Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель. Так, при постоянном пользовании земельным участком гражданин России имеет право однократно бесплатно приобрести его в собственность. Иностранные граждане и лица без гражданства такого права не имеют.
Важным обстоятельством при осуществлении аренды земельных участков является заключение договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельного участка установлены земельным законодательством РФ. Закон не содержит запрет на передачу арендованного имущества в пользование без подписанного договора аренды, для этого допустимо подписать дополнительное соглашение, где будет указан размер арендной платы и своевременно вносит его, в размере согласованной суммы. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Земельный участок как объект договора должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы, он должен быть индивидуально определен. Это означает, что он должен иметь определенные и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы.
При государственной регистрации договора аренды важно определить объект и срок аренды. Государственной регистрации не подлежат договора арендных земельных участков, заключенные на срок менее 1 года. Следовательно, если договор заключен на год и более, он должен быть зарегистрирован, иначе он не действителен. Заявить о регистрации договора аренды может как арендодатель, так и арендатор. Для регистрации договора аренды земельного участка необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность заявителя, доверенность нотариальная (оригинал и копия), документ об уплате госпошлины (оригинал и копия), договор аренды со всеми приложениями (3 экземпляра), учредительные документы (для юридического лица).
Срок государственной регистрации договора аренды составляет 20 календарных дней со дня подачи документов на государственную регистрацию. Арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка, если срок предыдущего истек. Таким образом, иностранные граждане имеют право участвовать на российском рынке земли, при этом существует ряд оправданных и целесообразных ограничений и препятствий, установленных государственной властью с целью обеспечения безопасности в стране. Однако собственность, хотя и является самым важным и надежным титулом в системе прав на землю — далеко не единственное право на землю в системе таких прав по российскому законодательству. Кроме права собственности в законодательстве существует целый ряд других титулов для владения, пользования и распоряжения земельными участками.
Из всех этих титулов иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками только на праве аренды или выступать залогодержателями земельных участков.
2.3. Договор аренды земельного участка: изменения и недочеты.
Если взять последнее десятилетие, то можно смело сделать вывод, что на сегодняшний момент оформить аренду на земельный участок с точки зрения юридической коррекции стало значительно проще. Прежде всего, это связано с тем, что наработана очень большая судебная практика. Безусловно, в этих судах очень активно принимают участие органы государственной власти и органы местного самоуправления. Хочется отметить, что большие изменения произошли и в действующем земельном законодательстве. С 2015 года органы местного самоуправления, органы государственной власти обязаны по заявлению гражданина предоставить ему земельный участок, который с точки зрения публичного характера кадастровой карты может быть в дальнейшем приватизирован или предоставить земельный участок в аренду. Предоставление земельного участка в аренду может быть в случаях, если: лицо не желает приобретать данный земельный участок в свою частную собственность, либо такой участок не может находиться в собственности, а исключительно только в аренде. Именно это считается серьезным изменением в земельном законодательстве, так как раннее земельный кодекс устанавливал лишь базовый принцип.
Он говорил о том, что гражданин Российской Федерации может иметь земельный участок только в своей собственности. В том случае, если гражданин не желает иметь в собственности какой — либо земельный участок или такой участок не может находиться в собственности, то в этом случае рекомендуется оформлять этот земельный участок в аренду. Предоставление таких участков, которые не заняты ничьим имуществом (капитальными постройками или объектами недвижимости) осуществляются на конкурсной основе. Это значит, что по заявлению гражданина формируется соответствующий земельный участок, который будет соответствовать его желаниям (по площади, по назначению). После формирования самостоятельного земельного участка, а именно, когда он пройдет процедуру межевания, когда будет поставлен на кадастровый учет, когда будет выяснена его кадастровая и рыночная стоимость, он будет выставлен на аукцион с правом на заключения договора аренды.
При участии в таком аукционе каждый участник должен понимать, что он может не оказаться победителем, даже если именно по его заявлению он впервые формировался. Хотелось бы обратить внимание на то, что, к великому сожалению, данные государственной кадастровой палаты недвижимости, данные БТИ и данные регистрационной службы являются не полными. Это связано с тем, что в 90-х годах, когда впервые началась земельная реформа, организованная первым президентом гражданам было выдано очень большое количество земельных участков. И они даже получили свидетельства на право собственности. Но суть заключается в том, что тогда единой федеральной базы не было.
Более того, граждане, получившие такие земли, чаще всего не приступали к застройкам этих земельных участков и фактически, мы можем в настоящее время наблюдать абсолютно большую территорию, в отношении которой нет ни одного документа, нет ни одного сведения и считается, что этот участок юридически свободен. Администрация формирует этот участок, выставляет на аукцион, продает право аренды, гражданин или юридическое лицо начинает активную стройку и тут появляется другой гражданин, у которого есть свидетельство 1992 года, из которого следует, что гражданин является собственником этого земельного участка. В таких случаях нужно понимать, что нужно проверять всю полноту информации по данному участку, дабы избежать такой ситуации и будущих потерь. Прежде всего, нужно запрашивать информацию из архивов муниципальных органов власти и опрашивать соседей. Необходимо подходить всегда к приобретению земельного участка в аренду с максимальной долей осторожности. Необходимо понимать, что это исключительно лишь в личных интересах, чтобы данный договор не утратил юридическую силу, а участок и вовсе не обесценился.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Аренда земельного участка на современном этапе признается самым распространенным договором в области оборота недвижимого имущества. Данное обязательствовозникает по согласию субъектов, при этом необходимо обратить внимание на то, что процедура сохранения права собственности на предмет обязательства за первым владельцем отличает его от обязательств по порядку отчуждения имущества.
Сущность обязательства по порядку передачи земельных участковсостоитв наличии совокупности взаимообусловленных прав и обязанностей субъектов. Земельные ресурсы имеют большое значение, которое касается совершения сделок с земельным участкам. Правовая регламентация рассматриваемого института осуществляется посредством отдельных отраслей права, таких, как: конституционным, земельным, гражданским. Таким образом, процедура аренды земельного участкапризнаетсясамым распространенным видом сделки с земельными ресурсами. Важными для организации обеспечения стабильности прав аренды признаются положения законодательства о сохранении договора при переходе прав собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Аренда земельных ресурсов в современной России представляет собой приемлемый путь, способствующий развитию арендных отношений в рамках современного законодательства. Возможным способом пользования земельными ресурсами, который приобретает большую актуальность, признается обладание земельным участком на праве аренды. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовые акты:
Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 г. № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 г. № 11-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 29.
07.2017 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
11.2017 г.) // СПС Консультант Плюс. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС Консультант Плюс. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2017 г.) от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 03.
07.2016 г.) // СПС Консультант Плюс. Федеральный закон «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ (ред. от 18.
07.2017 г.) // СПС Консультант Плюс. Правоприменительная практика:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (с изменениями и дополнениями) от 17 ноября 2011 г. № 73 // СПС Консультант Плюс. Постановление Правительства РФ «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» от 23 апреля 2012 г. № 369 // СПС Консультант Плюс. Учебная литература:
Болтанова Е. С. Земельное право: учебник / Е. С. Болтанова. — М.: Проспект, 2013. — 553 с. Вакула А. И. Финаева И.Н. Проблемы и недочеты в земельном законодательстве // Проблемы охраны и использования земельных ресурсов. — Ростов н/Д, 2017.
— С. 126−130.Вакула А. И. Земельное право: учебное пособие / А. И. Вакула. — Ростов н/Д: Гаранина И. Г. Проблемы регламентации и способы предупреждения дискриминации в сфере реализации репродуктивных прав человека // «Черные дыры» в Российском законодательстве. — 2014.
— № 5. — С. 62−66.Ефимова О. В. Некоторые правовые проблемы возникновения права Капицкий В. Н. Порядок регистрации прав на земельные участки // Актуальные проблемы развития биотехнологий: сборник материалов международной научнопрактической конференции. ;
Екатеринбург, 2013. — С. 84. Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой.
— М.: Юрайт, 2017. — 580 с. Земельное право: учебник для студентов /под ред.
С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2015. — 368 с. Кокоева Л. Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений / Л. Т. Кокоева. — Саратов, 2014.
— С. 20. Кириченко Ю. Н. Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части // О некоторых вопросах и проблемах современной юриспруденции. — 2015. — С. 19−21.Кириченко Ю. Н. О некоторых проблемах взимания арендной платы за земельный участок // Известия Юго-Западного государственного университета.
— 2015. — № 4.Кириченко Ю. Н. Право: учебное пособие / Ю. Н. Кириченко. — Курск, 2015.
— С. 108. Романова Г. В. Земельное право: курс лекций для бакалавров / Г. В. Романова. — М.: Юрист, 2016.
Савенко Г. В. Современные проблемы оборота земельных долей и участков сельскохозяйственного назначения Г. В. Савенко. — М.: Проспект, 2015.
Стародумова С. Ю. Земельный участок, как классификатор вещей // Права и свободы человека и гражданина. — 2015. — С.
356−360.Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н. М. Коновалова, В. К. Писаренко, А. Л. Шиловской. — М.: Проспект, 2013. — С. 56−58.Стародумова С. Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. ;
2014. — С. 117−127.Салиев И. Р. Законодательное обеспечение передачи полномочий в сфере регулирования отношений недропользования / И. Р. Салиев. — М., 2016. — №.
2(93). — С. 223−225.Улюкаев В. Х. Земельное право: учебное пособие / В. Х. Улюкаев. — М., 2013.
