В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена. Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК). В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см.
ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета. Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается.
В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает. Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки. 3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ в случае возможности встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства, речь не идет о договоре дарения.
Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК). Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество.
При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности наимущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Далее хотелось бы более подробно остановиться на рассмотрении видов сделок, которые не связаны с переходом права собственности.
2.4 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности.
В первую очередь хотелось уделить внимание описанию и выделению особенностей договора аренды. В частности, необходимо сказать о том, что в ГК РФ, а именно в статье 606 сказано о том, что под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) должен предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату на определенный период времени. В данном случае речь идет о временном пользовании имуществом. Именно данное обстоятельство является первым и важным отличием договора аренды от иных возмездных договоров по передаче имущества, к которым относятся: договор купли-продажи, мены, дарения, займа, в следствии заключения которых имущество переходит в собственность приобретателя в собственность. Что касается предмета договора аренды, то имеются ввиду любые индивидуально-определенные не потребляемые вещи, по той причине, что они не теряют своих наиболее важных свойств по мере использования. Например, в данной ситуации в качестве предмета договора аренды можно обозначить природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества. В качестве важной особенности, которой позволяет указать на отличия договора аренды от иных видов договоров является то, что речь идет о возмездном характере заключаемых соглашений. В действительности, договор аренды можно назвать консенсуальным, возмездным и взаимным. Существует несколько видов договора аренды, а именно: аренда аренда здания или сооружения, аренда предприятия, финансовая аренда. Помимо вышеперечисленны видов в КГ РФ также содержатся иные договоры аренды отдельных видов имущества, таких, как земельного участка, участка лесного фонда и т. д. Хотелось более подробно остановиться на вопросе договора аренды недвижимости.
Так, согласно статье 650 ГК РФ, арендодатель, заключая договор аренды здания обязан в установленные договором сроки передать арендаторы сумму за временное использование или владение тем или иным имуществом. Что касается содержания договора аренды недвижимости, то в данном документе должно быть указано, кто является арендодателями и арендатором, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. В том случае, когда данная информация в документе не указана, договор считается не заключенным. По этой причине помимо договора необходимо в наличии также иметь документы подтверждающие права собственника на данное имущество и являющиеся доказательством того, что речь идет об отдельном здании или сооружением. Как известно, у арендатора должен быть технический паспорт, в котором прописаны особенности целевого назначения вышеуказанных объектов. Отдельно хотелось сказать о зданиях, которые имеют второстепенную роль и не могут быть представлены в качестве предмета договора. В качестве таковых признаются такие помещения, как на гаражи, котельные, виадуки и т. п. Важное внимание необходимо уделить земельному вопросу. Так, если арендодатель получает право пользоваться объектом недвижимости, которое находится на земле, соответственно он автоматически приобретает право использование земельным участком, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Об этом сказано в статье 652 ГК РФ. Данное правило действует в двух случаях:
арендодатель здания или сооружения выступает в качестве собственника земельного участка;
земельный участок, на котором находится здание (сооружение), которое не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом варианте необходимо в договоре аренды учесть возможность пользования территорий, на которой находится сооружение. Во втором случае земельный участок автоматически переходит в пользование арендатору на период аренды здания. При этом данный вопрос сегодня является довольно спорным и не имеет точного законодательного определения. В частности, в соответствии с земельным и гражданским законодательством в значительной степени могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка. Об этом сказано в статье 22 ЗК РФ. Помимо этого необходимо учитывать поправки ЗК РФ, которые вступили в силу с марта 2015 года, которые в значительной степени изменили процедуру аренды земельных участков. Следующий вопрос, который хотелось бы рассмотреть, касается сторон заключаемого договора. Так, сторонами соглашения являются арендодатель и арендатор. Если говорить отдельно об арендодателе, то в данной ситуации речь идет о физическом или юридическом лице, которое является собственником имущества и лицом, или лицом, которое управомочено законом или собственником сдавать имущество в аренду. Естественным является тот факт, что право сдавать имущество в аренду имеется только у его собственника, ведь право распоряжения выступает в качестве наиболее важного элемента содержания права собственности. При этом необходимо отметить, что собственник может самостоятельно предоставлять имущество в аренду, или благодаря помощи иных лиц.
