Определение коэффициента капитализации при наличии заемного капитала

Ипотечно-инвестиционный анализ предполагает оценку стоимости собственности (с учетом инвестиций в собственный капитал, а также ипотечного кредита), которую можно проводить как на базе прямой капитализации, так и с использованием метода дисконтирования денежных потоков. Однако наличие заемного финансирования требует особых методов построения общего коэффициента капитализации. Это можно сделать различными способами. Рассмотрим подробно четыре из них: метод инвестиционной группы, метод коэффициента покрытия долга, метод Эллвуда и метод Акерсона.

Метод инвестиционной группы

Ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная (по доле в суммарном выкупном капитале) ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Этот метод получил название метода инвестиционной группы.

С помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется " инвестиционная группа с амортизацией" , поскольку учитывает как возврат собственного капитала (СК), так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита (ИК). Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на СК, а коэффициент капитализации СК. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих двух средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации:

R0 = MRm + ERe, (5.18).

где М — коэффициент ипотечной задолженности (КИД=ИК / V0); Rm — ипотечная постоянная (коэффициент капитализации по ипотеке, Rm = ИП = ОД / ИК); Е — доля собственных средств в общей структуре капитала объекта, Е= 1 — М; Re — коэффициент капитализации собственного капитала.

Пример 1

Кредит в сумме 400 000 долл. выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные. КИД = 80%. Ставка дохода на собственный капитал равна 15%. Чистый операционный доход от объекта равен 65 000 долл.

Найти ИП, общий коэффициент капитализации и стоимость объекта.

Решение

1) Находим ипотечную постоянную.

РМТ ? 12 = 0,12 639.

По условиям задачи стоимость объекта не изменяется, следовательно, ставка дохода на собственный капитал (Ye) равна коэффициенту капитализации собственного капитала (Re).

2) Общий коэффициент капитализации согласно (5.18).

R0 = 0,8? 0,12 639 + 0,2? 0,15 = 0,13 111 (= 13,11%).

3) Стоимость объекта.

V0 = 65 000 / 0,13 111 = 495 805 долл., или округленно 496 000 долл.

Таблица 5.6

Реализация традиционной ипотечно-инвестиционной техники для объекта с переменным доходом

Рассчитываемая величина.	Формула.	Год (к = 1…10).
		16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.	16 000.
		384 000.	368 000.	352 000.	336 000.	320 000.	304 000.	288 000.	272 000.	256 000.	240 000.	224 000.
		48 000.	46 080.	44 160.	42 240.	40 320.	38 400.	36 480.	34 560.	32 640.	30 720.	28 800.
		64 000.	62 080.	60 160.	58 240.	56 320.	54 400.	52 480.	50 560.	48 640.	46 720.	44 800.
		65 000.	66 300.	67 626.	68 979.	70 358.	71 765.	73 201.	74 665.	76 158.	77 681.	79 235.
					10 739.	14 038.	17 365.	20 721.	24 105.	27 518.	30 961.	;
		;	;	;	;	;	;	;	;	;	720 315.	;
		-.						;	-.	-.	240 000.	;
		;	;	-.	;	-.	;	;	;	;	480 315.	;
		0,86 151.	0,74 220.	0.63 941.	0.55 086.	0,47 457.	0.40 884.	0.35 222.	0,30 344.	0,26 142.	0.22 521.	;
											115 144.	;
		165 395.	;	;	;	;	;	;	;	;	;	;
		565 395.

Недостатки метода•.

• • при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита (например, в данной задаче — 25 лет). Но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок;
• • не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов.