Договор лизинга недвижимости может признаваться разновидностью договора лизинга (и как таковой — подразновидностью договора аренды), особенность которого выражается в существовании своеобразного предмета лизинга, которым являются земельные участки, в качестве составляющих цельный объект недвижимости вместе с находящимися на них зданиями (сооружениями), так и незастроенными; имущественными комплексами; зданиями, сооружениями; жилыми и нежилыми помещениями, выделенными в определенном порядке как самостоятельные объекты гражданских прав; и вызванными этим особыми требованиями к форме, порядку заключения, изменения и расторжения договора. Существенные условия договора лизинга недвижимости. Договор лизинга, в качестве консенсуального договора, является заключенным со времени достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. ГК РФ относится к существенным условиям такие условия, как условие о предмете договора, условия, названные в законе либо прочих юридических актах в качестве существенных либо необходимых для договоров этого вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК).
Введение
определённых условий в состав существенных сориентировано на формирование гарантий определенности взаимосвязей сторон для стабильности гражданского оборота, а в отдельных случаях — на защиту заинтересованностей одной из сторон договора или общества в целом. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ выделяются следующие группы существенных условий:
1) условие о предмете (существенно для всех гражданско-правовых договоров);2) условия, названные в законе либо других юридических актах в качестве существенных или необходимых для договоров какого-либо вида;
3) условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Единственное легальное существенное условие договора лизинга — это условие о предмете, касающееся имущества, передаваемого в лизинг. Здесь подразумевается только условие, без увязки которого невозможно появление правоотношения по лизингу недвижимости, хотя судебной практикой неоднозначно определяется содержание условия о предмете договора. Подданным уясняется как условие об имуществе, которое передаётся в аренду, так и условие о действиях сторон по предоставлению имущества за оплату во временное владение и пользование, либо только лишь пользование.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в ходе работы выявлено:
во-первых, характерной чертой является синаллагматический характер договора аренды;
— во-вторых, для имущества, как предмета договора аренды, необходимо определить её функциональное назначение;
— в-третьих, договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами;
— в-четвертых, если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, необходимо прямо указать в договоре данные правомочия. В рамках исследования вопроса о договоре аренды зданий и сооружений обозначено, что разрушенное здание не может быть объектом аренды, если по причине своего состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен. Согласно Гражданскому кодексу по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружений. Особенными требованиями обладает форма договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме посредством составления одного документа, который подписывается сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента осуществления такой регистрации. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. При передаче предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативноправовые акты.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.
12.1994, N 32, ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.
12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства РФ, 29.
10.2001, N 44, ст. 4147.
Конвенция УНИДРУА по международным факторинговым операциям. Заключена в г. Оттаве 28.
05.1988.
Россия присоединилась к Конвенции в 2014 г. о присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА по международным факторинговым операциям: федер. закон Рос. Федерации от 05.
05.2014 № 86-ФЗ // СЗ РФ. 12.
05.2014. № 19. Ст. 2291.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием на референдуме 12.
12.1993 г. // с поправками от 21.
07.2014 // «Собрание законодательства РФ», 04.
08.2014. — № 31. — ст. 4398.
Общероссийский классификатор основных фондов (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.
12.1994 N 359) (дата введения 01.
01.1996) (ред. от 14.
04.1998) // М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.
12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства РФ", 28.
07.1997, N 30, ст. 3594.
Федеральный закон от 22.
07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.
06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.
07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3615.
Федеральный закон от 29.
10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 31.
12.2014) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ, 02.
11.1998, N 44, ст. 5394.
Федеральный закон от 30.
12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.
07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ, 04.
01.2010, N 1, ст. 5. Список используемой литературы.
Витрянский В. В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный комментарий к главам 27−29 /В.В. Витрянский.
М.: Статус, 2016.-224 с. Витрянский В. В. Реформа российского гражданского законодательства. Промежуточные итоги /В.В. Витрянский.
М.: Статус, 2016.-432 с. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б. М. Гонгало, А. В. Коновалов, П. В. Крашенинников и др.; под ред.
П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013.
Доступ из справ.
правовой системы «Консультант.
