Формирование межевого дела и оценка стоимости земельного участка с жилым домом по улице Автономных республик в г. Екатеринбурге

Санитарно-техническое и электротехническое устройства — электроснабжение, отопление от местного нагревателя.

Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С. Е. Фомин и приведённой в ней таблице № 17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».

Сарай (литера А5) с погребом (литера А7) — общей площадью 12,5 кв.м.

Конструктивное решение:

фундамент — бетонный ленточный;

стены — деревянные;

перекрытия — деревянные;

окна — отсутствуют;

двери — отсутствуют;

полы — земля;

Уборная (литер Г2), общей площадью 2,0 кв.м.

Конструктивное решение:

фундамент — бетонный ленточный;

стены -кирпичные;

перекрытие — деревянное;

окна — отсутствуют;

двери — деревянные;

полы — бетонные;

внутренняя отделка — оштукатурено;

Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С. Е. Фомин и приведённой в ней таблице № 17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».

Баня (литера А10), общей площадью 16,1кв.

м Конструктивное решение:

— стеныоцилиндровныый брус;

— дверидеревянные.

— полдеревянный.

— окна — деревянные.

Состояние конструктивных элементов оценивается как «хорошее».

5. Навесы (литера, А 6,11.12), общая площадь всех навесов 58,4 кв.м.

— деревянные потолки, покрытые шифером.

— столбы — бетон.

6. Замощение (литер 1), площадью 33,3 кв.м.

Замощение бетонное. Площадь, кв. м — 33,3. Состояние конструктивных элементов оценивается как «хорошее».

7. Ограждения (забор, калитка) Забор — кирпичный. Площадь, кв. м — 138,8. Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С. Е. Фомин и приведённой в ней таблице № 17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».

8. Ворота (литер 2).

Ворота металлические на кирпичных столбах. Площадь, кв. м — 8,6. Состояние конструктивных элементов согласно оценивается как «хорошее».

Калитка. Калитка металлическая на кирпичных столбах. Площадь, кв. м — 3,1.

Состояние конструктивных элементов оценивается как «хорошее».

9. Колодец (литера К), общая площадь 1,1 кв.м. Колодец квадратный, нижняя часть деревянная, верхняя бетон, крышкадеревянная.

Инженерное обеспечение жилого дома и подключение внутренних коммуникаций к внешним инженерным сетям произведено в соответствии с ТУ и требованиями санитарных и противопожарных норм:

водоснабжение — от водовода Д-150 мм, канализация — в септик за участком;

теплоснабжение — водяное от котла АОГВ;

электрообеспечение — от наружных сетей;

Состояние инженерных коммуникаций оценивается как «хорошее».

Таким образом, можно сделать вывод: данный дом оценивается как выгодное вложение денежных средств.

3.

2. Оценка рыночной стоимости земельного участка и строения сравнительным подходом Оценка земельного участка сравнительным подходом.

Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки равна 1208 кв.м. и находится в собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 25.

10.2005 г. 32 АГ № 444 450, кадастровый номер 66:41:00:505 001).

Определение стоимости земельного участка проводилось подходом сравнительного анализа продаж.

Подход сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность действий:

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами (далее элементов сравнения).

Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

На момент проведения оценки имелась следующая информация о предложениях к продаже объектов, сопоставимых с рассматриваемым по целевому назначению (таблица 2).

Таблица 2.

Характеристики объектов аналогов.

№.

п/п Местоположение. Характеристика. Площадь,.

100 м². Цена предложения, руб. Цена.

1 сотки, руб. 1. г. Екатеринбург, ул. Прокатная. Участок не застроенный, без ограждения, площадью 1000 м². Находится в собственности. 10,0 416 670 41 667 2.

г. Екатеринбург, ул. Тверская. Участок не застроенный, площадью 1055 м². Находится в собственности. 10.5 381 822 36 364.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки или так называемые ценообразующие факторы) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками в том числе относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заёмных средств, условия предоставления заёмных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платёж денежными средствами, расчёт векселями, взаимозачёты, бартер и т. п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В данном случае имеющиеся аналоги выставлены на продажу на открытом рынке в одно и то же время, предметом продажи является полное право собственности, целевое назначение участков совпадает с целевым назначением объекта оценки. Поэтому нет необходимости производить корректировки на такие параметры, как дата сделки, условия продажи, объём передаваемых прав и целевое назначение участков.

В качестве элементов сравнения в данном случае выбраны:

1. Различие цен предложения от цен сделок (так называемая поправка на «уторговывание»).

2. Местоположение объекта в масштабе города. Характеризует уровень развития и привлекательность района расположения объекта с точки зрения размещения жилой недвижимости.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путём прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

В данном случае в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 сотки участка.

Произведём расчёт и обоснование величины корректировок по каждому из элементов сравнения.

1. Поправка на «уторговывание». Цены всех представленных аналогов являются ценами предложения, кроме того, практически во всех предложениях указывается на возможность торга или рассмотрения различных вариантов оплаты. Поэтому вполне вероятно, что фактическая цена сделки будет ниже объявленной продавцом. Величина поправки на «уторговывание» принята на уровне 2%-4% от цены предложения. В данном случае принимаем 3%.

2. Местоположение объекта оценки в масштабе города. Имеющиеся объекты аналоги расположены в районах города с уровнем цен ниже, где расположен объект оценки. Оба аналога расположены на окраинах г. Екатеринбурга (объект оценки расположен в месте расположения аналогов) и используются для жилого строительства.

Объекты аналоги №№ 1,2 имеют местоположение одинаковое с объектом оценки и поправка на местоположение принимается 0%. Процедура корректировок представлена в таблице 3.

Таблица 3.

Процедура корректировки.

Характеристика объекта. Оцениваемый объект. Аналог № 1. Аналог № 2. Месторасположение г. Екатеринбург, ул. Автономных республик, д. 16 г. Екатеринбург, ул. Прокатная г. Екатеринбург, ул. Тверская.

Цена продажи за объект, руб. 416 670 381 822.

Площадь, соток. 10,3 10 10,5 Цена предложения за 1 сотку, руб. — 41 667 36 364 Корректировка на «уторговывание», % - -3% -3% Корректировка на «уторговывание», руб. — - 1 250 -1 091 Цена после корректировки, руб./1 сотка. — 40 417 35 273 Корректировка на местоположение, %. — 0 0 Корректировка на местоположение, руб.

— 0 0 Цена после корректировки, руб./1 сотка. — 40 417 35 273 Скорректированная цена, руб./1 сотка.

— 40 417 35 273 Выводы. Общая чистая коррекция, руб./1 сотка. — - 1 250 -1 091 Общая чистая коррекция, %. — -3 -3 Общая валовая коррекция, руб./1 сотка. — 1 250 1 091 Общая валовая коррекция, %. — 3 3 Весовой коэффициент.

— 0,5 0,5 Стоимость веса, руб./1 сотка. — 20 209 17 637 Стоимость 1 сотки объекта оценки, руб. 37 846 — - Площадь объекта оценки, соток.

10,3 — - Стоимость объекта оценки, рассчитанная подходом сравнительного анализа продаж, руб. 389 814 — ;

Определим весовые коэффициенты (таблица 4).

Таблица 4.

Весовые коэффициенты.

Показатель. Аналог № 1. Аналог № 2. Общая валовая коррекция, %. 3 3 Сумма: 3+3 6 Для аналога № 1: 6/3 2 Для аналога № 2: 6/3 2 Сумма: 2 + 2 4 Весовые коэффициенты. 2/4 = 0,5 2/4 = 0,5 ∑: 0,5 + 0,5 = 1,0.

Сз.у. = 40 417×0,5 + 35 273×0,5 = 37 846 руб./1 сотка.

Сз.у. = 37 846×10,3 = 206 261 руб.

ВЫВОД: стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 389 914 руб. Далее проведем оценку улучшений затратным методом.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Стоимость имущества определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Применение подхода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

Определение единицы для проведения сравнения для сравнительного анализа.

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен.

Приведение единицы сравнения сравниваемых объектов к одному или к диапазону стоимости объекта оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия продажи;

состояние рынка;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования;

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

При исследовании рынка продаж аналогичных помещений можно отметить трудности с установлением фактической цены продажи. Причина заключается в нежелании участников сделки декларировать ее, как свершившийся факт, а если третьи лица узнают о совершении сделки купли-продажи, то цена указанная в договоре купли-продажи не всегда является достоверной по причине снижения размера уплаты налога с продаж и на прибыль с цены продажи.

