Долевое участие в строительстве

Поскольку такое положение прямо ущемляет права застройщика. Очевидно, что конкретные выводы будут результатом многолетней судебной практики по данному вопросу.

Например, одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости (подп. 4 п. 1 ст. 9 Закона). Фактически изменение назначения нежилых помещений может произойти и без ведома застройщика, если он заключит договор участия в долевом строительстве с последующей передачей нежилых помещений, а будущий собственник изменит их назначение. Или нежилое помещение будет отчуждено по завершении строительства, а новый собственник изменит его назначение. Таким образом, возможны случаи изменения назначения нежилого помещения без участия застройщика. За что же он несет ответственность в данных случаях — остается неясным.

С другой стороны, законодательство не запрещает самому застройщику изменить назначение нежилых помещений, собственником которых он является. После исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве односторонний отказ участника долевого строительства от исполненного договора невозможен вследствие того, что надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении).

До вступления в силу Закона, возврат денежных средств осуществлялся только после окончания строительства и передачи права собственности на квартиру третьему лицу. Очевидно, что это нормальное условие для того, чтобы застройщик получил деньги и вернул их первоначальному инвестору. Нововведения нарушили этот процесс и обязали застройщика в любом случае возвращать всю сумму внесенную инвестором, а также штравные начисления. На практике большинству застройщиков просто негде взять деньги на реализацию данного положения закона. Кроме того, возможны случаи, когда какие-либо существенные условия договора меняются не по вине застройщика. В первую очередь это касается реальных размеров жилой площади. И, хотя инвестор об этом предупрежден, он будет иметь право разорвать договор в одностороннем порядке, чем поставит компанию-застройщика в неудобное положение и вынудит ее заниматься судебными тяжбами. При этом реальных инструментов для получения необходимой сумму у застройщика фактически нет. Рассмотрим все основания для отказа от договора в одностороннем порядке и проанализируем их с практической точки зрения:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора отношения сторон по возврату денежных средств, уплате неустойки и возмещению в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки застройщиком регулируются таким же образом, как и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства застройщиком.

Многие практикующие юристы оценивают указанные основания — как основу для финансовых махинаций со стороны инвесторов. Поскольку расторжение договора влечет пеню в размере 32% годовых от вложенной суммы, недобросовестные инвесторы могут использовать закон с особой выгодой для себя. Продержав средства несколько лет на счетах застройщика, они развут договор и потребуют причитающейся компенсации. В результате компания застройщик не только не заработает (и не пополнит бюджет), но и будет вынуждена использовать средства других пайщиков не на строительство, а на выплату штрафов. Поэтому можно сделать вывод о том, что гарантии для инвесторов — это весьма и весьма спорный и противоречивый момент.

Исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства, хотя п. 1 ст. 12 Закона называет именно этот момент моментом исполнения обязательств. Далее отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены по поводу оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства обязан передать застройщику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства в порядке и сроки, которые установлены договором. Закон устанавливает право участника долевого строительства или его наследников на самостоятельное обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16).

Данное право не исключалось и раньше, до вступления в силу Закона, но фактическая его реализация была невозможна без участия застройщика, о чем говорилось выше. На основании п. 5 ст. 16 Закона у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Указанная норма не является новой для законодательства. Впервые право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме было установлено Законом РФ от 24 декабря 1992 г.

N 4218−1 «Об основах федеральной жилищной политики». Затем указанное право было отражено в первой части ГК РФ (ст. 289 и 290), вступившей в законную силу с 1 января 1995 г. Впоследствии нормы, устанавливающие право общей долевой собственности на общее имущество, были закреплены в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». И, наконец, в Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 г., данному праву посвящена гл.

6.

Унифицируя все сказанное выше сожем составить следующую таблицу:

Табл. 1.

Права и обязанности участника долевого строительства Права Обязанности Право залога Обязанность вовремя осуществлять все проплаты Право на ознакомление с информацией Обязанность принять объект долевого строительства Право на ознакомление с договором Право уступать права Право предъявить застройщику требования связи с ненадлежащим выполнением условий договора Право на безвозмездное устранение недостатков Право обращения в суд в случае возникновения спорных ситуаций Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме Как видим, по новому законадательству инвестор защищен достаточно хорошо и имеет достаточный набор прав для законной защиты своих интересов.

Выводы.

Анализируя в первой главе разные типы договоров мы пришли к выводу, что договор долевого участия в строительстве является индивидуальным и обособленным, поскольку обладает рядом признаков, которые характерны только ему.