Плюс".Кабанова И. Е. Правовое регулирование лизинга недвижимости в Российской Федерации: монография / под общ.
ред. М. А. Егоровой. М.: Юстицинформ, 2013. 228 с. Кесаева В. А. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого имущества // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016.
№ 22.Ленковская Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Человек и закон. 2014. № 10.-С.
58.Ленковская Р. Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Вестник Московского университета им. С. Ю. Витте. Серия 2: Юридические науки. 2013. № 2 (3).Максутов Т. И. Особенности, а также общая характеристика аренды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества // Новая наука: Проблемы и перспективы. 2015. № 5−2.-С.
29.Маркелова И. Д., Писарева Н. Л. Проблемы правового регулирования аренды отдельных видов недвижимого имущества // Вестник гражданских инженеров. 2013. № 3 (38).Мельничук Ю. Л., Савченко С. А. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества // Альманах мировой науки.
2015. № 1−3 (1). С. 124−133.Пухова Ю. А. Аренда недвижимого имущества / Инструменты современной научной деятельности. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян.
Асатур Альбертович. 2015.-С.198−201.Пухова Ю. А., Лебедев И. М. Аренда недвижимого имущества // В сборнике: Максутов Т. И. Особенности, а также общая характеристика аренды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества // Новая наука: Проблемы и перспективы. 2015. № 5−2.-С.
23.Судебная практика.
О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.
11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.
12.2009 по делу № А29−1308/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.
02.2010 по делу № А78−2051/2009,Постановление ФАС Уральского округа от 13.
01.2010 № Ф09−10 779/09-С3 по делу № А76−8752/2009;23−495).Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.
01.2010 № Ф03−7379/2009 по делу № А73−6056/2009.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.
02.2010 по делу № А31−3798/2009.
Постановление ФАС Уральского округа от 25.
10.2010 № Ф09−8797/10-С6 по делу № А50−6727/2010.
Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.
05.2010 по делу № А45−23 828/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.
06.2009 № Ф04−3406/2009(8412-А70−50) //.
http://www.faszso.ru/.Постановление ФАС Уральского округа от 23.
03.2010 № Ф09−1742/10-С3 по делу № А50−23 758/2009.
Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.
06.2011 по делу № А11−13 254/2009.
Постановление ФАС Московского округа от 19.
07.2011 № КА-А41/7137−11 по делу № А41−16 544/10. Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс. Постановление ФАС Центрального округа от 07.
11.2011 по делу № А09−1778/2010.
Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс Постановление Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73, в ред. от 25.
12.2013 // Вестник ВАС РФ. № 1. 2012.
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.
11.2011 № 73Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды :. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс. Постановление ФАС Поволжского округа от 03.
04.2012 по делу № А06−2737/2011.
Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.
10.2012 по делу № А56−10 877/2012.
Документ официально опубликован не был. www.consultant.ru — Справочная правовая система «Конс. Плюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.
01.2013 № 13 // Вестник ВАС РФ. № 4. 2013, апрель. ПРИЛОЖЕНИЕ 1″…Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.
11.2005 предпринимателем Самойленко Д. В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений № 12 146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер «А», помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.
11.2005 по 16.
10.2016.
Государственная регистрация договора аренды произведена 27.
02.2008.
Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.
08.2008, при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды. Из практики применения Федерального закона от 22.
07.2008 № 159-ФЗизложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.
11.2009 № 134, следует, что суды должны иметь в виду то, что договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок не менее 1 года, может быть основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только при условии, если данный договор был зарегистрирован в установленном закономпорядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения предпринимателю достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды. С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе…".Приложение 2″…Поскольку факт передачи и пользования заявителем нежилым помещением расположенным по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7, литера А, с 2006 года подтверждается договорами аренды указанного нежилого помещения и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что договоры от 30 мая 2006 года № 129−06/6, от 02 марта 2007 года № 47−07/6 не требовали государственной регистрации, поскольку были заключены на срок менее одного года и договор от 28 декабря 2007 года № 20−08/6 зарегистрирован в установленном порядке, суды правильно посчитали, что заявитель на момент вступления в силу Закона фактически владел и пользовался помещением на основании договоров аренды более двух лет. В связи с этим у ООО «Акватон» имеется преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 92,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Павловский Посад, пер.