Данные для сравнительного анализа брались в период с 01 февраля 2014 г. по 11 апреля 2014 г. В результате работы по подборке объектов недвижимости сопоставимых оцениваемому мной были отобраны данные по трем объектам сравнения (таблица 5).

Таблица 5.

Информация по сделкам купли продажи сравнимых объектов.

Характеристика объекта Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Местоположение г. Екатеринбург, ул. Автономных республик, д. 16 г. Екатеринбург, ул. Южная г. Екатеринбург, ул. Прокатная. г. Екатеринбург.

ул. Тверская. Цена продажи — 10 000 000 2 150 000 2 050 000 Условия рынка (дата предложения) Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Общая полезная площадь помещения, кв.м. 84,6 кв.м. 480,0 115,0 110,0 Передаваемые права Собственность. Собственность.

Собственность. Собственность. Передаваемые права на земельный участок Собственность. Собственность. Собственность. Собственность. Площадь земельного участка, кв.м. 1208,0 800,0 1000,0 1055,0 Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные Условия продажи предложение предложение предложение Год постройки 1993 1994 1997 1993.

Вид объекта Частное домовладение. Частное домовладение. Частное домовладение. Частное домовладение.

Текущее использование Частное домовладение. Частное домовладение. Частное домовладение. Частное домовладение.

Внутренняя отделка и инженерные сети в соответствии с современными требованиями. Состояние хорошее Состояние хорошее. Состояние хорошее Состояние хорошее Выход фасада объекта сравнения на проезжую улицу рядом равно равно равно Близость к остановке общественного транспорта 500−600 м. равно равно равно.

Удобство подъезда автотранспортом удобно равно равно равно Наличие встроенного гаража. нет имеется имеется имеется Таблица 6.

Таблица корректировок сравнимых продаж.

Характеристика Объекта. Объект оценки. Аналог № 1. Аналог № 2. Аналог № 3. Цена предложения, руб. 10 000 000 2 150 000 2 050 000 Дата (время) предложения Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г.

Жилая площадь объектов, м2 84,3 480,0 115,0 110,0 Ед. сравнения (цена за 1м2), руб./м2. — 20 833 18 696 18 636 Корректировка на уторговывание, % - -3 -3 -3 Корректировка на уторговывание, руб. — - 625 -561 -559 Скорректированная цена 1 кв. м, руб. ;

20 208 18 135 18 077 Условия рынка (дата продажи) Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г. Апрель 2014 г.

Корректировка на дату продажи, % - 0 0 0 Корректировка на дату продажи, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. — 20 208 18 135 18 077 Передаваемые права Право собственности. Право собственности.

Право собственности. Право собственности. Корректировка на передаваемые права, % - 0 0 0 Корректировка на передаваемые права, руб. ;

0 0 0 Цена после корректировки, руб. — 20 208 18 135 18 077 Передаваемые права на земельный участок Право собственности. Право собственности. Право собственности.

Право собственности. Корректировка на передаваемые права на земельный участок, % - 0 0 0 Корректировка на передаваемые права на земельный участок, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. ;

20 208 18 135 18 077 Площадь земельного участка, кв.м. 1208,0 800,0 1000,0 1055,0 Корректировка на передаваемые права на земельный участок, % - -3 0 0 Корректировка на передаваемые права на земельный участок, руб. — - 606 0 0 Цена после корректировки, руб. — 19 602 18 135 18 077 Условия финансирования рыночное рыночное рыночное рыночное Корректировка на условия финансирования, % - 0 0 0 Корректировка на условия финансирования, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. ;

19 602 18 135 18 077 Условия продажи рыночное рыночное рыночное рыночное Корректировка на условия продажи, % - 0 0 0 Корректировка на условия продажи, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. ;

19 602 18 135 18 077 Корректировка на месторасположение, % - -3 0 0 Корректировка на месторасположение, руб. — - 588 0 0 Цена после корректировки, руб. — 19 014 18 135 18 077 Физическое состояние объекта (год постройки). 1993 1994 1997 1993.

Корректировка на физическое состояние, % - 0 0 0 Корректировка на физическое состояние, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. — 19 014 18 135 18 077 Требуемый ремонт Состояние хорошее Состояние хорошее.

Состояние хорошее. Состояние хорошее. Корректировка на требуемый ремонт, % - -5 -3 -3 Корректировка на требуемый ремонт, руб. — ;

951 -544 -542 Цена после корректировки, руб. — 18 063 17 591 17 535 Близость к остановке общественного транспорта 500−600 м равно равно равно Корректировка на близость к остановке общественного транспорта, % - 0 0 0 Корректировка на близость к остановке общественного транспорта, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб.

18 063 17 591 17 535 Удобство подъезда автотранспортом близко равно равно равно Корректировка на удобство подъезда автотранспортом, % - 0 0 0 Корректировка на удобство подъезда автотранспортом, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. ;

18 063 17 591 17 535 Наличие встроенного гаража. нет имеется. имеется имеется. Корректировка на наличие оборудованной парковки автотранспортом, % - 0 0 0 Корректировка на наличие оборудованной парковки автотранспортом, руб. — 0 0 0 Цена после корректировки, руб. — 18 063 17 591 17 535 Скорректированная цена руб./1м2 — 18 063 17 591 17 535 Выводы: Общая чистая коррекция, руб./1м2 — -2 770 -1 105 -1 101 в % от цены продажи, — -14 -6 -6 Общая валовая коррекция, руб./1м2 — 2 770 1 105 1 101 в % от цены продажи, — 14 6 6 Весовой коэффициент — 0,18 0,41 0,41 Стоимость веса, руб.

— 3 251 7 212 7 189 Стоимость 1 кв. м. объекта оценки, руб. 17 652 — Жилая площадь объекта оценки, кв.м. 84,6 Стоимость, рассчитанная подходом сравнительного анализа продаж 1 493 359.

Расчёт корректировок для подхода сравнительного анализа продаж.

Таблица корректировок включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым объектом и сравниваемыми объектами.

1. Корректировка на уторговывание.

В связи с тем, что у объекта оценки предполагается, что определяемая стоимость является стоимостью продажи, а у объектов аналогов это стоимости предложений, то по данным риэлторских фирм величина этой корректировки составляет порядка -3%, следовательно получаем следующие величины:

— для объекта № 1 — 3%: — 625 рублей за 1 кв.м.;

— для объекта № 2 — 3%: — 561 рубль за 1 кв.м.;

— для объекта № 3 — 3%: — 559 рублей за 1 кв.м.;

2. Корректировка на площадь земельного участка.

В связи с тем, что у объекта оценки земельный участок площадью 545,0 кв.м., а объект аналог имеет площадь земельного участка 800,0 кв.м., следовательно земельный участок, аналога № 1 имеет большую привлекательность, чем объект оценки, то величина этой корректировки составляет порядка -3%, следовательно получаем следующие величины:

— для объекта № 1 — 3%: — 606 рублей за 1 кв.м.;

— для объекта № 2 — 0%;

— для объекта № 3 — 0%;

3. Корректировка на месторасположение.

В связи с тем, что у объекта оценки удален от г. Екатеринбурга на большее расстояние, чем аналог № 1, который находится в городе, то величина этой корректировки составляет порядка -3%, следовательно получаем следующие величины:

— для объекта № 1 — 3%: — 588 рублей за 1 кв.м.;

— для объекта № 2 — 0%;

— для объекта № 3 — 0%;

4. Корректировка на физическое состояние объекта.

В связи с тем, что объект оценки находится в гораздо лучшем состояние чем объекты аналоги, то исходя из анализа рынка недвижимости величины этих корректировок составляют порядка -3% до -5%:

— для объекта № 1 -5%: -951 рубль за 1 кв.м.;

— для объекта № 2 -3%: -544 рубля за 1 кв.м.;

— для объекта № 3 -3%: -542 рубля за 1 кв.м.;

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Поправка со знаком (+) принимается, если по данному элементу объект для сравнения уступает по своим параметрам объекту оценки. Поправка со знаком (-) принимается, если по данному элементу объект для сравнения превосходит по своим параметрам объекта оценки (таблица 7).

