При этом следует отметить, что дословное содержание п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке говорит о недопустимости ипотеки именно части, а не самого земельного участка, площадь которой не соответствует определенным размерам. Представляется, что часть участка земли не может становиться предметом ипотеки, так как, чтобы заложить, нужно ее индивидуализировать. В процесс индивидуализации включаются межевание (установление определенных границ непосредственно на местности), постановку на кадастровый учет (то есть присвоение кадастрового номера) и регистрацию (завершающий этап — получение свидетельства о государственной регистрации права собственности).
Обязательность последнего условия закреплена в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, в соответствии с которым по договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, устанавливаемым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пройдя вышеозначенную процедуру индивидуализации, часть участка земли становится самостоятельным земельным участком, то есть полноценным объектом гражданского оборота. Помимо этого, ст. 130 ГК РФ, которая определяет понятие недвижимых вещей, не выделяет как объект недвижимости часть участка земли. По тому же пути следует и судебная арбитражная практика.
Таким образом, при буквальном толковании п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке можно сделать вывод о возможности залога части участка земли, а это противоречит судебной практике и положениями ГК РФ. Расширительное же толкование ведет к коллизии между положениями Закона о крестьянском хозяйстве и Закона об ипотеке. Думается, устранить отмеченную проблему можно внесением изменений в Закон об ипотеке, изложив для этого п. 2 ст. 63 в такой редакции: «Не допускается ипотека участка земли, если его площадь менее минимального размера, который установлен нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативно-правовыми актами местных органов самоуправления для земель разного разрешенного использования и целевого назначения, исключая изъятия, установленные федеральным законом».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
В целом необходимо отметить следующее.
В российской системе ипотечного кредитования участвуют: залогодатели, залогодержатели (ипотечные кредиторы), в том числе специальные ипотечные фонды, ипотечные банки, заемщики (покупатели жилья), продавцы жилья, инвесторы, ипотечные агентства, органы власти, поручители. Особые участники отношений по ипотечному кредитованию — это созданные при поддержке государственных органов, а иногда и муниципальных властей особе организации по организации строительства финансированию жилья с помощью ипотеки.
Важнейшим правовым документом, который регулирует порядок возникновения, особенности оформления и механизм юридических последствий возникновения ипотеки является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Необходимо, чтобы договор ипотеки соответствовал тем требованиям, которые установлены законодательством, и без выполнения которых этот вид договора не будет являться договором ипотеки. При этом учитывается следующее: основание для заключения договора ипотеки — это определенные виды обязательств, к примеру, договор заключается для обеспечения обязательств по договору займа, кредитному договору; данный договор заключается в простой письменной форме, он должен пройти государственную регистрацию.
Следует устранить имеющиеся противоречия между правовыми нормами Закона об ипотеке и между нормами Гражданского кодекса РФ, которые касаются передачи прав по именным ценным бумагам, а также которые касаются оборота объектов недвижимости. Представляется необходимым внесение изменений в Закон об ипотеке, нужно предусмотреть в законодательстве возможность оформлять ипотечные правоотношения либо путем подписания договора об ипотеке, либо исключительно посредством составления и выдачи такого вида именной ценной бумаги, которой является закладная.
В законодательстве об ипотеке нет упоминания о том, что заложенный земельный участок должен быть использован по его назначению. Вряд ли это является верным, так как это может вести к нарушению базовых норм гражданского законодательства, касающегося земельных участков, и законодательства земельного, а именно — использование земельных участков по их целевому назначению. В частности, пунктом 3 статьи 40 Закона об ипотеке закрепляется правило, в соответствии с которым залогодатель при согласии залогодержателя имеет право предоставить третьим лицам в пользование заложенное имущество для целей, которые не соответствуют назначению данного имущества. Если же такого рода заложенным имуществом оказывается участок земли, то противоречие этой нормы Закона об ипотеке земельному законодательству проступает со всей четкостью.
Возможно, названные несоответствия стоило бы ликвидировать внесением изменений в пункт 1 статьи 29 Закона об ипотеке, которыми предусмотреть, что в том случае, если предмет ипотеки — это земельный участок, то залогодатель, равно как и третьи лица, которым заложенный участок земли предоставлен, обязаны использовать его только по целевому назначению.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ Нормативно-правовые акты.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.
07.2014, № 30 (Часть I), ст. 4202.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) // Собрание законодательства РФ, 04.
07.2016, № 27 (часть II), ст. 4287.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.
05.2016) // Собрание законодательства РФ, 30.
05.2016, № 22, ст. 3094.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) // Собрание законодательства РФ, 04.
07.2016, № 27 (часть II), ст. 4298.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 04.
07.2016, № 27 (часть II), ст. 4293.
Федеральный закон от 16.
07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 23.
06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 27.
06.2016, № 26 (Часть I), ст. 3886.
Федеральный закон от 11.
06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.
06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ, 30.
06.2014, № 26 (часть I), ст. 3377.
Специальная литература.
Бевзенко Р. С. Понятие и возникновение права залога // Закон. 2016. № 3.
Белоусов А. Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования // Правовые вопросы недвижимости. 2013. № 2.
Гражданское право / Под ред. С. Алексеева, С. Степанова. — М.: Проспект, 2016.
Гражданское право. В 3 томах. Т. 2 / Под ред. В. Мозолина. — М.: Проспект, 2015.
Гражданское право. В 3 томах. Т. 2 / Под ред. Ю. Толстого, Н. Рассказовой. — М.: Проспект, 2013.
Гражданское право. Т. 2 / Под ред. Б. М. Гонгало. — М.: Статут, 2016.
Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития / Под ред. Л. Ю. Василевской. — М.: ИНФРА-М, 2016.
Зенин И. А. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2016.
Кайль А. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // Жилищное право. 2012. № 2.
Кайль АН., Оськина И. Ю., Лупу А. А. и др. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: ЭлКниги, 2014.
Комиссарова Е.Г., Пермяков А. В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 4.
Летута Т.В., Летута С. С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. 2013. № 4.
Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 5.
Рогова Ю. В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота. — М.: Статут, 2015.
Хуснетдинова Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право, 2010. № 12.
Материалы судебной практики.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.
02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2011.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.
09.2013 № 755/13 по делу № А45−5119/2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 30 августа 2016 г. по делу № 33−10 996 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2015 г. по делу № А41-К2−4679/15 // Справочно-правовая система «Консультант.
Плюс".
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Имущество, которое может быть заложено по договору ипотеки.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
Имущество, которое не может быть заложено по договору ипотеки.
Кайль АН., Оськина И. Ю., Лупу А. А. и др. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: ЭлКниги, 2014. — С. 126.
Комиссарова Е.Г., Пермяков А. В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. № 4. — С. 8.
Белоусов А. Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования // Правовые вопросы недвижимости. 2013. № 2. — С. 7.
Хуснетдинова Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право, 2010. № 12. — С. 75.
Гражданское право. Т. 2 / Под ред. Б. М. Гонгало. — М.: Статут, 2016. — С. 328.
Рогова Ю. В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота. — М.: Статут, 2015. — С. 44.
Федеральный закон от 16.
07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 23.
06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 27.
06.2016, № 26 (Часть I), ст. 3886.
Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития / Под ред. Л. Ю. Василевской. — М.: ИНФРА-М, 2016. — С. 19.
Зенин И. А. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2016. — С. 114.
Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 5. — С. 42.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 04.
07.2016, № 27 (часть II), ст. 4293.
Кайль А. Имущество, которое может быть предметом ипотеки // Жилищное право. 2012. № 2. — С. 35.
Бевзенко Р. С. Понятие и возникновение права залога // Закон. 2016. № 3. — С. 26.
Гражданское право / Под ред. С. Алексеева, С. Степанова. — М.: Проспект, 2016. — С. 340.
Гражданское право. В 3 томах. Т. 2 / Под ред. В.
Мозолина. — М.: Проспект, 2015. -.
С. 616.
Гражданское право. В 3 томах. Т. 2 / Под ред. Ю. Толстого, Н. Рассказовой. -.
М.: Проспект, 2013. — С. 496.
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 30 августа 2016 г. по делу № 33−10 996 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.
09.2013 № 755/13 по делу № А45−5119/2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.
02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2011.
Летута Т.В., Летута С. С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. 2013. № 4. — С. 53.
Федеральный закон от 11.
06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 23.
06.2014) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Собрание законодательства РФ, 30.
06.2014, № 26 (часть I), ст. 3377.
Решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2015 г. по делу № А41-К2−4679/15 // Справочно-правовая система «Консультант.
Плюс".
