Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым гражданам

Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования. Они сводятся к следующему:

• а) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
• б) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям;
• в) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п. 2 ст. 50 ЖК РФ);
• г) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ);
• д) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).

Понятие " благоустроенное жилое помещение" включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.

Понятие " соответствие установленным санитарным и техническим требованиям" предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность).

Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. В случае когда жилое помещение не обеспечивает нормальные санитарно-эпидемиологические требования, оно может быть признано непригодным для проживания.

Признание жилых помещений непригодными для проживания

Порядок признания помещения непригодным для проживания предусмотрен следующими нормативными правовыми актами:

• — постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещений жилыми помещениями для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» ;
• — постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказа в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое» ;
• — постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г. № 10 «Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов, жилых помещений к категории ветхих или аварийных». Ветхими признаются дома с физическим износом, при котором их прочность и деформационные характеристики находятся на пределе допустимого либо ниже этого предела.

Современное жилищное законодательство регулирует правовое положение не только собственников и нанимателей жилья, но и лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений. К ним относятся следующие лица:

• — проживающие на основании завещательного отказа (легатарии);
• — проживающие по договору пожизненного содержания с иждивением;
• — ссудополучатели;
• — члены семьи собственника^[1].

Признание жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания осуществляется потому, что такие жилые помещения не должны предоставляться гражданам, а если в них уже проживают граждане, то им должны быть предоставлены другие, пригодные для проживания, помещения. Основанием для предоставления пригодного для проживания жилого помещения является признание помещения, в котором проживают граждане, непригодным для проживания. Работу по признанию помещений непригодными для жилья проводит межведомственная комиссия, назначаемая местным исполнительным органом (администрацией). В состав этой комиссии входят:

• — заместитель главы администрации;
• — представитель жилищно-эксплуатационной организации или архитектора;
• — представитель БТИ;
• — представитель санитарного надзора;
• — представитель пожарного надзора;
• — технические эксперты.

Основанием для создания межведомственной комиссии могут быть:

• — заявление владельца жилого дома;
• — представление органов санитарного либо пожарного надзора;
• — запрос суда и прокуратуры;
• — аварийная ситуация.

В случае если основанием для создания межведомственной комиссии является заявление владельца жилого дома, последний должен приложить к заявлению следующие документы:

• — технический паспорт дома;
• — план помещений дома;
• — акты осмотра помещений за последние три года с перечнем выполненных ремонтных работ;
• — заключение санитарно-эпидемиологической станции;
• — заключение государственного пожарного надзора;
• — письменные жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
• — техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ.

Межведомственная комиссия, изучив все материалы дела, принимает одно из двух решений: о признании данного помещения либо непригодным, либо годным для проживания.

В первом случае оформляется соответствующий акт, на основе которого выносится аналогичное решение уже местным органом исполнительной власти. Копия данного решения должна быть направлена владельцу жилого дома, а нанимателю жилого помещения выдается соответствующая справка.

Признание жилого помещения нежилым влечет за собой два правовых последствия:

• а) такое помещение исключается из жилого жилищного фонда и переводится в нежилой жилищный фонд;
• б) у лиц, проживающих в таком помещении, возникает право на получение другого жилого помещения.

Основания для признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания:

• — физический износ дома (для каменных домов он должен быть выше 70%, а для деревянных — 65%);
• — неудачное расположение дома (в пределах опасных зон промышленных предприятий и транспорта);
• — аварийное состояние дома, возникшее из-за стихийных явлений (землетрясения, просадки, неравномерной осадки, наводнения и др.);
• — жилое помещение является бараком — строением, предназначенным для временного проживания, срок службы которого не более 20 лет;
• — угроза аварии дома из-за износа его строительных конструкций;
• — невозможность технической эксплуатации дома;
• — наличие в жилом доме предприятия, создающего шум, вибрацию, загрязнение воздуха в том случае, если вывести его из дома невозможно;
• — дефекты планировки и уровня благоустройства, предусмотренные соответствующими перечнями;
• — несоответствие санитарно-технических условий в жилом помещении показателям, утвержденных перечнем;
• — аварийное состояние дома в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (балок, панелей, колонн и т. п.).

