Поскольку реализация недвижимого имущества предприятия-должника, в отношении которого было введено внешнее управление, была направлена на удовлетворение требований кредиторов, Законом о банкротстве предусмотрен срок уплаты покупателем денежных средств за реализованное ему на торгах имущество должника.
Договор купли-продажи содержал условие об оплате имущества покупателем в срок, соответствующий сроку, предусмотренному Законом о банкротстве. Поскольку неоплата предпринимателем (покупателем) имущества предприятия (продавца), находящегося на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи и Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением договорного обязательства, суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требования продавца о расторжении этого договора <8>.
———————————————-;
<8> Постановление Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2008 г. N 16 732/07 по делу N А65−6899/2007;СГ3−12 // СПС «Консультант
Плюс" .
В некоторых случаях при разрешении споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости, суды оценивают факт неуплаты покупателем цены по такому договору в качестве существенного условия. По одному из дел ответчик считал, что норма п. 2 ст. 450 ГК РФ не подлежала применению по делу, поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишала стороны договора купли-продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения. В качестве правового обоснования этого довода ответчик ссылался на п. 3 ст. 486 ГК РФ, который, по его мнению, предоставляет продавцу лишь право потребовать оплаты товара и уплаты предусмотренных ст.
395 ГК РФ процентов, если товар не оплачен покупателем. Такой же вывод, как полагает ответчик, следует и из содержания п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, поскольку возможность расторжения договора после регистрации перехода права собственности связывается в указанном Постановлении со случаями, когда она предусмотрена законом или договором.
———————————————-;
<9> Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 15 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19.
Доводы ответчика не были приняты кассационной инстанцией в связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения по расторжению договора продажи недвижимости, а также поскольку такие нормы отсутствуют и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, положения ГК РФ об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450 ГК РФ), по мнению суда, подлежали применению безо всяких изъятий.
Суд определил, что с регистрацией перехода права собственности на покупателя у него не прекращается обязанность по уплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, при этом права продавца не ограничиваются только требованием оплаты.
На основании фактических обстоятельств данного дела, установив со стороны покупателя нарушение договора, все судебные инстанции пришли к выводу о том, что продавец в значительной степени лишился денежных средств, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора <10>.
———————————————-;
<10> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. N Ф08−4401/2002 // СПС «Консультант
Плюс" .
Сегодня судебная практика изобилует примерами того, что в аналогичных ситуациях суды дают прямо противоположную оценку одним и тем же обстоятельствам. Такое положение связано с тем, что по достаточно большому количеству дел ВАС РФ отказывает в передаче таких дел на рассмотрение Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке надзора. При этом последнее разъяснение по данному вопросу было дано высшей судебной инстанцией более десяти лет назад. Представляется необходимым самый тщательный анализ существующей практики разрешения споров по делам, связанным с расторжением договоров продажи недвижимости в связи с существенным нарушением их условий, и изложение позиции ВАС РФ с учетом изменений в экономической ситуации и гражданском обороте, произошедших в течение последнего времени.
Сторонам договора купли-продажи недвижимости можно рекомендовать более внимательно относиться к формулированию условий договора, касающихся установления прав на его изменение и расторжение. Необходимо точно определить в тексте договора содержание нарушений его условий, которые могут быть признаны сторонами как существенные, а также порядок и сроки предъявления претензий по таким нарушениям. Не менее принципиальна и регламентация правовых последствий расторжения договора продажи недвижимости, которая должна содержать достаточный комплекс мер защиты как продавца, так и покупателя, включая возможность возврата имущества и денежных средств, так же как и определение условий и способов возмещения убытков в результате изменения и расторжения договора, которые возможны при существенном нарушении условий договора в силу п. 5 ст. 453 ГК РФ.
Заключение
В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549−558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:
— недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
— недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;
— недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;
— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.
Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.
Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты Конституция Российской Федерации от 12.
12.1993 г. // Российская газета от 25 декабря 1993 г. N 237.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.
11.1994 г. № 51. // Собрание законодательства РФ. 1994 г. № 32, Ст. 3301.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
Научная и учебная литература Амфитиатров Г. Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., 1998.
Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью. М., 2005.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 2005
Кн. 2.
Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.
Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975.
Кирсанов А. Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права//Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права/Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2008.
Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (под ред. М.Ю.Тихомирова). — М.: Издание г-на Тихомирова М. Ю., 2003.
Маковская А.А., Козырь О. М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (Реальность и перспективы)//Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.
Новицкий И. Б. Сделки: Исковая давность. М., 1954.
Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Пискунова М. Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость//Недвижимость и инвестиции. 2002. N 2−3.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции//Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права/Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2003.
Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М., 2002.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — М.: Спарк, 2009. /Под общ. ред. П. В. Крашенинникова.
Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002.
Скиба П. В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права: В 4 т. СПб., 1902. Т. 2.
Материалы судебной практики Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 1999 г. N 4749/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 5
Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. // СПС «Консультант плюс».
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2000 г. N 5394/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. п. 9. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «//Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело N А28−2942/01−121/19 // СПС «Консультант плюс».
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2005 г., N 1.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. N А21−7224/03-С2 // СПС «Гарант».
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 5-В05−106 от 17.
01.2006 // СПС «Консультант плюс».
Приложение Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Санкт-Петербург Двадцать шестое июля две тысячи седьмого года
Мы, гр. Дубовская Ирина Ивановна, 01.
04.1954 года рождения, место рождения — город Куйбышев, пол женский, гражданка Российской Федерации, паспорт 40 02 658 355, выдан управлением внутренних дел Пушкинского района Санкт-Петербурга 25.
06.2002 года, зарегистрированная по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Красносельское шоссе, дом 61, квартира 30, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гр. Рогова Наталия Николаевна, 24.
07.1974 года рождения, место рождения город Выборг, пол женский, гражданка Российской Федерации, паспорт 41 03 42 637, выдан управлением внутренних дел Выборгского района Ленинградской области 04.
04.2003 года, зарегистрированная по адресу: Ленинградская область, город Выборг, набережная 40 лет ВЛКСМ, дом 7, квартира 119, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель купил 17/68 (Семнадцать шестьдесят восьмых) долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 92, квартира 53. При этом в пользование Покупателя переходит изолированная комната площадью 16,8 кв.м.
2. Квартира, доля в праве общей собственности на которую отчуждается по настоящему договору, расположена на втором этаже четырехэтажного кирпичного дома 1868 года постройки и состоит из четырех комнат, общей полезной площадью 91,0 кв. м, в том числе жилой площадью — 67,5 кв.м.
3. Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 347 043 (Триста сорок семь тысяч сорок три) рубля, что подтверждается Паспортом на квартиру, выданным Проектно-инвентаризационным бюро Адмиралтейсмкого района Санкт-Петербурга от 26.
12.2005 года за № 100 024 602/05.
4. Отчуждаемые 17/68 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежат Продавцу на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, удостоверенного нотариусом города Санкт-Петербурга Савиной Н. М. 23.
07.2002 года по реестру N 1Д-372, зарегистрированного в Государственном учреждении юстиции Администрации Санкт-Петербурга «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 30.
07.2002 г. за N 542 164.
Свидетельство о государственной регистрации серия 78-ВЛ за N 542 164.
5. Указанная доля в праве общей собственности на квартиру продана Покупателю за 360 000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей, уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.
6. Продавец подтверждает, что до подписания настоящего договора указанные доли в праве общей собственности никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом не состоят.
7. Передача долей в праве общей долевой собственности на квартиру, которые отчуждаются Продавцом, и принятие ее Покупателем состоялись до подписания настоящего договора, и стороны договорились о том, что подписание ими передаточного акта производиться не будет.
8. Покупатель приобретает право собственности на долю в праве общей собственности на квартиру с момента государственной регистрации настоящего договора в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.
9. Продавец обязуется освободить отчуждаемые 17/68 долей квартиры от личных вещей и имущества, а так же сняться с регистрационного учета в течение семи дней после государственной регистрации настоящего договора в установленном законом порядке.
10. При подписании настоящего договора стороны руководствуются статьями 209, 213, 250, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
11. Расходы по удостоверению настоящего договора оплачивает Покупатель.
12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и по одному экземпляру договора выдается каждой из сторон.
Подписи сторон:
Продавец ________________________________________________________________
Покупатель________________________________________________________
Закон РФ от 04.
07.91 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» //
Постановление Конституционного Суда РФ от 03.
11.98 N 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» // СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603
Постановление Пленума ВС РФ от 24.
08.93 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с. 10.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. п. 9. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «//Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 1999 г. N 4749/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 5; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2000 г. N 5394/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — М.: Спарк, 2009. /Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. С. 144.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2005 г., N 1.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001 г., N 4.
Кирсанов А. Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права//Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права/Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2008. С. 22.
Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью. М., 2005. С. 77.
Там же. П. 5.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. N А21−7224/03-С2 // СПС «Гарант».
Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Дис… канд. юрид. наук. М., 2001. С. 59.
