Так при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
При заключении договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Более того, законодательством предусмотрена ответственность арендодателя в случае если он не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок.
При такой задержке в исполнении обязательств арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Не редко арендатором поднимается вопрос о возможности заключения им договоров субаренды. Договор субаренды является производным от договора аренды. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее часто встречающихся договоров и относится к его заключению необходимо крайне серьезно.
Как и в случае с другими договорами, предметом которых являетсянедвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора.
Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.
На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости.
При этом предлагается заменить регистрацию обязательным нотариальным удостоверением которое не только проще, но и связано с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус.
Однако такая замена представляется невозможной поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единогогосударственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайно важное значение для имущественного оборота. Совмещение жерегистрации и нотариального удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота.
Наконец утверждение о том, что система государственной регистрации не сопряжена с консультационными функциями, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения «поголовного» принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью.
В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК).
Еще один вопрос, долгое время вызывавший споры, как у практиков так и у теоретиков: государственная регистрация договора аренды нежилыхпомещений.
Дело в том, что правило, исключающее необходимостьгосударственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одногогода, расположено в ГК в специальном параграфе, регулирующем арендузданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается ораспространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений.
Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако это специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.
Некоторые юристы в своих теоретических работах пытались обойти это ограничение.
Например, С. П. Гришаев считает что нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных правоотношений, поскольку «они уже объединены под общим значением „здание“» и к ним следует применять все нормы, регулирующие аренду зданий.
Данный подход мог бы быть выходом из ситуации, но использование, к примеру, статьи 654 ГК о недействительности договора, в котором не оговорены условия цены аренды нежилых помещений, а также некоторых других норм &4 гл. 34 ГК, может повлечь за собой разрушительные последствия относительно имущественного оборота (ведь в сущности под сомнение ставится множество договоров аренды нежилых помещений).
Следовательно, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, равно как и договор, который заключается на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации и считается заключенным с момента, который устанавливается согласно п. 1 ст. 433 ГК, то есть с момента заключения договора.
Данный подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не значит, что все остальные правила соответствующего параграфа об аренде сооружений (зданий) можно применять к договорам аренды нежилых помещений, они, также как и договоры аренды жилых помещений, регламентируются общими нормами ГК РФ об аренде.
Потому не применяются, например, правила об обязательном установлении в договоре аренды величины арендной платы и о формализации передачи имущества согласно договору аренды, о приобретении арендатором каких бы то ни было прав на участок земли, на котором располагается арендованное имущество.
Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости. Порядок заключения договоров аренды предприятия обладает рядом существенных особенностей.
В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов включаемых в состав предприятия и других документов.
Однако на практике трудно представить заключение договора аренды предприятия без указанных документов. Например, в соответствии с ГК арендодатель обязан предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.
Подводя итоги данной главы, отметим следующее. При заключении договора требуется ясно устанавливать порядок оплаты и условия покупной цены. Предварительная оплата согласно договору купли-продажи недвижимости не соответствует нынешним условиям отечественной экономики с ее рынком недвижимого имущества. С позиции покупателя самым оптимальным видится вариант, по которому согласно договору купли — продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловлена выполнением продавцом обязательств по передаче прав собственности покупателю, или моментом государственной регистрации вытекающего из договора права. С иной стороны, разумным является стремление продавца получить гарантии получения покупной цены по договору. С таких позиций рекомендуется включение в договор купли — продажи недвижимого имущества пункта о внесении покупателем денежных средств на хранение в банк, нотариусу (к примеру, при подписании договора), с условием их передачи продавцу лишь по предъявлении доказательств передачи права (выписки из Государственного реестра прав).
Следовательно, под исполнением обязательства понимают осуществление (воздержание от осуществления) определенных действий (как-то, принятие — передача недвижимости, передача — принятие установленной договором суммы). Целью же арендных отношений выступает обеспечение возможности юридическим лицам и гражданам на некоторых условиях временно использовать чужое имущество, когда оно не требуется им постоянно, либо когда у них нет для этого достаточно средств. Аренда занимает важное место в имущественных отношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашего государства и расширения области деятельности предпринимателей, в первую очередь, в качестве способа минимизации предпринимательского риска и возможности извлечения прибыли из вложенных средств.
Изучение основ экономической природы правовых норм в области недвижимого имущества и гражданского права поможет менеджерам, специалистам, руководителям предприятий, простым гражданам и иным, заинтересованным в этой сфере лицам адаптироваться в огромном массиве правовых норм и актов, которые регулируют рынок недвижимого имущества, осознать суть правовых институтов и уйти от ошибок в правоотношениях с разнообразными субъектами хозяйствования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Завершая исследование гражданско-правового режима недвижимого имущества, необходимо озвучить наиболее важные и в практическом, и в научном отношении выводы. Недвижимое имущество всегда являлось и является сегодня предметом внимания юридической науки.
В законодательстве под недвижимым имуществом понимают такие объекты, как водные объекты, земли, леса, нежилые и жилые строения и т. п.
Рассматривая поставленные в работе задачи, были исследованы понятие и виды недвижимого имущества, а также особенности сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. На сегодняшний день в современной юридической литературе возникает все больше специальных работ, которые посвящаются изучению правового режима недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что правовому положению недвижимого имущества уделяется большое внимание.