В качестве примера перечней дефектов, дающих основание для признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания, можно привести Перечень объемнопланировочных дефектов, утвержденный приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529, в котором указаны дефекты, встречающиеся в размерах жилых помещений, их конструктивных элементах, размещении помещений и их благоустройстве. Так, дефектами считаются:

• — ширина комнаты меньше 2 м в том случае, если она является предметом самостоятельного найма;
• — ширина дверного проема меньше 70 см;
• — расположение пола в комнате ниже поверхности двора;
• — выход из жилой комнаты осуществляется непосредственно наружу, и оборудовать тамбур или пристройку невозможно;
• — канализационные трубопроводы расположены над комнатой;
• — вход в туалет осуществляется непосредственно из комнаты;
• — размер кухни в коммунальной квартире меньше 10% всей площади квартиры и т. д.

В Перечне санитарно-гигиенических условий, дающих основание признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания, утвержденном тем же приказом, что и упомянутый выше Перечень, содержатся дефекты жилых помещений, касающиеся освещенности, вибрации, шума, температурно-влажностного режима. Так, дефектами считаются:

• — отсутствие в комнате непосредственного естественного освещения либо освещение ее через окна, выходящие в другое помещение;
• — невозможность снижения уровня вибрации либо уровня шума до величин, установленных нормами;
• — отсутствие отопительных приборов и невозможность оборудования ими комнаты;
• — температура воздуха в комнате больше +28 °С, если снизить ее до санитарной нормы невозможно.

Выявление непригодных для проживания жилых помещений должно осуществляться в плановом порядке представителями следующих служб:

• — проектной организации жилищно-коммунального хозяйства;
• — бюро технической инвентаризации;
• — жилищно-эксплуатационной организации.

Перечисленные лица должны систематически осматривать жилые помещения, опрашивать их жильцов и документировать полученные результаты, в частности создавать списки таких помещений.

Особое место занимает вопрос о предоставлении жилых помещений гражданам, лишившимся жилища в результате чрезвычайных ситуаций. Он регулируется Бюджетным кодексом РФ от 31 июля 1998 г. № 145 и ЖК РФ, а также следующими федеральными законами и постановлениями Правительства РФ:

• — Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» ;
• — Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ;
• — Федеральным законом от 12 февраля 1998 г. № 28-ФЗ «О гражданской обороне» ;
• — постановлением Правительства РФ от 26 октября 2000 г. № 810 «О порядке выделения средств из резервного фонда Правительства РФ по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий» ;
• — постановлением Правительства РФ от 21 мая 2007 г. № 304 «О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» .

Кроме названных нормативных актов имеются и другие, нормы которых касаются определенных территорий, например Чеченской республики (постановление Правительства РФ от 30 апреля 1997 г. № 510), Сахалинской области (распоряжение Правительства РФ от 27 сентября 2007 г. № 1281-р), отдельных объектов, например земельного налога (письмо ФНС России от 4 августа 2006 г. № ММ-6−21/764@), государственных жилищных сертификатов (постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г. № 561).

Наличие нескольких действующих нормативных актов, изданных в разное время, затрудняет работу судей при применении этих актов на практике. Поэтому следует одобрить предложения авторов, направленные на устранение этих недостатков^[2].

• [1] См.: Суслова С.И. Правовое регулирование положения лиц, не являющихся собственниками и нанимателями жилых помещений // Жилищное право. 2006. № 12. С. 58−62;
• [2] См., например: Терентьева Е. В. Предложения о совершенствовании законодательства о предоставлении жилья гражданам, лишившимся его в результате чрезвычайных событий // Жилищное право. 2008. № 6. С. 53−57.