Таблица 7.

Определение весовых коэффициентов.

Показатель Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 1 2 3 4 Общая валовая коррекция, % от цены продажи. 14 6 6 Сумма: 14+6+6 26,0 Для объекта № 1: 26/14 1,86 — Для объекта № 2: 26/6 — 4,33 — Для объекта № 3: 26/6 — 4,33 Сумма: 1,86+4,33+4,33 10,52 Весовые коэффициенты 1,86/10,52=0,18 4,33/10,52=0,41 4,33/10,52=0,41 : 0,18+0,41+0,41 = 1.

Сс = (18 063 * 0,18 + 17 591 * 0,41 + 17 535 * 0,41) * 84,3 = 1 488 148 руб.

ВЫВОД: стоимость объекта оценки, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 1 488 148 руб.

3.

3. Оценка улучшений затратным методом Затратный подход является одним из основных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли плюс стоимость нового строительства улучшений минус накопленный износ.

Оценка улучшений.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, непосредственно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения — оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен.

Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте.

Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.

Определить предпринимательский доход.

Определить величину накопленного износа.

Определить остаточную стоимость объекта оценки.

К полученной величине стоимости с учётом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет следующий вид:

Сзатр. = Сзу + (Снс — Из);

где:

Сзатр. — стоимость объекта оценки, найденная затратным подходом; Сзу — стоимость земельного участка; Снс — стоимость нового строительства; Из — износ — количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости восстановления.

Для расчета восстановительной стоимости индивидуального жилого дома в текущих ценах используется показатель стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов, строящихся в г. Екатеринбурге и Свердловской области в уровне цен 1 кв. 2014 года.

За аналог расчёта принят дом 1-но квартирный, т.к. по своим конструктивным элементам соответствует объекту оценки.

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки выполняем по следующей формуле:

Свосст. = С x Sобщ. x ПП;

где:

Свосст. — восстановительная стоимость объекта оценки;

С — стоимость 1 кв. м общей площади жилых домов, строящихся в г. Екатеринбурге и Свердловской области в уровне цен 1 кв. 2014 года;

Sобщ. — общая площадь объекта оценки;

ПП — прибыль предпринимателя: это сумма превышения всей выручки против общих затрат на строительство, которая заинтересует инвестора выложить свои финансовые ресурсы именно в рассматриваемый проект, а не использовать другие возможности. (зависит от дохода на депозит в банке с учетом инвестиционного риска, должна превосходить его).

В данном расчете прибыль предпринимателя принимается равной 20% от прямых и косвенных издержек.

Для расчета полной восстановительной стоимости бани, калитки, забора, ворот в текущих ценах используются укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий, сооружений (УПВС).

Таблица 8.

Расчет восстановительной стоимости индивидуального жилого дома (литер А, А1, а, под А).

1 Стоимость 1 кв. м. общей площади в ценах 1 кв. 2014 года без учета прибыли предпринимателя, руб. 23 759 2 Общая площадь, кв.м. 84,3 3 Восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3), руб. 2 002 884.

Восстановительная стоимость индивидуального жилого дома с двумя пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., равна: Сз = 2 002 884 руб.

Расчет полной восстановительной стоимости представлен таблице 8−12.

Таблица 9.

Летняя кухня (литер А1).

1. Восстановительная стоимость 1 куб.

м. в ценах 1969 года (УПВС, сборник № 2, отдел II, табл. 128 п. а), руб. с учётом поправочных коэффициентов:

на климатические условия — 0,92. 12,5×0,92=11,5 2. Строительный объем, куб.

м. 16,7 3. Индекс изменения стоимости СМР с 1969 г. по 1984 г., согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.

05.83 г. 1,18 4. Территориальный коэффициент Свердловской области 1,03 5. Индекс изменения стоимости СМР с 1984 г. по 1991 г., согласно постановлению № 14-Д от 06.

09.90 г. 1,57 6. Индекс изменения стоимости строительства с 1991 г. на дату оценки (индексы цен в строительстве на 2014 г.) 44,47 7 Полная восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3xп.4xп.5xп.6), руб. 16 297.