Кирова, д. 7. О намерении воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение нежилого помещения ООО «Акватон» сообщило письмом от 14.
12.2009.
Довод ответчика об отсутствии непрерывности владения заявителем спорным помещением на праве аренды, со ссылкой на то, что договор аренды от 30 мая 2006 года № 129−06/6 расторгнут с 01 ноября 2006 года, что подтверждается актом о расторжении названного договора, несостоятелен и правомерно отклонен судами, поскольку 02 марта 2007 года между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО «Акватон» (арендатор) заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения № 47−07/6, согласно пункту 2.1 которого срок аренды установлен с 01 января 2007 года по 30 декабря 2007 года. ПРИЛОЖЕНИЕ 3″…Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.
05.2006 № 191 заключили договор от 26.
05.2006 № 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.
05.2031.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.
06.2006.
Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех — частично остались. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 ГК РФ, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре. Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом обстоятельствам и положениям законодательства. Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.
12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. ПРИЛОЖЕНИЕ 4А09−1778/2010. (Приложение 4).»…
14.08. 2009 ООО «Микро» направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.
11.2007 № BRMM с 15.
10.2009.
Письмом от 09.
09.2009 № 284 ООО «Центр-Капитал» сообщило о своем согласии на расторжение указанного договора аренды с 15.
10.2009, а 12.
10.2009 истец в письме № 02-и сообщил, что данный договор не расторгнут и вопрос о его расторжении может быть рассмотрен при условии возмещения ООО «Микро» компенсации за оставшийся период его действия либо на иных приемлемых для обеих сторон условиях. Аналогичное сообщение было направлено в адрес ответчика и в письме от 13.
10.2009.
Считая, что между сторонами посредством переписки (письма от 14.
08.2009 и от 09.
09.2009) достигнуто соглашение о расторжении вышеуказанного договора, ООО «Микро» 20.
10.2009 обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (в настоящее время Управление Росреестра по Брянской области) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.
11.2007 № BRMM.
13.11. 2009 УФРС по Брянской области уведомило ООО «Микро» о приостановлении регистрации расторжения договора до представления полного пакета учредительных документов в отношении ООО «ЦентрКапитал». Кроме того, в названном уведомлении было указано, что договор аренды между ООО «Микро» и ООО «Центр-Капитал» заключен на срок до 10.
12.2012, в настоящее время срок договора не истек, а в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ или договором.
23.11. 2009 и 17.
12.2009 ООО «Микро» в связи с приостановлением государственной регистрации направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письма с просьбой подписать соглашение от 15.
10.2009 о расторжении договора, а также представить копии учредительных документов для государственной регистрации расторжения договора аренды. ООО «Центр-Капитал» соглашение о расторжении договора не подписало. Полагая, что ООО «Центр-Капитал» необоснованно уклоняется от государственной регистрации расторжения договора аренды от 15.
11.2007 № BRMM, ООО «Микро» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. ПРИЛОЖЕНИЕ 5″…В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.
04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Золушка» (далее — общество «Золушка», третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется. Как следует из материалов дела, 01.
04.2008 между обществом «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д.
1.Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, должен подлежать госрегистрации и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. Установив, что срок действия договора аренды определился сторонами, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным. При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст.
651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).ПРИЛОЖЕНИЕ 6″ …Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Калашниковым Ю. В. (арендатор) и муниципальным управлением по распоряжению объектами муниципальной собственности (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Перми от 16.
06.1999 № 470−99И, в соответствии с условиями которого арендатору передано в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в пятиэтажном панельном доме по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 15. Срок действия указанного договора определен сторонами с 01.
06.1999 по 12.
05.2000.
При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.
06.2007 изменение № 1 к договору аренды объекта от 10.
01.2007 № 1825−07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.
12.2006 по 28.
11.2007, то есть менее года. Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю. В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.
01.2007 № 1825−07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.
06.2007 № 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий. Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия. С учетом того, что Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.
06.2007 № 1 В договор от 10.
01.2007 № 1825−07И в части срока его действия, не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.