Хотелось бы отметить, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, которые владеют имуществом в соответствии с правом хозяйственного ведения, имеют возможность самостоятельного распоряжения движимым имуществом. Что касается недвижимого имущества, то сдача его в аренду осуществляется с согласия собственника. При этом необходимо отметить, что казенное предприятие, которое было создано на праве оперативного управления, как недвижимое, сдает в аренду с согласия собственника, точнее с согласия Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Об этом в частности, сказано в статье 608 ГК РФ. Что касается арендаторов, то в данной ситуации в качестве таковых выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. При этом существуют определенные виды договора аренды, который являются исключением из вышеуказанного правила. Например, арендодателем жилого помещения может быть физическое лицо; если речь идет об аренде предприятия, то таковым является юридическое лицо. Что касается договора проката, то в данной ситуации в качестве арендатора выступает лицо, использующее имущество для потребительских целей. Довольно сложно обстоят дела с вопросом предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.
Естественно, что управлением государственной собственности входит в компетенцию исполнительной власти. В данной ситуации Правительство РФ самостоятельно осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. С учетом законодательно определенных полномочий оно самостоятельно решает на каком основании сдавать имущество в аренду. В данной ситуации передача арендованного имущества осуществляется на конкурсной основе. Что касается движимого имущества, то в данном случае в проведении конкурса нет необходимости. С учетом вышесказанного можно отметить, что причины заключения договора аренды могут в значительной степени отличаться. В частности, речь идет о нежелании арендатора расстаться со своим имуществом и отсутствием возможности арендодателя. Отдельное внимание необходимо уделить вопросу, который касается формы договора аренды. Необходимо также отметить, что существует письменная и устная форма договора аренды.
Если говорить о письменной форме, то в данной ситуации имеется ввиду договор аренды, заключаемый между физическим лицами, или физическим и юридическим лицом. Что касается сделок, заключаемых между гражданами, то в данной ситуации необходимость заключения письменного договора связана со сделками, которые заключаются на срок более года. При этом не имеет значение сумма заключаемой сделки. Важно, что сделка заключалась в отношении объекта недвижимого имущества или письменный вариант заключения сделки был предписан законом. В данной ситуации речь идет о договоре проката, аренды транспортных средств. Об этом сказано в статье 609 ГК РФ. Хотелось бы вновь вернуться к вопросу аренды зданий и сооружений.
В данной ситуации единственным допустимым вариантом заключения договора аренды считается письменная форма составления единого документа, который будет подписан обеими сторонами. Из этого правила следует, что невозможно заключение данного договора с использованием почтовой или иной связи, либо при использовании акцепта, оферты. Если говорить о договоре аренды, который в последствии предусматривает переход права собственности на это имущество к арендатору, то в данной ситуации предусматривается такая форма заключения договора, которая является обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Необходимо также отметить, что договор аренды должен быть заверен нотариальное, если иное не предусмотрено законодательством РФ. В данном случае речь идет об аренде транспортного средства, о чем сказано в ст. 633 и ст.
643 ГК, а зданий и сооружений — п. 2 ст. 651 ГК. Важной особенностью заключение договора аренды является то, что достаточное распространение они получили в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. В этом ситуации договор должен заключен с тем лицом, которое выиграло торги. Также хотелось сказать о том, что при заключении договора аренды возможно его последующее продление. Если говорить о плате за имущество, которое было арендовано, то цена может быть установлена, как на все имущество в целом, так и на отдельные его части:
•с указанием определённой суммы, которая выплачивается в установленный срок или единовременно;
•с указанием объема полученной продукции, плодов и доходов;
•возложения на арендатора затрат, которые связаны с необходимостью улучшения имущества. Также необходимо обратить внимание на сроки, которые также являются важным условием аренды. В частности, договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если говорить об аренде имущества до одного года, то данный вид считается краткосрочным. В том случае, когда срок аренды не определён немного сложнее регулировать процесс сделки. Тем не менее, если ни одна из обозначенных в договоре сторон не указывает на необходимость его расторжение, соответственно договор моет существовать достаточно длительный период времени. В ГК РФ описаны определённые случаи аренды имущества ГК РФ, когда возможны максимальные сроки продления договора.