Таблица 10.

Сарай (литера А5) с погребом (литера А7).

1. Восстановительная стоимость 1 куб.

м. в ценах 1969 года (УПВС, сборник № 2, отдел II, табл. 128 п. а), руб. с учётом поправочных коэффициентов:

на климатические условия — 0,92. 12,5×0,92=11,5 2. Строительный объем, куб.

м. 12,5 3. Индекс изменения стоимости СМР с 1969 г. по 1984 г., согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.

05.83 г. 1,18 4. Территориальный коэффициент Свердловской области 1,03 5. Индекс изменения стоимости СМР с 1984 г. по 1991 г., согласно постановлению № 14-Д от 06.

09.90 г. 1,57 6. Индекс изменения стоимости строительства с 1991 г. на дату оценки (индексы цен в строительстве на 2014 г.) 44,47 7 Полная восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3xп.4xп.5xп.6), руб. 12 198.

Таблица 11.

Баня (литера А10).

1. Восстановительная стоимость 1 куб.

м. в ценах 1969 года (УПВС, сборник № 2, отдел II, табл. 128 п. а), руб. с учётом поправочных коэффициентов:

на климатические условия — 0,92. 12,5×0,92=11,5 2. Строительный объем, куб.

м. 16,1 3. Индекс изменения стоимости СМР с 1969 г. по 1984 г., согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.

05.83 г. 1,18 4. Территориальный коэффициент Свердловской области 1,03 5. Индекс изменения стоимости СМР с 1984 г. по 1991 г., согласно постановлению № 14-Д от 06.

09.90 г. 1,57 6. Индекс изменения стоимости строительства с 1991 г. на дату оценки (индексы цен в строительстве на 2014 г.) 44,47 7 Полная восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3xп.4xп.5xп.6), руб. 15 711.

Таблица 12.

Уборная, литер Г2.

1. Восстановительная стоимость 1 куб.

м. в ценах 1969 года (УПВС, сборник № 28, табл. 167 п. а, отдел 3), руб. с учётом поправочных коэффициентов:

— отсутствие внутренних санитарно-технических и электрических устройств — 0,75.

— на климатические условия — 0,95. 42×0,75×0,95=29,93 2. Строительный объем, куб.

м. 2 3. Индекс изменения стоимости СМР с 1969 г. по 1984 г., согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.

05.83 г. 1,18 4. Территориальный коэффициент Свердловской области 1,03 5. Индекс изменения стоимости СМР с 1984 г. по 1991 г., согласно постановлению № 14-Д от 06.

09.90 г. 1,57 6. Индекс изменения стоимости строительства с 1991 г. на дату оценки 44,47 7. Полная восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3xп.4xп.5xп.6), руб. 3 235.

Таблица 13.

Замощение, литер 1.

1. Восстановительная стоимость 1 кв.м. в ценах 1969 года (УПВС, сборник № 2, отдел 5, табл. 305 п. д), руб. с учётом поправочных коэффициентов:

— на климатические условия — 0,95. 10,7×0,95=10,17 2. Площадь кв.м. 33,3 3. Индекс изменения стоимости СМР с 1969 г. по 1984 г., согласно постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.

05.83 г. 1,18 4. Территориальный коэффициент Свердловской области 1,03 5. Индекс изменения стоимости СМР с 1984 г. по 1991 г., согласно постановлению № 14-Д от 06.

09.90 г. 1,57 6. Индекс изменения стоимости строительства с 1991 г. на дату оценки (индексы цен в строительстве на 2014 г.) 44,47 7. Полная восстановительная стоимость объекта оценки (п.1xп.2xп.3xп.4xп.5xп.6), руб. 28 738.

Расчет полной восстановительной стоимости индивидуального жилого дома с пристройками сводим в таблицу 14.

Таблица 14.

Расчет полной восстановительной стоимости индивидуального жилого дома.

Полная восстановительная стоимость, руб.

в том числе: 2 079 063 Индивидуальный жилой дом (литер А, А1, а, а1). 2 002 884 Летняя кухня (литер А1) 16 297 Сарай (литера А5) с погребом (литера А7) 12 198 Баня (литера А10) 15 711 Уборная, литер Г2 3 235 Замощение, литер 1 28 738.

