Законная возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости позволяет лицу уточнить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта, установленную методами массовой оценки, и привести ее к рыночной стоимости, установленной в индивидуальной оценке. Для налогоплательщика это ведет к уменьшению налоговой базы и оптимизации налоговой нагрузки, в то время как для бюджета — к значительным потерям. В споре о результатах определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости может устанавливаться на как дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, так и на будущее время.
Суды указывают, что установление рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Иными словами, с момента пересмотра кадастровой стоимости в судебном порядке в связи с ее несоответствием рыночной, последняя получает статус кадастровой и должна применяться в измененном виде, в том числе и при исчислении земельного налога. Необходимо отметить, что на сегодняшний день сложилась разная судебная практика по данному вопросу, в зависимости от региона. Для решения данной проблемы, на наш взгляд, необходимо В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 508 от 22.
10.2010, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки.
Вместе с этим, в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается не только определение кадастровой стоимости в порядке, который предусмотрен нормативно-правовыми актами, а также установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, а это подразумевает большую точность в сравнении с методами массовой оценкой. Оценщик собирает рыночную информацию в процессе установления рыночную стоимость объекта, а если сведений недостаточно, тогда осуществляется проводится индивидуальной рыночной стоимости конкретного объекта.
Представляется, что для принятия оценщиком оптимального управленческого решения в процессе оценки кадастровой стоимости необходимо использовать формулу Шермана.
3.2 Основные этапы процесса оценки кадастровой стоимости с применением формулы Шермана и перспективы ее развития Основным недостатком государственной кадастровой оценки земель считают массовые методы оценки, при применении которых в отношении индивидуальных объектов неизбежно допускаются несоответствия, приводящие к существенному отличию результатов кадастровой оценки от рыночной стоимости этих объектов, что является основанием для оспаривания установленной в отношении конкретного объекта кадастровой стоимости. Следовательно, прежде, чем оспаривать кадастровой стоимости, нужно убедиться в том, что исследуемый объект действительно имеет индивидуальные характеристики, отличающие его от типового представителя массовой оценки, а затем проверить расчеты кадастровой стоимости на их адекватность в отношении объекта оценки.
В данном случае следует использовать экономико-математические методы, прежде всего, формулу Шермана, которая позволяет находить значения не всех объектов оценки, а только тех, которые необходимы пользователю, что позволяет значительно снизить вычислительные затраты.
Имеются веские основания полагать, что завышение кадастровой стоимости земельных участков относительно их рыночной стоимости имеет массовый характер. Наибольшее расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями следует ожидать в отношении земельных участков малых населенных пунктов. Однако эти предположения не дают основания пренебрегать доказательством ошибочности расчетов кадастровой стоимости в отношении конкретных объектов — перед оспариванием необходимо выявить и обосновать факторы, которые свидетельствуют о несоответствии кадастровой стоимости рыночной стоимости исследуемого объекта.
Альтернативная оценка объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости должна сопровождаться экспертизой отчета об оценке не по формальным признакам, а на подтверждение стоимости (результата оценки). Расчетные модели альтернативной оценки должны соответствовать требованиям методических указаний оценке, которые утверждены уполномоченными органами. Практика государственной кадастровой оценки земель показала неэффективность крупных контрактов на оценку.
Например, оценка всех земельных участков населенных пунктов по всем возможным видам разрешенного использования может выполняться несколькими оценщиками в течение короткого промежутка времени. При таких скорости и объемах оценки каждому из оценщиков следует проанализировать и оценить до 700−1000 объектов в час, поэтому ошибки при проведении оценки просто неизбежны, поэтому весьма эффективно дифференцировать оценку, используя для этого формулу Шермана, что обеспечивает более высокую стоимость и снижает временные затраты. Кроме того, применение предложенной формулы облегчит проверку отчетов об оценке и снизит колоссальные расходы, затрачиваемые на оспаривание кадастровой стоимости.
