Договор купли-продажи недвижимости — возмездный, консенсуальный, взаимный. Общие положения о продаже недвижимости содержит § 7 гл. 30 ГК РФ. Особенности продажи земельных участков предусматривает ЗК РФ, морских судов — КТМ РФ. Субъекты рассматриваемого договора — продавец и покупатель недвижимости.
Они могут быть как гражданами, которыми активно продаются и покупаются принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридическими лицами, покупающими недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях продавцы и покупатели по договору купли-продажи недвижимости могут быть и другими субъектами гражданских прав (Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями).В большинстве случаев продавец недвижимости является се собственником, реже субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и казенными. Государственными или муниципальными предприятиями не может отчуждаться недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят:
цену объекта недвижимости, согласованную обеими сторонами;
— адрес объекта недвижимости;
— технические характеристики объекта недвижимости, в том числе кадастровый номер
В соответствии со ст. 550 ГК РФ для договора купли — продажи недвижимости предусмотрена письменная форма. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, которые установлены в п. 2 ст.434 ГК РФ в данном конкретном случае возможно использование только одного варианта — документа, подписанного обеими сторонами. 2.7 Договор продажи предприятия.
В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятияпродавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие вцелом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав иобязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. То, что договор продажи предприятия выделен, как самостоятельныйвид договора купли-продажи обусловливает особый характер объектапродажи. Таким объектом является предприятие как имущественный комплекс. В соответствии с п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье), готовая продукция, права требования, долги, атакже права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кредиторам по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю одной из сторон договора подоговоренности между сторонами должны быть направлены письменные уведомления о его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этимубытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, не получивший уведомления, вправе заявить указанные требования в течениегода со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю. Уведомленный надлежащим образом кредитор, ничего не сообщивший продавцу, а также кредитор, не заявивший одно из вышеперечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга. Перед таким кредитором после передачи предприятияпокупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам (ст. 562 ГК).Статьей 563 ГК предусмотрено, что передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Передача предприятия покупателю сама по себе не влечет возникновения у него права собственности на данное предприятие.
Такоеправо переходит к нему от продавца только с момента государственнойрегистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежитгосударственной регистрации непосредственно после передачи пред-приятия покупателю.
Заключение
.
В процессе работы над темой «Понятие и виды договора купли-продажи» нами были решены задачи для реализации поставленной цели, а именно:
1. Изучено понятие договора купли-продажи 2. Рассмотрены виды договора купли-продажи3. Изучено субсидиарное применение норм о договоре купли-продажи4. Охарактеризован каждый вид договора купли-продажи.
По данной теме было изучено много материала, проанализированы мнения теоретиков права, в результате были сделаны следующие выводы.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК). К сторонам договора купли-продажи относят продавца и покупателя. Договор купли-продажи является консенсуальным.
Передача товара покупателю является исполнением договора купли-продажи, который был заключен и вступил в силу, со стороны продавца. В случае совпадения момента вступления договора в силу с фактической передачей товара, то его исполнение происходит в момент заключения. Договор купли-продажи — возмездный, двусторонний и синаллагматический (взаимный) договор, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Другими словами, покупателем не должны исполняться свои обязанности по оплате товара до того, как продавец исполнит свои обязанности по передаче ему товара. Если же договором купли-продажи предусматривается условие о предварительной оплате товара покупателем, в качестве субъекта встречного исполнения выступает продавец, которым может не производиться исполнение обязанностей по передаче товара до того, как от покупателя будет получена обусловленная сумма предоплаты. Товар по договору купли-продажи является любыми вещами: как движимыми, так и недвижимыми, индивидуально определенными либо определяемыми родовыми признаками. Возможно заключение договора о купле-продаже будущих товаров, т. е. таких, которые еще только в будущем создаст или приобретет продавец.