Восстановительная стоимость исчислена с учетом стоимости всех общестроительных работ, а также внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств с учетом накладных расходов с плановыми накоплениями.

Кроме того, в полную восстановительную стоимость включены разного рода сопутствующие (косвенные) затраты, как то:

затраты на перевозку рабочих свыше 3 км;

убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

затраты по оргнабору рабочих;

затраты на проектно-изыскательские работы;

затраты на технадзор по строительству;

затраты на проектно-изыскательские работы;

затраты на содержание аппарата заказчика;

затраты, связанные с применением сдельно-премиальной оплаты труда;

затраты на уборку территории;

содержание уличной полосы;

затраты по ремонту и содержанию дорог в период строительства;

резерв на непредвиденные расходы в размере 5%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость индивидуального жилого дома с пристройками равна: Сз = 2 079 063 руб.

Износ определён в размере 15% от восстановительной стоимости. Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом равна:

390 000 руб. + 2 079 000 руб. — 311 859 = 2 157 204 руб.

Подходы расчёта рыночной стоимости индивидуального жилого дома в г. Екатеринбурга дали следующие результаты (таблица 15.).

Таблица 15.

Расчёт рыночной стоимости индивидуального жилого дома различными методами.

№ Наименование подхода оценки. Стоимость объекта, руб. 1. Затратный подход. 2 079 063 2. Подход сравнительного анализа продаж (сравнительный). 1 488 148.

В общем случае обоснованная рыночная стоимость объекта представляет собой средневзвешенное предположение об уровне цены, по которой он может перейти из рук в руки по обоюдному согласованию сторон.

Выявляются приоритеты в критериях путём их попарного сравнения, Расчёт стоимости производим по формуле:

V = (V1  Q1 + V2  Q2) / (Q1 + Q2) = (2 079 063×0,26+ 1 488 148×0,74)=1 633 986 рублей.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение, что рыночная стоимость индивидуального жилого дома пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., (литера А, А1, а, а1), летняя кухня (литер А1), общей площадью 16,7 кв. м, сарай (литера А5) с погребом (литера А7) — общей площадью 12,5 кв.м., уборная общей площадью 2,0 кв.м. (литер под Г2), замощение площадью 33,3 кв.м., (литер 1), расположенного на земельном участке, общей площадью 1208 кв. м, кадастровый номер 32:28:04 14 05:0004, по состоянию на 14 апреля 2014 года с учетом округления составляет: 1 633 986 руб.

Стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна 389 914 руб.

Таким образом, можно сделать вывод, что полная оценка земельного участка с жилым домом проведена согласно требования для такого вида работ.

Заключение

В системе управления недвижимым имуществом одним из основных направлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости — технической инвентаризации зданий и сооружений.

Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на: подготовительные работы, основные работы.

Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Формирование объектов кадастрового учета представляет собой последовательность землеустроительного и кадастрового формирования. Землеустроительное формирование, которое выполняется органом по межеванию и формированию (ОМ и Ф), включает межевание и формирование земельного участка на местности.

Результаты формирования земельных участков как объектов кадастрового учета и проверки условий межевания земельных участков фиксируются в «Протоколе формирования земельных участков».

Кадастровый план земельного участка необходим для регистрации прав на земельный участок, установления границ земельного участка при межевании, графического описания вновь образуемых частей земельного участка и др.

Завершается государственный кадастровый учет земельного участка в органе кадастрового учета выдачей кадастрового плана земельного участка заявителю.

Кадастровое дело объекта недвижимости формируется послеприсвоения объекту недвижимости кадастрового номера из учетного дела, состоящего из помещенных в одну обложку: заявления, документов, необходимых для кадастрового учета, документов, поступивших в порядкеинформационного взаимодействия, а также оформленных уполномоченнымдолжностным лицом органа кадастрового учета протокола проверки исоответствующих решений.

Была проведена оценка индивидуального жилого дома одноэтажного с двумя пристройками, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Автономных республик, д. 18 .

Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С. Е. Фомин и приведённой в ней таблице № 17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».

Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки равна 1208 кв. м и находится в собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 25.

