечивает своевременную подготовку технической документации (чертежей, спецификаций, технических условий, технологических карт);

принимает меры по совершенствованию организации производства, труда и управления на основе внедрения новейших технических и телекоммуникационных средств выполнения инженерных и управленческих работ;

руководит деятельностью технических служб предприятия, контролирует результаты их работы, состояние трудовой и производственной дисциплины в подчиненных подразделениях;

на время отсутствия директора предприятия или начальника ЖКХ исполняет его обязанности и использует его права, несет ответственность за надлежащее их исполнение и использование.

В непосредственном подчинении главного инженера находятся производственно-технический отдел, диспетчерская и бригады ремонтников.

Диспетчерская принимает заявки от населения:

устно (в виде телефонных звонков) на проведение текущих ремонтных работ (сломался лифт, канализация, отопление, протекла труба и т. п.);

письменные заявки от старших домов на проведение плановых ремонтных работ и претензий на качество работы персонала компании или нанимаемых ею рабочих (дворников, уборщиц, подъездов и т. п.).

Производственно-технический отдел осуществляет общее руководство работами на предприятии, обращая в первую очередь внимание на плановые работы (подготовка к отопительному сезону, ремонт крыш, подъездов, подвалов, теплотрасс и т. п.), т. е. тех мероприятий, которые требуют значительных капитальных, временных и людских затрат. Специалисты производственного отдела планируют работу предприятия таким образом, чтобы равномерно распределить их по всему году и при этом не допустить срывов критических для населения событий (начало отопительного сезона и т. п.). Также специалисты данного отдела производят предварительный расчет смет ремонтных работ, договариваются с поставщиками комплектующих и оборудования о поставках нужных изделий вовремя и в нужном количестве по заранее договоренной цене, то есть выполняют функции отдела снабжения. На должностях в производственно-техническом отделе заняты специалисты, имеющие инженерное образование по профилям работы (инженер-электрик руководит работой бригад рабочих-электриков, инженер-строитель занимается ремонтом инженерных коммуникаций и т. п.).

Бригады ремонтников не имеют строго определенного состава, а формируются от планируемых объемов работ. В состав ремонтников на постоянной основе входят 2 электрика, 12 сантехников, 2 мастера по ремонту лифтового хозяйства, 2 мастера по ремонту оконных и дверных блоков (включая стеклопакеты), 1 электротехник (занимается ремонтом и проверкой электрических приборов), 2 плотника, 20 рабочих по благоустройству и ремонту домов, эксплуатации наружных сетей. В случае необходимости, при большом объеме работ, предприятие выступает как субподрядчик, привлекая для работ сторонние организации.

Как уже было упомянуто ранее, предметом деятельности ООО «ЖЭУ» является управление эксплуатацией жилого фонда, в том числе деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда.

Самым первым документом, на основании и которого ООО «ЖЭУ» получает юридические права на обслуживание и эксплуатацию дома, является договор между предприятием и жильцами дома. В зависимости от формы управления домом (выбираются жильцами на общем собрании), договор бывает двух видов: «Договор управления многоквартирным домом» или «Договор оказания услуг по управлению и ремонту многоквартирного дома» .

В случае если жильцы многоквартирного дома примут форму его управления через управляющую компанию (УК), то между ними и управляющей компанией заключается «Договор управления многоквартирным домом». В соответствии с данным договором, управляющая организация (компания) получает от собственников жилья права на выполнения функций по управлению многоквартирным домом. В отношениях с третьими лицами Управляющая компания действует от своего имени и за счет Потребителя (собственников жилья).

В случае если собственники жилых помещений на общем собрании жильцов многоквартирного дома принимают решения о создании ТСЖ, то все вопросы по управлению, эксплуатации жилья ложатся на правления ТСЖ, выбираемое также на общем собрании. В этом случае ТСЖ может заключать договоры от имени всех жильцов дома с любой компанией или даже с отдельными лицами (сантехниками, дворниками, уборщиками подъездов и т. д.) соответствующие договоры.