Аренда земельного участка

Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе только одной стороны без обращения в суд, например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне.

Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок заключен договор. Если стороны не предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора, от договора аренды, заключенного на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной его условий. Если договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Следовательно, такой отказ является немотивированным.

Поскольку отказ от прав не влечет их прекращения (ст. 9 ГК РФ), установление в договоре запрета на немотивированный отказ будет ничтожным. Суды указывают, что положения п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивны только в части согласования срока для направления уведомления об отказе. Следовательно, само право сторон в любое время немотивированно отказаться от договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, нельзя отменить или ограничить в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если одна из сторон направит другой соответствующее уведомление, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель не сможет потребовать выселения арендатора.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Стороны могут определить в договоре иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Он может быть как больше, так и меньше установленного законом.

За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка. Если сторонам важно, чтобы уведомление об отказе от договора было направлено контрагенту определенным образом, в договоре следует закрепить этот способ. Например, указать, что на приведенный в договоре адрес должно быть направлено заказное письмо с уведомлением о вручении. Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован, договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца, а при аренде недвижимого имущества — по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор — прекратить вносить арендную плату.

Сторонам следует учитывать, что существует судебная практика, согласно которой договор будет считаться расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения. Если в договоре не будет указан адрес для направления уведомления, сторона может использовать адрес постоянного действующего исполнительного органа другой стороны, указанный в ЕГРЮЛ. Такой адрес отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом, что следует из пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.

08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Если сторона, которой направлена корреспонденция, не примет мер к ее получению по этому адресу, она не сможет в дальнейшем ссылаться на то, что уведомление не было ею получено, и, как следствие, утверждать, что действие договора не прекратилось.

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1 гл. 34 ГК РФ не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора. При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ.

Договором аренды, заключенным на определенный срок, может быть предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется. Кроме того, арендодатель может быть заинтересован во включении в договор условия о том, что арендатор, отказывающийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку. Согласование такого условия возможно в силу норм о свободе договора ст. 421 ГК РФ.

Арендатор, в свою очередь, может согласовать в договоре условие, согласно которому при отказе арендодателя от договора в одностороннем порядке последний выплачивает неустойку, например, в виде штрафа. Условие договора аренды о том, что арендатор обязан заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не будет признано согласованием права на односторонний отказ от договора. Если стороны не согласовали право на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, порядок одностороннего отказа от его исполнения законом не установлен (ст. 610 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе определить его самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого рекомендуется закрепить в договоре: обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе от договора; срок, за который сторона обязана уведомить контрагента об отказе от договора; адрес, по которому осуществляется направление уведомления об отказе от договора.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ, устанавливающими порядок расторжения договора аренды, а также некоторыми другими нормативными актами, устанавливающими особенности расторжения договора аренды земельных участков, в первую очередь ЗК РФ.

Заключение

.

Проанализировав нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере договора аренды земельного участка можно сформулировать следующие выводы.

Договор аренды земельного участка характеризуется тем, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование идентификационным земельным участком, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

К существенным условиям договора аренды земельного участка относят предмет, срок и арендную плату.

В юридической литературе нет единого мнения относительно предмета договора. Наиболее распространенное мнение заключается в том, что предметом договора аренды земельного участка является передаваемый по нему земельный участок.

Однако при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре: права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ; данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Сроком действия договора аренды земельного участка является период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Арендная плата за пользование земельным участком может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Договор может быть изменен по решению суда, по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон.

Специфика споров о расторжении договора аренды такова, что при их разрешении судами, прежде всего, применяются положения гражданского законодательства, регулирующие данный круг отношений. Нормы земельного законодательства в сфере регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст.3 ЗК РФ.

Целесообразно, чтобы судебная практика выработала обозначенные критерии, поскольку в ходе использования земельного участка могут возникать ухудшения экологической обстановки, шум, пыль и т. д. Именно поэтому практическая оценка должна осуществляться не законодательными органами, а именно правоприменителями.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.

05.2016) // Собрание законодательства РФ. — 1996. -№ 5, ст. 410.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.

10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

Федеральный закон от 24.

07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.

12.2016) // Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 31. — Ст. 4017.

Федеральный закон от 08.

08.2001 № 129-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 33 (часть I). Ст. 3431.

Федеральный закон от 07.

06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2013. -№ 23. Ст. 2866.

Федеральный закон от 01.

12.2007 № 310-ФЗ (ред. от 02.

07.2013) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.-2007. — № 49. — Ст. 6071.

