При этом оспаривание недействительной сделки влечет оспаривание права нового (незаконного) собственника в судебном порядке. А срок давности по виндикационному иску в таком случае должен исчисляться с даты вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной. Изложенная позиция наиболее логичная и обоснованно по мнению автора. Однако же законодателю следует закрепить такое положение в качестве легитимного для устранения разногласий, возникающих на практике.
2.2. Добросовестность приобретателя в спорах о недвижимости.
Как уже было отмечено ранее, истребовании имущества из чужого незаконного владения опосредуется определением добросовестности нового владельца. Отсюда вытекают условия возврата имущества законному собственнику. При этом вопрос изъятия имущества у добросовестного владельца остается практически сложным и судебная практика по нему обширна и неоднозначна. Верховный суд РФ наряду с ранее действовавшим ВАС РФ не раз разъясняли вопросы применения ст. 301 и 302 ГК РФ. Однако же до конца вопрос так и не разрешился. Более того, в процессе проводимой в стране реформы гражданского законодательства в законодательство было введено легальное закрепления принципа добросовестности, что также не особо повлияло на исследуемы вопрос. Итак, добросовестный приобретатель недвижимого имущества, как нередко указывается в учебной и научной литературе, это лицо объективно и субъективно неосведомленное о незаконности сделки в силу проявленной им должной осмотрительности.
При таком подходе безосновательно утверждать, что содержание добросовестности полностью исчерпывается трудно доказуемой сферой психического восприятия и ощущений субъекта, индивидуальным осознанием объективной действительности в зависимости от социальной принадлежности, образования, нравственных качеств конкретной личности. По мнению ВС РФ, одного лишь ознакомления с данными государственного реестра недостаточной для признания нового владельца добросовестным. При этом лицо обязано было совершить мероприятия для установления правомочий отчуждаемого имущество лица. С точки зрения правоприменительной практики сложность представляет установление факта разумности совершения новым владельцем всех, критерии которой не определены законом, в силу чего толкуются разными судами разных инстанций весьма разнообразно. Более того, при таком подходе становится бессмысленным наличие государственного реестра и его открытость. А дальнейшие рассуждения на эту тему и вовсе приводят к нивелированию необходимости института государственной регистрации прав. Так, если проверка данных реестра не свидетельствует о добросовестности приобретателя, то само по себе добросовестное приобретение становится практически невозможным. Разработчики концепции реформы гражданского законодательства предлагали ввести в гражданское законодательство понятие добросовестного приобретения недвижимого имущества и критериев определения такого приобретения. Более того, в проекте предусматривалось, что переход права собственности к добросовестному приобретателю осуществляется при одновременном возмещении ущерба бывшему собственнику за счет средств целевого федерального бюджетного фонда, формируемого за счет платежей, взимаемых регистрирующим органом. Однако законодатель не пошел на это.
Заключение
.
Все изложенное позволяет сделать ряд выводов. В частности под виндикацией недвижимого имущества следует понимать иск об изъятии недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Законодатель различает изъятие имущества у добросовестного и недобросовестного приобретателя. При этом недвижимое имущество имеет свою специфику, которое влечет возникновение особенностей виндикационных исков в отношении таких объектов. В частности, государственная регистрация прав на недвижимые объекты порождает практические проблемы в вопросах определения срока на защиту прав собственника. Срок исковой давности должен исчисляться с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. Вместе с тем, практика исходит из того, что такой собственник должен был узнать о нарушении права, обратившись к сведениям государственного реестра.
Однако такая позиция не может быть признана обоснованной. Далее предлагает также исчислять срок с момента признания сделки по отчуждения недействительной. Однако и этот путь, хотя он более логичен, нельзя назвать достаточно верным. Наиболее правильным было бы введение в законодательство механизмов защиты нарушенных прав собственника недвижимого имущества с учетом имеющихся инструментов и наработанной судебной практики. Кроме того остается открытым вопрос с определением добросовестности нового владельца недвижимого имущества. Так, на практике суды опять же обращаются к реестру, однако полагают недостаточной со стороны нового владельца проверку сведений о собственнике только таким способом. В данном случае логичным представляется введение в закон понятия добросовестности приобретателя недвижимости и критериев оценки такой добросовестности.
Список использованных источников
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.
12.2017) // «Российская газета», № 238−239, 08.
12.1994. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) // «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996, № 27, 10.
02.1996.
Федеральный закон от 13.
07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.
12.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
02.2018) // «Российская газета», № 156, 17.
07.2015,Алексеев В. А. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость: действующий принцип или дело будущего? // Закон. 2016. № 11. С. 125 — 132. Гражданское право: Учебник: в 2 т.
/ С. С. Алексеев, О. Г. Алексеева, К. П. Беляев и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2016. Т. 1. 511 с. Демкина А.
Добросовестность в сделках с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. 2015. № 13. С. 13. Евтушенко Н. С. Актуальные проблемы российского права недвижимости // Юстиция.
2017. № 1. С. 70 — 78. Кабашный Е. Г. Проблемы виндикации недвижимого имущества у добросовестного приобретателя // Власть Закона.
2015. № 3. С. 188 — 192. Петрушкин В. А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В. В. Витрянский. М.: Статут, 2014.
285 с. Семенова О. А. Проблема применения исковой давности при виндикации недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7. С. 84 — 92. Синицын С. А. Исковая защита вещных прав в российском и зарубежном гражданском праве: актуальные проблемы. М.: Инфотропик Медиа, 2015.
340 с. Стрельников П. А. Виндикационный иск в защите права собственности на недвижимое имущество юридических лиц // Журнал российского права. 2014. № 9. С. 53 — 61. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 с. Тужилова-Орданская Е. М. Добросовестность и защита прав на недвижимость в период модернизации гражданского законодательства // Гражданское право.
2012. № 3. С. 3 — 5. Эрделевский А. М. О виндикации недвижимого имущества // СПС Консультант.
Плюс. 2013.