Современные условия оценки, характеризуются большим количеством внутренних и внешних факторов ценообразования, которые были описаны в предыдущем разделе работы, поэтому ужесточение требований к достоверности, объективности и качеству статистической информации, используемой при принятии решений по оценке. Информационно-аналитический метод для снижения времени оценки и повышения ее точности будет эффективен и достоверен в том случае, если оценщик будет своевременно получать и обрабатывать необходимую информацию по факторам ценообразования на конкретной территории с детальным уточнением условий.
Данный метод должен быть ключевым элементом информационно-аналитической системы оценки объектов недвижимости в процессе определения кадастровой стоимости, так как информация играет немаловажную роль для оценщика. При этом снижение вероятности оспаривания кадастровой стоимости основывается на формировании адекватной базы данных по всей сопутствующей информации, подготовки аналитических обзоров и выбранных методов оценки. Поэтому, если посредством применения формулы Шермана будет уменьшен объем анализируемой информации, то качество результатов оценки значительно повысится.
Информационно-аналитическая система оценки должна также четко разграничивать сферы неопределенностей и факторов ценообразования с точки зрения уровня и силы воздействия на рыночную стоимость. Информационные потоки должны подробно описывать основные составляющие объектов недвижимости и субъектов оценки:
Субъект оценки — оценщик, занимающийся определением кадастровой стоимости объектов недвижимости;
Условия функционирования рынка недвижимости, находящегося в сфере деятельности оценщика;
Объект оценки (место нахождения, площадь, дороги, качество, год постройки и т. д.);
Финансово — экономические факторы оценки объекта недвижимости, сравнение с другими аналогичными объектами на исследуемой территории.
Для оптимального выполнения задачи определения кадастровой стоимости, стоящей перед оценщиком, информационно-аналитическая составляющая системы должна осуществлять следующие функции:
Сбор, обработка (создание отчетов, графиков, таблиц, расчет количественных показателей) и хранение информации по оценке факторов и условий объектов оценки;
Анализ всех имеющихся данных об объекте оценки, комплексная оценка кадастровой стоимости, учитывая аналогичные объекты;
Определение зоны (например, квартал), на котором действует один удельный показатель кадастровой стоимости;
Определение уровня влияния того или иного исходного фактора стоимости на удельный показатель кадастровой стоимости при помощи диагональной весовой матрицей;
Формируем экономико-математическую модель оценки при помощи формулы Шермана с уменьшением анализируемых факторов;
Формирование общего отчета по результатам проведенной оценки и анализа.
Таким образом, с помощью информационной системы можно эффективно решить следующие задачи управления качеством результативности оценки:
Анализ факторов стоимости для конкретной территории;
Выбор наиболее влияющих факторов на стоимость объекта оценки и формирование оптимального набора факторов с целью повышения качества и сокращения сроков проведения оценки;
Определение условных показателей кадастровой стоимости.
Для проведения комплекса вышеназванных мероприятий необходимо разработать систему критериев оценки определения кадастровой стоимости, характеризующих успешность оценочной деятельности. Данная методика может использоваться на разных уровнях, территориях.
Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости представляет собой базу для расчета налоговых платежей, формирования бюджета, поэтому не вызывает сомнения необходимость получения корректных результатов. Однако, сегодня существующие методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости не обеспечивают в должной мере получение качественных результатов оценки, о чем говорит возрастание количества исков в процессе государственной кадастровой оценки по оспариванию полученных результатов. Это продиктовано малым количеством совершаемых сделок, а также не отрегулированным процессом учета и регистрации цен сделок с недвижимостью.