В первую очередь это касается особых предмета и объекта по данному договору, а также особой группы общественных отношений, которые возникают только в случае инвестирования частными лицами личных средств в строительство жилого многоквартирного дома, при этом вторая сторана по договору является не исполнителем, а распорядителем. Застройщик не выполняет какие либо действия самостоятельно, а привлекает для этого специальные компании, заключая с ними договор подряда.

Во второй главе мы рассмотрели такой важный момент, как взаимные обязательства и права сторон по договору. В результате очертили круг возможностей правового поведения, который есть у инвесторов и застройщика.

Как видим, благодаря закону об участии в долевом строительстве у инвесторов появилось достаточно много прав, с помощью которых они реально могут защитить себя от мошенничества со стороны застройщика. А обязательство только одно — вовремя оплачивать платежи по договору.

С другой стороны застройщик обязан давать инвестору любую интересующую его информацию и вовремя выполнять все, предусмотренные договором, действия. Нарушение этого обязательства может повлечь тяжелые последствия вплоть до расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе инвестора.

В заключение стоит отметить, что договор долевого совместного участия в строительстве — это обособленый юридический документ, который дает реальную возможность инвестору защитить свои права и интересы.

Список литературы

Нормативно-правовые акты.

Гражданский Кодекс Росийской Федерации (ГК РФ) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ проверено 28.

09.2015.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51 038/ проверено 28.

09.2015.

Общая и научная литература:

Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 61.

Александрова М.Н. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2011. № 5, — С.

30.

Бублик В. К. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. — 2012 г. № 2. С. 107.

Вишневская И.С. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. — 2010 г. — № 2.

Даутов М. Н. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2010г. С. 86.

Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 128.

Козлова Е. К. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. — 2012. — № 2. — С.

67.

Новицкий И. Б. Общее учение об обязательстве. — М. — 2010. — С.

103.

Савельев А. Т. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М. И. Брагинского.

М.- 2008. С. 296.

Тарасова А. Е. Особенности участия несовершеннолетних в гражданских правоотношениях: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2005 г., С. 141.

Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2006 г., С. 130 — 131.

Цепов В. Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. — 2010. — № 2.

Шаханов А. П. Договор долевого участия в строительстве — СПб.-2010.-с.

4.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51 038/ проверено 28.

09.2015.

Гражданский Кодекс Росийской Федерации (ГК РФ) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ проверено 28.

09.2015.

Вишневская И.С. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. — 2010 г. — № 2.

Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 128.

Гражданский Кодекс Росийской Федерации (ГК РФ) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ проверено 28.

09.2015.

Новицкий И. Б. Общее учение об обязательстве. — М. — 2010. — С.

103.

Тарасова А. Е. Особенности участия несовершеннолетних в гражданских правоотношениях: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2005 г., С. 141.

Александрова М.Н. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2011. № 5, — С.

30.

Гражданский Кодекс Росийской Федерации (ГК РФ) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ проверено 28.

09.2015.

Цепов В. Г. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования// Юридический мир. — 2010. — № 2.

Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 61.

Бублик В. К. Квалификация договора долевого строительства// Хозяйство и право. — 2012 г. № 2. С. 107.

Козлова Е. К. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. — 2012. — № 2. — С.

67.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51 038/ проверено 28.

09.2015.

Даутов М. Н. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2010г. С. 86.

Гражданский Кодекс Росийской Федерации (ГК РФ) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ проверено 28.

09.2015.

Шаханов А. П. Договор долевого участия в строительстве — СПб.-2010.-с.

4.

Савельев А. Т. Договор простого товарищества// Актуальные вопросы гражданского права/ Под. ред. М. И. Брагинского.

М.- 2008. С. 296.

Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2006 г., С. 130 — 131.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51 038/ проверено 28.

09.2015.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. (ред. от 13.

07.2015)//[электронный ресурс] ;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51 038/ проверено 28.

09.2015.

Министерство образования и науки Российской Федерации Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ».

Кафедра: Гражданского права и процесса Учебная дисциплина: Гражданское право Тема курсовой работы: Договор долевого участия в строительстве Номер группы: ЮРПО31Н Направление (профиль): Юриспруденция Студент: Зайков Александр Александрович Номер зачѐтной книжки: 132 768.

Дата регистрации на кафедре: «____» ___________ 2015 г.

Проверил:

Новосибирск 2015.