Постановление Правительства РФ от 19.

07.2012 № 736 «О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли» // Собрание законодательства РФ. — 2012. — № 30. Ст. 4290.

Постановление губернатора Новосибирской области от 13.

05.2011 № 121 «Об утверждении Административного регламента департамента лесного хозяйства Новосибирской области предоставления государственной услуги по предоставлению в пределах земель лесного фонда лесных участков в аренду без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка» // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Решение совета депутатов Новосибирского района Новосибирской области от 17.

02.2011 № 5 «О порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования Новосибирский район Новосибирской области» // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Конституционного Суда РФ от 28.

05.2010 № 12-П // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 24. — Ст. 3069.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.

07.1996 (ред. 24.

03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. -1996. — № 9.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.

04.2013 года № А45−20 452/2012 // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.

06.2011 по делу № А11−13 254/2009 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.

05.2008 по делу № А17−5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.

09.2009 № КГ-А41/7511−09 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.

05.2008 по делу № А17−5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.

09.2009 № КГ-А41/7511−09 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Московского округа от 28.

03.2005, 04.

04.2005 № КГ-А40/2016;05 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.

08.2013 по делу № А45−10 262/2013 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.

11.2013 по делу № А45−5721/2013 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. — М.: Статут, 2002.

Кн. 2.

Витрянский В. В. Некоторые аспекты учения о гражданско-правовом договоре в условиях реформирования гражданского законодательства // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011.

Долгорова А. Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. — 2010. — № 11. — С. 37 — 39.

Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012.

Морозов А.П., Текеев М. Ш. К некоторым вопросам договора аренды земельного участка // Юрист. — 2014. — № 24. С. 17 — 21.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1.

Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. — 2011. -№ 8.

Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.

05.2016) // Собрание законодательства РФ. — 1996. -№ 5, ст. 410.

Долгорова А. Г. История аренды земельных участков в России и за рубежом // История государства и права. — 2010. — № 11. — С. 37 — 39.

Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006. — С. 147 — 152.

Федеральный закон от 24.

07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.

07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.

12.2016) // Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 31. — Ст. 4017.

Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. — 2011. -№ 8.

Постановление Конституционного Суда РФ от 28.

05.2010 № 12-П // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 24. — Ст. 3069.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1. — С.

102. (автор комментария к ст. 607 ГК РФ — Михеева Л.Ю.).

Витрянский В. В. Некоторые аспекты учения о гражданско-правовом договоре в условиях реформирования гражданского законодательства // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С. С. Алексеев, А. В. Асосков, В. Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е. А. Суханов, Н. В. Козлова. — М.: Статут, 2011.

Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. — М.: Статут, 2002.

Кн. 2. (автор главы XIV — Витрянский В.В.).

Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. С.

198.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.

06.2011 по делу № А11−13 254/2009 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.

05.2008 по делу № А17−5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.

09.2009 № КГ-А41/7511−09 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.

05.2008 по делу № А17−5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.

09.2009 № КГ-А41/7511−09 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление ФАС Московского округа от 28.

03.2005, 04.

04.2005 № КГ-А40/2016;05 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Собрание законодательства РФ. — 2006. -№ 31 (1 ч.). — Ст. 3434.

Постановление губернатора Новосибирской области от 13.

05.2011 № 121 «Об утверждении Административного регламента департамента лесного хозяйства Новосибирской области предоставления государственной услуги по предоставлению в пределах земель лесного фонда лесных участков в аренду без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка» // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Решение совета депутатов Новосибирского района Новосибирской области от 17.

02.2011 № 5 «О порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования Новосибирский район Новосибирской области» // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.

08.2013 по делу № А45−10 262/2013 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.

11.2013 по делу № А45−5721/2013 (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Постановление Правительства РФ от 19.

07.2012 № 736 «О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли"// Собрание законодательства РФ. — 2012. — № 30. Ст. 4290.

Федеральный закон от 07.

06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2013. -№ 23. Ст. 2866.

Федеральный закон от 01.

12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.-2007. — № 49. — Ст. 6071.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.

07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. -1996. — № 9.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.

04.2013 года № А45−20 452/2012 решение от 25.

09.2012.

Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 13.

12.2012.

Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45−20 452/2012 оставлены без изменения (документ опубликован не был) // Доступ из справочно-поисковой системы «Консультант.

Плюс".

Федеральный закон от 08.

08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 33 (часть I). Ст. 3431.

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица: постановление Пленума ВАС РФ от 30.

07.2013 № 61 // Экономика и жизнь. — 2013. — № 32.