Кроме того, собранная оценщиками рыночная информация об объектах городской недвижимости зачастую представляется недостоверной. Это обусловлено стремлением участников рынка скрыть истинные цены сделок, проявляющееся в том, что цены сделок, указанные в договорах купли-продажи, не соответствуют реальным рыночным ценам на объекты недвижимости. Кроме того, активно используемые оценщиками для расчета кадастровой (рыночной) стоимости земель цены предложений на объекты недвижимости часто отличаются от рыночных цен сделок с недвижимостью. В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, полученные по статистическому методу кадастровые стоимости земельных участков часто не соответствуют рыночным. Помимо этого, государственные методики кадастровой оценки земельных участков имеют различные недостатки. Именно поэтому очень эффективным будет применение формулы Шермана в данном процессе для повышения качества полученных результатов и сокращения времени на оценку.
Заключение
Резюмируя итоги проведенной работы можно сделать следующие выводы и предложения.
1) В настоящей работе посредством комплексного анализа уже сформировавшейся экономической теории основ кадастровой стоимости и методов ее оценки, были раскрыта сущность, цели и задачи процедуры оценки кадастровой стоимости, не обладающая на данный момент конкретным определением. Было предложено уточнение функций кадастровой стоимости помимо фискальной, так она предназначается для решения следующих задач: установление начальной цены объектов имущества на аукционах по продаже недвижимости; установление залоговой стоимости объектов недвижимости; расчет цены земельных участков, которые находятся в государственной (неразграниченной) или муниципальной собственности при её приватизации; расчет стоимости в целях обоснования изъятия земельных участков для государственных нужд и включение в сметную стоимость инвестиционного проекта такого изъятия; установление при заключении договоров аренды арендных ставок за объекты недвижимости; повышение уровня эффективного распоряжения и управления объектами недвижимости. Выявлены исполнители и основные требования к результатам проведения оценки, проанализировано нормативно-правовое регулирование указанных процессов.
2) По результатам анализа и синтеза частных определений «кадастровой стоимости» в исследовании описано использование алгоритмов регрессионного анализа для получения кадастровой стоимости. Исходя из предложенных методов обозначена одна из актуальных современных проблем налогового менеджмента — определение оптимального метода оценки условных показателей кадастровой стоимости. По результатам проведенного исследования доказано, что наиболее эффективным инструментом для выявления и оценки кадастровой стоимости является использование формулы Шермана для определения удельного показателя кадастровой стоимости.
3) Проведен анализ условных показателей кадастровой стоимости, представляющих собой показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра объекта недвижимости. Указанные показатели применяются для каждого конкретного объекта недвижимости или земельного участка. Кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости определяется посредством умножения условного показателя кадастровой стоимости, который рассчитан для данного вида недвижимости с учетом различных факторов.
3) Проанализированы тенденции и особенности практических аспектов определения условных показателей кадастровой стоимости на основе нового комплексного подхода. Установлено, что проведение оценки должно проходить на основе глубокой аналитической работы, использовании регрессионных методов, что, несомненно требует адекватного управления любыми видами статистической информации. В этой связи требуют уточнения и развития многие юридические категории, принципы, механизмы урегулирования отношений с налогоплательщиками в процессе оспаривания кадастровой стоимости.
4) Для раскрытия темы в данной выпускной квалификационной работе было проведено изучение особенностей проведения оценки, а также уточнение сущности оспаривания кадастровой стоимости, источники возникновения претензий, проведена классификация возможных спорных ситуаций. По отношению к возможности применения формулы Шермана в случае оспаривания кадастровой стоимости рассматриваются внешние (объективные) и внутренние (субъективные) факторы.
5) В работе доказано, что формирование и применение формулы Шермана в случае оспаривания кадастровой стоимости основополагающим фактором успешности оценки кадастровой стоимости, повышения наполняемости бюджета, формирования хорошей деловой репутации оценщика, так как только с учетом и прогнозированием возможных статистических сведений можно повысить эффективность кадастровой оценки, достичь существенных преимуществ в данной деятельности. Особенно актуально это для городских территорий, которые характеризуются повышенной кадастровой стоимостью объектов и вероятностью возникновения различных неопределенностей и спорных ситуаций.