(ст. 610 ГК РФ).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. Рассматривая классификацию сделок можно выделить одностороннюю, двустороннюю и многостороннюю сделку. В первом случае речь идет о сделке, для реализации которой достаточно воли одной из сторон, соответственно для двусторонней сделки необходимо наличие двух сторон и в многосторонних сделках количестве человек должно быть более двух. Что касается форм сделок, то в данном случае можно обозначить: устные и письменные. Сделки с земельными участками могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства. Если при совершении сделки не соблюдаются требования, установленные законом, то такая сделка признается недействительной (п. 1 ст. 165 ГК).
По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав. Когда речь заходит о правовом регулировании недвижимого имущества на повестку дня встает вопрос о государственной регистрации недвижимого имущества. В качестве основного нормативно-правового документа, который регулирует данный вопрос можно указать Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».В рамках указанного документа обозначены права на имущества которые должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. До того, как процедура регистрации не совершена нельзя говорить о переходе права собственности на тот или иной объект недвижимости, также как о пользовании им и распоряжении.
Об этом сказано в статье 219 ГК РФ. Государственную регистрацию можно назвать единственным доказательством наличия зарегистрированного права. Если недвижимое имущество уже зарегистрировано, то оспорить право на него можно только через судебные органы власти. Государственная регистрация прав должна осуществлять на всей территории Российской Федерации в едином порядке на основании Федерального закона, который определяет систему записей о правах в отношении каждого существующего объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные противоречия, которые возникают при оформлении сделок с недвижимым имуществом, что создает немало проблем в последствии. Так, стороны, зная, что в рамках ст. 244 ГК РФ практически нет ограничений в отношении оснований по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, довольно часто используют указанную возможность недобросовестно. В частности, они могут разбить единое право на незначительные доли и в процессе передать их в собственность другим лицам, образовывая тем самым огромное количество сособственников. В этом случае они не всегда хотят извлечь выгоду от продажи недвижимости, а стараются обойти различные нормы публичного права (миграционного, налогового и др.).В этой связи хотелось бы чтобы в статью 244 ГК РФ были внесены поправки, на основании которых можно было бы обозначить ограничения для собственника в вопросе выделения части недвижимости имущества с целью передачи права собственности иному лицу, если указанная часть не соответствует определенным законодательным нормам.
При этом хотелось, чтобы, чтобы данное правило не распространялось на случаи, когда возникновения права общей собственности происходит помимо собственника, так как в этом случае речь не идет о том, что собственник злоупотребляет своими правами.
Далее хотелось бы чтобы на законодательном уровне был закреплен принцип, в соответствии с которым собственник здания, которое находится на территории, принадлежащей другому лицу, в процессе реализации сделки, которая может привести к отчуждению здания, имел согласия полностью им распоряжаться, не дожидаясь разрешения собственника земельного участка. В данном случае речь идет о принципе свободы в отношении собственности, который выражается в возможности использования по своему усмотрению объектов собственности. Отдельно хотелось сказать об аренде, как о сделке, которая не предусматривает перехода прав собственности на недвижимость. Что касается определения понятия договора аренды, то в данной ситуации речь идет о сделке, благодаря которой удалось значительно расширить возможности хозяйственного использования имущества. В данной ситуации речь идет о том, что собственник имущества имеет право предоставить его в пользование иному лицу, при этом не отчуждая его, но получая определенную прибыль. При этом пользователь, используя данное имущество в своих целях, также получает собственную выгоду от его эксплуатации. В исследовании были рассмотрены особенности правового регулирования арендных отношений, описаны права (разве?) арендатора и арендодателя. В частности, в обязанности арендатора входит предоставления имущества в соответствующем виде, как указано в рамках подписанного договора.
Также необходимо предоставить документы, которые подтверждают, что данное имущество является собственностью арендодателя, на него не наложено никаких обременений. Данный вопрос является достаточно важным и требует особого внимания. Имуществу должен быть сделан капитальный ремонт, если иное не оговорено условиями договора. В том если арендатор самостоятельно занимался вопрос улучшения качества арендованного имущества, то арендодатель должен возместить затраты арендатора. Что касается прав арендатора, то он может потребовать арендодателя расторгнуть договор, если арендатор недостаточно бережно относится к имуществу, привел в ухудшение его состояние.
Данный вопрос наиболее подробно прописан в п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ. В заключении хотелось добавить, что благодаря реформам, которые произошли в последние пятнадцать лет, Россия продолжить своевременное и важное развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор купли-продажи недвижимого имущества, договор аренды, которые заняли достойное место в договорном праве. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.