Целью договора купли-продажи является перенести право собственности на вещь, которая является товаром, на покупателя. По общему правилу покупатель приобретает право собственности на вещь с момента, когда вещь будет передана (а не с момента, когда был заключен договор, чем и характеризуется принятая отечественным законодателем «система традиции»), если только иное не предусматривает закон или договор. Договор купли-продажи — родовое понятие по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К договорам, которые выступают в качестве отдельных видов договора куплипродажи, относят: • розничную куплю-продажу; • поставку товаров; • поставку товаров для государственных нужд; • контрактацию; • энергоснабжение; • продажу недвижимости; • продажу предприятия. Выделение указанных видов договора купли-продажи обеспечивает наиболее простое и оптимальное правовое регулирование похожих правоотношений. Отсюда правило, в соответствии с которым к названным договорам субсидиарно применяются общие положения ГК, регламентирующие договор купли-продажи. Регулируя указанные договоры как отдельные виды договора купли-продажи, закон ом лишь указываются их квалифицирующие признаки и устанавливаются применительно к этим договорам некоторые подлежащих приоритетному применению специальные правила, с учетом специфики регулируемых правоотношений. Какого-либо единого критерия для разграничения отдельных видов договора купли-продажи нет.
Список использованных источников
I.
Нормативные правовые акты" Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 N 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 04.
08.2014, N 31, ст. 4398." Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.
05.2015) // «Собрание законодательства РФ», 05.
12.1994, N 32, ст. 3301," Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.
04.2015, с изм. от 07.
04.2015) // «Собрание законодательства РФ», 29.
01.1996, N 5, ст. 410, Закон РФ от 07.
02.1992 N 2300−1 (ред. от 05.
05.2014) «О защите прав потребителей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
07.2014) // «Собрание законодательства РФ», 15.
01.1996, N 3, ст. 140, II. Научная и учебно-методическая литература.
Анисимов А. П. Гражданское право России. Общая часть: учебник для бакалавров / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин, под ред. А. Я. Рыженкова. — М.: Изд-во Юрайт, 2012, — 703с.
серия: Бакалавр. Белов В. А. Гражданское право. Т. II общая часть, учебник для бакалавров / В. А. Белов. — М.: Изд-во Юрайт, 2012.
Гражданское право России. Общая часть: курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков.- М. :Юристъ, 2011.
Гражданское право. Учебник Автор:
Алексий П.В., Рассолов М. М., Эриашвили Н. Д., Петров И. В., Борякова С. А., Волкова Г. А., Староверова О. В., Волкова Н. А., Карцхия А. А., Гаврилов Э. П., Прокопович Г. А., Витушко В. А., Залесский В. В., Малинкович М. В., Павлов В. П., Рассолова Т. М., Чефранова Е. А., Горбунов М. А., Богданов Е. В., Кирсанов А. Ю. М.: ЮНИТИ-ДАНА 2012.
Гражданское право. Часть первая.
учебник / отв. ред. В. П. Мозолин, А. И. Масляев. М., 2013.
Гражданское право: учебник в 3-х томах / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеманов В.В. Безбах и др.: отв. ред. В. П. Мозолин. — 2-е изд. перераб. и доп. — М.: Проспект, 2012. — 816 с. Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин и др.; под общ.
ред. С. С. Алексеева. М., 2012.
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Н. Н. Агафонова, С. В. Артеменков, В. В. Безбах и др.; отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2012.
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 Андреев И. А., Аюшеева И. З., Васильев А. С. [и др.](под общ. ред. С.А. Степанова) М.:Проспект; 2011.
Гражданское право: учебник: в 4 т. Т.1 / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2014.
Рассолова Т. М. Гражданское право. М.: Юнити-Дана, 2012.
Чебоньян Т. Г. Договор розничной купли-продажи: вопросы применения судами отдельных положений гражданского законодательства [Текст] / Т. Г. Чебоньян // Актуальные проблемы права: материалы II междунар. науч. конф. (г. Москва, октябрь 2013 г.). — М.: Буки-Веди, 2013.
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета № 3 / 2012.