6) Для успешной оценки кадастровой стоимости в реальной экономике с учетом всех возможных факторов ценообразования и определения условных показателей кадастровой стоимости необходима разработка эффективной системы оценки, основывающейся на информационно-аналитической системе, позволяющей собирать, обрабатывать и хранить весь комплекс необходимой и достаточной информации для принятия наиболее оптимальных управленческих решений в данной сфере. Это обусловлено тем, что в процессе оценки высока вероятность возникновения спорных ситуаций, связанных, во-первых, с возможным оспариванием результатов оценки в суде, а во-вторых, с финансовыми потерями и ущербом бюджетов регионального и местного уровня.
7) Предлагаемые в работе этапы процесса оценки кадастровой стоимости с применением формулы Шермана и перспективы ее развития, а также уровня эффективности способны точно и оперативно определять наиболее перспективные направления оценки, снижать возможности оспаривания кадастровой стоимости в суде из-за оптимальности принимаемого решения оценщиком.
В целом, практическое использование предложенных в работе определений, формулы Шермана и рекомендаций, а также их дальнейшее использование может обеспечить принятие эффективных управленческих решений в процессе определения условных показателей кадастровой стоимости и снижения рисков оспаривания стоимости, повысить эффективность и качество экономических решений на основе результатов проводимой процедуры и предлагаемых методов. Полученные могут использоваться экономическими субъектами, осуществляющими оценочную деятельность в различных регионах нашей страны.
Список использованной литературы Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/.
Зыкова Т. (2015). В России изменился налог на недвижимость (.
http://www.rg.ru/2015/01/01/nalog-site.html.
Ильина А.В., Ильин А. С. Сбалансированное применение нового механизма взимания налога на имущество // Проблемы современной экономики. 2015. № 2 (54). С.237−240.
Балтин В.Э., Муракаева А. А., Шолухова А. А. Развитие организационно-методического обеспечения кадастровой оценки недвижимости // Educatio. 2015. № 4(11)-1. С.19−22.
Климов Егор Валерьевич Легитимное и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков // Имущественные отношения в РФ. 2012. № 11. С.31−40.
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.
11.2006 г. № 358 «Об утверждении методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения».
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.
10.2010 г. № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
Дубина И.Н. Математико-статистические методы в эмпирических социально-экономических исследованиях. — М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010. 342 с.
F rank E. G rubbs. S ample Criteria for Testing Outlying observations // Ann.
M ath. S tatist, 1950.
— V ol. 21. — N.
o. 1. — P.27−58.
Беляева А. В. Учет пространственных факторов в массовой оценке объектов недвижимости: сравнение эффективности различных методов // УБС. 2015. № 53. С.6−26.
Стерник Г. М. Математические основы методологии построения дискретных пространственно-параметрических моделей рынка жилья. — Рынок недвижимости России, 2002. [Электронный ресурс]. — URL:
http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-MATEMATI-ESKIE-OSNOVI-METODOLOGII-POSTROENIYA-DISKRETNIH-PROSTRANSTVENNO-PARAMETRI-ESKIH-MODELEI-RINKA-JILYA.html.
Diversite morphologique des varietes locales de maïs (zea mays l.) collectees au centre et centre-ouest de la cote d’ivoire.
https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=18&ved=0ahUKEwi6g9mm3OPLAhUB_ywKHfW-CRg4ChAWCEswBw&url=http%3A%2F%2Fwww.eujournal.org%2Findex.php%2Fesj%2Farticle%2Fdownload%2F3186%2F2980&usg=AFQjCNGf-gf63a4xTJFGs5DZrusQXnWCxw&bvm=bv.117 868 183,d.bGg.
MÖLLER J. Regional variations in the price of building land: a spatial econometrics approach for West Germany // The Annals of Regional Science — 2009. — No. 43(1). — P. 113−132.