10.2005 г. 32 АГ № 444 450, кадастровый номер 66:41:00 :505 001).

Определение стоимости земельного участка проводилось подходом сравнительного анализа продаж. Стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 389 914 руб.

Восстановительная стоимость индивидуального жилого дома с двумя пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., равна: Сз = 2 002 884 руб.

Расчет полной восстановительной стоимости индивидуального жилого дома с пристройками был представлен в сумме 2 079 063 руб.

Стоимость объекта оценки, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 1 488 148 руб.

На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение, что рыночная стоимость индивидуального жилого дома пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., (литера А, А1, а, а1), летняя кухня (литер А1), общей площадью 16,7 кв. м, сарай (литера А5) с погребом (литера А7) — общей площадью 12,5 кв.м., уборная общей площадью 2,0 кв.м. (литер под Г2), замощение площадью 33,3 кв.м., (литер 1), расположенного на земельном участке, общей площадью 1208 кв. м, кадастровый номер 32:28:04 14 05:0004, по состоянию на 14 апреля 2014 года с учетом округления составляет: 1 633 986 руб.

Библиографический список Гражданский кодекс РФ. Ч I и II.- М., 2013; 428с.

Земельный Кодекс РФ с комментариями.

М., 2014. 512с.

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции).// Справочноправовая система Консультант Плюс.

ФЗ Российской Федерации «О плате за землю» Статья 12. от 11.

10.1991г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.

СТО РОО 21−01−98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков) // Справочно — правовая система консультант Плюс.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами точной деятельности, утвержденные Правительством РФ. Постановление от 6 июля 2001 г. № 519.).// Справочноправовая система Консультант Плюс.

Антипов А. А, Носов С. И. Организация и оценка эффективности землепользования и землевладения.

М.: РЭА, 2013. 389с.

Бринчук М. М. Теоретические основы экологических прав граждан // Государство и право. -2012. № 5. С.12−19.

Варламов А. А. Земельный кадастр: Теоретические основы земельного кадастра. — М.: Колос.

С, 2013. — 383 с.

Варламов А.А., Галченко В. А., Галченко С. А., Ломакин Г. В., Петров Н. Е., Рулева Н. П. Научные основы земельного кадастра: Учеб. пособие. — 2-е изд., доп. и перераб.

М.: ГУЗ, 2010. — 104 с.

Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. — 2013. № 6. С.5−11.

Волков С. Н. Землеустройство в условиях земельных реформ.

М., 2011. 354с.

Воронцов А. П. Кадастровая оценка земли.

М.: ИКФ «ЭКМОС», 2011. 397с.

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник.

М.: Маркетинг, 2011. 399с.

Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд. — М.: БЕК, 2010. 485с.

Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекции.-, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2012. 407с.

Грязнова А. Г. Оценка недвижимости.

М.: Финансы и статистика; 2011. 514с.

Волков С. Н. Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. — М. КОЛОСС, 2013. 501с.

Евсегнеев В. А. Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика — № 1. — 2013. С.18−23.

Ельцов МИ. Перспективы развития оценки недвижимости в России// Материалы Международной научно-практической конференции. — СПб.: Нестор, 2012. 189с.

Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России. -М., 2010. 512с.

Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. — Ростов н/Д: Феникс, 2013. 309с.

Никонов П. Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2013. — СПб, 2014. 567с.

Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель.

М.: Дело, 2011. 345с.

Правовое зонирование города.

Введение

в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э. К. Трутнева. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2012. 401с.

Рассказова А. Опыт управления земельными ресурсами в зарубежных странах // Электронный журнал Investzem.Ru.

Сидоренко В. Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. — М., 2011. 25с.

Швецов А. Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. — М.: Едиториал УРСС, 2009. 408с.

Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. — 2012. № 11. С.10−27.

Филиппова А. П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем // Земельный вестник России.- № 1 -2. 2011 — С.63−68.

Щербакова Ю. В. Экономика недвижимости: Учебник.

Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2011. 299с.

Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П. Г. Грабовского. — Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», 2010. 352с.

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М., 2011. 603с.

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 2010. 485с.

Экономика и экология землевладения и землепользования: Сборник научных трудов. / Варламов А. А. и др. — М.: ГУЗ, 2009. 287с.