Сделки (договоры) с недвижимым имуществом

В действительности, договор аренды можно назвать консенсуальным, возмездным и взаимным. Существует несколько видов договора аренды, а именно: аренда аренда здания или сооружения, аренда предприятия, финансовая аренда. Помимо вышеперечисленны видов в КГ РФ также содержатся иные договоры аренды отдельных видов имущества, таких, как земельного участка, участка лесного фонда и т. д. Следующий вопрос, который хотелось бы рассмотреть, касается сторон заключаемого договора. Так, сторонами соглашения являются арендодатель и арендатор. Если говорить отдельно об арендодателе, то в данной ситуации речь идет о физическом или юридическом лице, которое является собственником имущества и лицом, или лицом, которое управомочено законом или собственником сдавать имущество в аренду. Естественным является тот факт, что право сдавать имущество в аренду имеется только у его собственника, ведь право распоряжения выступает в качестве наиболее важного элемента содержания права собственности. При этом необходимо отметить, что собственник может самостоятельно предоставлять имущество в аренду, или благодаря помощи иных лиц. Хотелось бы отметить, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, которые владеют имуществом в соответствии с правом хозяйственного ведения, имеют возможность самостоятельного распоряжения движимым имуществом.

Что касается недвижимого имущества, то сдача его в аренду осуществляется с согласия собственника. При этом необходимо отметить, что казенное предприятие, которое было создано на праве оперативного управления, как недвижимое, сдает в аренду с согласия собственника, точнее с согласия Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Об этом в частности, сказано в статье 608 ГК РФ. Что касается арендаторов, то в данной ситуации в качестве таковых выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. При этом существуют определенные виды договора аренды, который являются исключением из вышеуказанного правила. Например, арендодателем жилого помещения может быть физическое лицо; если речь идет об аренде предприятия, то таковым является юридическое лицо. Что касается договора проката, то в данной ситуации в качестве арендатора выступает лицо, использующее имущество для потребительских целей. Довольно сложно обстоят дела с вопросом предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Естественно, что управлением государственной собственности входит в компетенцию исполнительной власти. В данной ситуации Правительство РФ самостоятельно осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. С учетом законодательно определенных полномочий оно самостоятельно решает на каком основании сдавать имущество в аренду. В данной ситуации передача арендованного имущества осуществляется на конкурсной основе. Что касается движимого имущества, то в данном случае в проведении конкурса нет необходимости. С учетом вышесказанного можно отметить, что причины заключения договора аренды могут в значительной степени отличаться. В частности, речь идет о нежелании арендатора расстаться со своим имуществом и отсутствием возможности арендодателя. Отдельное внимание необходимо уделить вопросу, который касается формы договора аренды. Необходимо также отметить, что существует письменная и устная форма договора аренды. Если говорить о письменной форме, то в данной ситуации имеется ввиду договор аренды, заключаемый между физическим лицами, или физическим и юридическим лицом.

Что касается сделок, заключаемых между гражданами, то в данной ситуации необходимость заключения письменного договора связана со сделками, которые заключаются на срок более года. При этом не имеет значение сумма заключаемой сделки. Важно, что сделка заключалась в отношении объекта недвижимого имущества или письменный вариант заключения сделки был предписан законом. В данной ситуации речь идет о договоре проката, аренды транспортных средств. Об этом сказано в статье 609 ГК РФ. Хотелось бы вновь вернуться к вопросу аренды зданий и сооружений. В данной ситуации единственным допустимым вариантом заключения договора аренды считается письменная форма составления единого документа, который будет подписан обеими сторонами. Из этого правила следует, что невозможно заключение данного договора с использованием почтовой или иной связи, либо при использовании акцепта, оферты. Если говорить о договоре аренды, который в последствии предусматривает переход права собственности на это имущество к арендатору, то в данной ситуации предусматривается такая форма заключения договора, которая является обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Необходимо также отметить, что договор аренды должен быть заверен нотариальное, если иное не предусмотрено законодательством РФ. В данном случае речь идет об аренде транспортного средства, о чем сказано в ст.

633 и ст. 643 ГК, а зданий и сооружений — п. 2 ст. 651 ГК. Важной особенностью заключение договора аренды является то, что достаточное распространение они получили в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. В этом ситуации договор должен заключен с тем лицом, которое выиграло торги. Также хотелось сказать о том, что при заключении договора аренды возможно его последующее продление. Если говорить о плате за имущество, которое было арендовано, то цена может быть установлена, как на все имущество в целом, так и на отдельные его части:

•с указанием определённой суммы, которая выплачивается в установленный срок или единовременно;

•с указанием доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

•возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Также необходимо обратить внимание на сроки, которые также являются важным условием аренды. В частности, договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если говорить об аренде имущества до одного года, то данный вид считается краткосрочным. В том случае, когда срок аренды не определён немного сложнее регулировать процесс сделки.

Тем не менее, если ни одна из обозначенных в договоре сторон не указывает на необходимость его расторжение, соответственно договор моет существовать достаточно длительный период времени. В ГК РФ описаны определённые случаи аренды имущества ГК РФ, когда возможны максимальные сроки продления договора. (ст. 610 ГК РФ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе вышесказанного хотелось сделать следующие выводы. Переход к рыночным отношениям в РФ стал причиной развития предпринимательства, что привело к повышению роли недвижимого имущества. Связано это было прежде всего с тем, что в России появилось понятие частной собственности и появилась возможность приватизации рыночных объектов недвижимости. В качестве основных нормативно правовых актов, которые закрепили права и обязанности граждан по вопросу пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом выступили ГК РФ И ЗК РФ.

Это привело к тому, что недвижимость выступила в качестве фактора, который определяет уровень финансовых возможностей граждан и также указывает на эффективность деятельности российских производителей. Что касается государственной политики в данной сфере, то она прежде всего связана налаживанием системы управления недвижимости для того чтобы создать условия для ее максимально эффективного использования. В этой связи особое влияние имеют нормативно правовые документы, которые регулируют вопросы развития рынка недвижимости в рамках правового государства. Недвижимое имущество являясь объектом собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е. данные вид объекта невозможно переставить при том не нанося ему ущерба, к данной категории также относятся леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Помимо этого, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К данной категории также может быть отнесено имущество, которое обладает определенными характеристиками с юридической точки зрения, одной из которых выступает обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, которые прописаны в Гражданском кодексе РФ. Рассматривая классификацию сделок можно выделить одностороннюю, двустороннюю и многостороннюю сделку. В первом случае речь идет о сделке, для реализации которой достаточно воли одной из сторон, соответственно для двусторонней сделки необходимо наличие двух сторон и в многосторонних сделках количестве человек должно быть более двух. Что касается форм сделок, то в данном случае можно обозначить: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации. Сделки с земельными участкми могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации. Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т. е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав. Когда речь заходит о правовом регулировании недвижимого имущества на повестку дня встает вопрос о государственной регистрации недвижимого имущества.

В качестве основного нормативно-правового документа, который регулирует данный вопрос можно указать Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».В рамках указанного документа обозначены права на имущества которые должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. До того, как процедура регистрации не совершена нельзя говорить о переходе права собственности на тот или иной объект недвижимости, также как о пользовании им и распоряжении. Об этом сказано в статье 219 ГК РФ. Государственную регистрацию можно назвать единственным доказательством наличия зарегистрированного права. Если недвижимое имущество уже зарегистрировано, то оспорить право на него можно только через судебные органы власти. Государственная регистрация прав должна осуществлять на всей территории Российской Федерации в едином порядке на основании Федерального закона, который определяет систему записей о правах в отношении каждого существующего объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные противоречия, которые возникают при оформлении сделок с недвижимым имуществом, что создает немало проблем в последствии. Так, стороны, зная, что в рамках ст.

244 ГК РФ практически нет ограничений в отношении оснований по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, довольно часто используют указанную возможность недобросовестно. В частности, они могут разбить единое право на незначительные долии в процессе передать их в собственность другим лицам, образовывая тем самым огромное количество сособственников. В этом случае они не всегда хотят извлечь выгоду от продажи недвижимости, а стараются обойти различные нормы публичного права (миграционного, налогового и др.).В этой связи хотелось бы чтобы в статью 244 ГК РФ были внесены поправки, на основании которых можно было бы обозначить ограничения для собственника в вопросе выделения части недвижимости имущества с целью передачи права собственности иному лицу, если указанная часть не соответствует определенным законодательным нормам. При этом хотелось, чтобы, чтобы данное правило не распространялось на случаи, когда возникновения права общей собственности происходит помимо собственника, так как в этом случае речь не идет о том, что собственник злоупотребляет своими правами.

Далее хотелось бы чтобы на законодательном уровне был закреплен принцип, в соответствии с которым собственник здания, которое находится на территории, принадлежащей другому лицу, в процессе реализации сделки, которая может привести к отчуждению здания, имел согласия полностью им распоряжаться, не дожидаясь разрешения собственника земельного участка. В данном случае речь идет о принципе свободы в отношении собственности, который выражается в возможности использования по своему усмотрению объектов собственности. Отдельно хотелось сказать об аренде, как о сделке, которая не предусматривает перехода прав собственности на недвижимость. Что касается определения понятия договора аренды, то в данной ситуации речь идет о сделки, благодаря которой удалось значительно расширить возможности хозяйственного использования имущества. В данной ситуации речь идет о том, что собственник имущества имеет право предоставить его в пользование иному лицу, при этом не отчуждая его, но получая определенную прибыль. При этом пользователь, используя данное имущества в своих целях, также получает собственную выгоду от его эксплуатации. В исследовании были рассмотрены особенности правового регулирования арендных отношений, описаны права арендатора и арендодателя. В частности, в обязанности арендатора входит предоставления имущества в соответствующем виде, как указано в рамках подписанного договора.

Также необходимо предоставить документы, которые подтверждают, что данное имущество является собственностью арендодателя, на него не наложено никаких обременений. Данный вопрос является достаточно важным и требует особого внимания. Имуществу должен быть сделан капитальный ремонт, если иное не обговорено условиями договора. В том если арендатор самостоятельно занимался вопрос улучшения качества арендованного имущества, то арендодатель должен возместить затраты арендатора. Что касается прав арендатора, то он может потребовать арендодателя расторгнуть договор, если арендатор недостаточно бережно относится к имуществу, привел в ухудшение его состояние. Данный вопрос наиболее подробно прописан в п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ. В заключении хотелось добавить, что благодаря реформам, которые произошли в последние пятнадцать лет, Россия продолжить своевременное и важное развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор купли-продажи недвижимого имущества, договор аренды, которые заняли достойное место в договорном праве. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.