Чурсин А. И. Рассмотрение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Мешков В. А., Шахвердова А.
Э. Роль кадастровой оценки стоимости земли в формировании налога на недвижимость // Теория и практика сервиса: экономика, социальная сфера, технологии. 2013. № 4 (18). С.207−212.
Стратегические ориентиры экономического развития России. Научн. доклады. СПб.: Алетейн, 2010. 369 с.
Лапшина А. С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости // JER. 2015. № 3. С.128−137.
Елин, К. В. Управление рынком недвижимости: монография / К. В. Елин, И. В.
Брянцева. — Хабаровск, 2013. — 183 с.
Ковалева М.В., Павленко В. А. Кадастровая оценка земельных ресурсов на примере объектов недвижимости. Проект по исследованию стоимости объектов недвижимости на территории г. Новосибирска // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1. С.187−193.
Гордеев А. В. Обеспечение качества кадастровой оценки земель промышленности и транспорта // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2015. № 1. С.42−45.
Андрейчиков А. В., Андрейчикова О. Н., Анализ, синтез, планирование решений в экономике. М.:Финансы и статистика, 2012 — 364 с.
Пылаева А. В. Институциональные особенности налогообложения и кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2014. № 3 (150). С.83−90.
Межуева Т. В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2012. №-1. С.177−181.
Беляевский И. К. Маркетинговое исследование: информация, анализ, прогноз: Учеб. Пособие. — М.: Финансы и статистика, 2011. — 320 с.
Дубина И.Н. Математико-статистические методы в эмпирических социально-экономических исследованиях. — М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010. 342 с.
Ершов Э. Б. Индексы цен и количеств Фишера и Монтгомери как индексы Дивизиа // Экономика и математические методы. 2013. Т. 39. № 2.
Лысых Д.В., Плюснина Е. С. Соотношение жилых блоков и единых объектов недвижимости для целей кадастровой оценки // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2015. № 3. С.211−216.
Токарев Б. Е. Методы сбора и использования маркетинговой информации. — М.: Юристъ, 2001. 229 с.
Петрович М.Л., Давидович М. И. Статистическое оценивание и проверка гипотез на ЭВМ. — М.: Финансы и статистика, 1989. 288 c.
Гусаров В.М., Голуб Л. А., М. Р. Ефимова, О. И. Ганченко, Е. В. Петрова. Назаров М. Г. Статистика: Учебное пособие для вузов — М.: ЮНИТИ ДАНА, 2010. — 463с.
Пылаева А. В. Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в РФ. 2012. № 10. С.65−72.
Гордеев А. В. Обеспечение качества кадастровой оценки земель промышленности и транспорта // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2015. № 1. С.42−45.
Ламерт Д. А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. № 3. С.158−164.
Москвин В.Н., Ланшакова Н. В. Государственная кадастровая оценка земель как основа экономической составляющей государственного кадастра недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. № 3. С.30−33.
K rause A. L. and Bitter C.
(2012). S patial econometrics, land values and sustainability: Trends in real estate valuation research // Cities. T he International Journal of Urban Policy and Planning, no. 29, pp.
19−25.
Sherman, Jack; Morrison, Winifred J. (1950). «Adjustment of an Inverse Matrix Corresponding to a Change in One Element of a Given Matrix». Annals of Mathematical Statistics 21 (1): 124−127.
Press, W. H.; Flannery, B. P.; Teukolsky, S. A.; and Vetterling, W. T. «Sherman-Morrison Formula.» In Numerical Recipes in FORTRAN: The Art of Scientific Computing, 2nd ed. Cambridge, England: Cambridge University Press, pp. 65−67, 1992.
Кошмар с кадастром разрешился: правительство решило изменить правила оценки недвижимости. URL:
http://www.mk.ru/economics/2016/05/04/koshmar-s-kadastrom-razreshilsya-pravitelstvo-reshilo-izmenit-pravila-ocenki-nedvizhimosti.html.