Касаемо договора купли-продажи имущества, то при совершении договора требуется ясно устанавливать порядок оплаты и условия покупной цены. Предварительная оплата согласно договору купли-продажи недвижимости не соответствует нынешним условиям отечественной экономики с ее рынком недвижимого имущества.
С позиции покупателя самым оптимальным видится вариант, по которому согласно договору купли — продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловлена выполнением продавцом обязательств по передаче прав собственности покупателю, или моментом государственной регистрации вытекающего из договора права.
С иной стороны, разумным является стремление продавца получить гарантии получения покупной цены по договору. С таких позиций рекомендуется включение в договор купли — продажи недвижимого имущества пункта о внесении покупателем денежных средств на хранение в банк, нотариусу (к примеру, при подписании договора), с условием их передачи продавцу лишь по предъявлении доказательств передачи права (выписки из Государственного реестра прав).
Следовательно, под исполнением обязательства понимают осуществление (воздержание от осуществления) определенных действий (как-то, принятие — передача недвижимости, передача — принятие установленной договором суммы).
Целью же арендных отношений выступает обеспечение возможности юридическим лицам и гражданам на некоторых условиях временно использовать чужое имущество, когда оно не требуется им постоянно, либо когда у них нет для этого достаточно средств.
Аренда занимает важное место в имущественных отношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашего государства и расширения области деятельности предпринимателей, в первую очередь, в качестве способа минимизации предпринимательского риска и возможности извлечения прибыли из вложенных средств.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 1 октября 2014 г. № 222-ФЗ, 224-ФЗ, 252-ФЗ (с изм. от 21.
07.2014);
Федеральный закон от 27.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на. недвижимое имущество и сделок с ним» (с имз. и доп. от 03.
07.2016 № 361-ФЗ) //Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594;
Алексеев В. А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9.
Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10.
Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р. С. Бевзенко. // Вестник гражданского права. — 2011. — № 5.
Белов В. А. Гражданское право: общая и особенная части: учебник. — М., 2013. — 605 c.
Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. — М.: ИНФРА-М., 2014. — 256 c.
Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. — М., 2009.
Гришаев С. П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав. Подготовлен для системы Консультант.
Плюс. М., 2015.
Доступ из СПС «Консультант.
Плюс".
Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. — М.: Издательство БЕК, 2011.
Гришаев С. П. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. М.: Юристъ, 2012. — 456 c.
Дунаева Н. Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями // Вестник Арбитражного суда города Москвы, 2014, № 5.
Зрелов А.П., Краснов М. В., Чеснокова О. К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. — М.: Изд-во «Статус-Кво 97», 2015. // СПС «Консультант Плюс: Финансовые консультации».
Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2010. № 11.
Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. — М., 2014.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / под ред. Н. Д.
Егорова, А. П. Сергеева. — М., 2015. — 985 c.
Кузнецов А. В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.- 2012.-№ 2.
Мейер, Д. И. Русское гражданское право Ч. 1 / Д. И. Мейер. — М., 2012. — С. 141.
Меркулов, В. В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В. В. Меркулов. — СПб., 2013.
Пискунова М. Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2011. № 4.
Попов С. А. Понятие и признаки недвижимого имущества [Текст] / С. А.
Попов // Молодой ученый. — 2015. — №.
3. — С. 681−683;
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА. — 2012.
Сенчищев, В. И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие / В. И. Сенчищев // Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей. — М.: Статут, 2009. — Вып. 1.
Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.//nРоссийский экономический журнал. -2010. № 2.
Урсов В. Н. Права не дают и не берут — права регистрируют (заметки государственного регистратора) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2010. № 2−3.
Шагиева Р. В. Процессуальное право в системе российского права // Административное право и практика администрирования. 2014. № 2.
Шершеневич, Г. Ф. Курс гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — Тула, 2001.
Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — М., 2006.
Юрченко Д. А. Актуальные проблемы приобретения права собственности на новые линейные объекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11. 3) Интернет-сайты.
Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. — М., 2009. — С. 300.
Меркулов, В. В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В. В. Меркулов. — СПб., 2013. — С. 44.
Алексеев В. А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9. — С. 22.
Сенчищев, В. И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие / В. И. Сенчищев // Актуальные проблемы гражданского права. Сборник статей. — М.: Статут, 2009. — Вып.
1. — С. 140.
Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. — М., 2014. — С. 305.
Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — М., 2006. — С. 96.
Шершеневич, Г. Ф. Курс гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — Тула, 2001. — С. 130.
Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — М., 2006. — С. 96.
Мейер, Д. И. Русское гражданское право Ч. 1 / Д. И. Мейер. — М., 2012. — С. 141.
Федеральный закон от 27.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на. недвижимое имущество и сделок с ним» (с имз. и доп. от 03.
07.2016 № 361-ФЗ).
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА. — 2012. — С. 303.
Там же. — С. 124.
Кузнецов А. В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.- 2012.-№ 2. — С. 23.
Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.//nРоссийский экономический журнал. -2010. № 2 — С. 36.
Зрелов А.П., Краснов М. В., Чеснокова О. К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. — М.: Изд-во «Статус-Кво 97», 2015. // СПС «Консультант Плюс: Финансовые консультации».
Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2010. № 11. — С. 19.
Дунаева Н. Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями // Вестник Арбитражного суда города Москвы, 2014, № 5 — С. 29.
Пискунова М. Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2011. № 4. — С. 17.
Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. — М.: Издательство БЕК, 2011. — С. 101.
Гришаев С. П. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2. М.: Юристъ, 2012. — С. 213.
