Формирование и особенности российского рынка недвижимости

Становление рынка недвижимости в России в 1990;х гг

Начало становления российского рынка недвижимости относится к рубежу 1980- 1990;х гг., и в его основе лежит трансформация отношений собственности, переход от абсолютного доминирования государственной собственности и государственной экономики к многообразию форм собственности с преобладанием частной собственности и рыночных механизмов регулирования, осуществляемый через приватизацию — передачу имущества из государственной в частную собственность.

Непосредственное начало приватизации относится к 1991 г., когда были приняты такие законодательные акты, как Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531−1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий) и Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[1] (далее — Закон о приватизации жилищного фонда). Принятые практически одновременно, эти документы, однако, имели разную судьбу. Закон о приватизации жилищного фонда стал законом, если можно так сказать, прямого действия, и приватизация жилья началась фактически сразу после его принятия, что послужило началом и активному становлению рынка жилья.

Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий ждала несколько иная судьба. Его первоначальные положения были существенно изменены, а начало приватизации следует, очевидно, связывать с Указом Президента РФ от 29 января 1992 г. № 66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий»^[2], который создавал условия уже для развития рынка коммерческой недвижимости.

При этом начало 1990;х гг., да и все это десятилетие, было, как известно, десятилетием длительного системного экономического кризиса, охватившего страну. Падение производства в России по своим масштабам и длительности в этот период значительно превысило все известные в истории кризисы мирного времени: в машиностроении, промышленном строительстве, легкой, пищевой промышленности и во многих других важнейших отраслях производство сократилось на 50%, в машиностроении и наукоемких отраслях спад производства составлял до 70%^[3].

Катастрофическое падение объемов производства привело к резкому падению уровня жизни населения, которое составляло, по некоторым оценкам, 1,5−2,0 раза, т. е. уровень жизни населения снизился до показателей 1960−1970;х гг.^[4] Одновременно с этим резко возросла дифференциация населения по уровню доходов. По данным бюллетеня Всероссийского центра изучения общественного мнения «Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения», в январе 1994 г. фондовый коэффициент распределения доходов (отношение суммарных доходов 10% высокооплачиваемых граждан к доходам 10% низкооплачиваемых) был равен 24,4 но суммарному заработку и 18,9 по фактическому доходу (с учетом теневых заработков)^[5]. Это стало еще одним фактором, оказавшим непосредственное влияние на формирование рынка недвижимости.

Таким образом, для начала 1990;х гг. были характерны:

• • резкое и почти катастрофическое по своим масштабам падение объемов производства и валового внутреннего продукта;
• • ликвидация бюджетного финансирования строительства, жилищного в частности;
• • глубокое падение жизненного уровня основной части населения;
• • значительный рост дифференциации доходов между социальными слоями населения и в региональном аспекте.

Эти условия оказали определяющее влияние на формирование рынка недвижимости в России в 1990;е гг.

Основным содержанием процессов, происходящих в сфере недвижимости в 1990;х гг., является перераспределение имеющегося фонда недвижимости, которое отражало общее направление переходных процессов в стране, перераспределение ресурсов и благ между различными слоями общества.

Перераспределение фонда недвижимости в этот период происходит между различными слоями населения, отраслями, вариантами функционального назначения.

Каждый из этих процессов по-своему отражал закономерности переходной экономики через перераспределение:

• • жилищного фонда — реализовывайся общий принцип соответствия объема потребления получаемым доходам;
• • коммерческой и индустриальной недвижимости — проявлялись структурные сдвиги в экономике (изменения долей между различными отраслями экономики);
• • существующего фонда недвижимости по его функциональному назначению — выполнялся принцип наиболее эффективного использования недвижимости.

Первое направление перераспределения — перераспределение жилищного фонда, являвшееся наиболее ярким процессом, отражающим перераспределительный характер рынка недвижимости в указанный период.

Как известно, в советский период российской истории сложилось равномерное распределение жилищного фонда города между жителями. В результате экономических преобразований 1980−1990;х гг. резко усилилась дифференциация населения по уровню доходов. Распределение жилищного фонда пришло в противоречие с распределением совокупного дохода всего населения города между его отдельными слоями — у части населения уровень его доходов оказался ниже, чем уровень их жилищной обеспеченности, у части — наоборот, уровень доходов стал выше, чем уровень обеспечения жильем. В условиях формирования экономической системы начинается процесс перераспределения жилищного фонда.

Эту ситуацию наглядно иллюстрирует рис. 3.7. В условиях, когда у большинства населения уровень доходов оказывается ниже уровня их обеспеченности жильем, этот слой населения будет активно использовать его как фактически единственный имеющийся у него ресурс для повышения своего благосостояния. И чем выше цена, тем большая его часть будет выходить на рынок в качестве продавца.

Так, сверхвысокие темпы роста цен в начальный период становления рынка становятся фактором, способным резко увеличить предложение на рынке. По существу, часть населения, у которого уровень жилищной обеспеченности выше их уровня текущих доходов (на рис. 3.7 Q0-Q1), представляет собой потенциальных продавцов на рынке недвижимости. Увеличение или уменьшение ее зависит от двух факторов: динамики доходов и динамики затрат по содержанию жилья.

Рис. 3.7. Доходы населения и обеспеченность жильем в переходный период:

H — уровень обеспечения жильем; J — доходы населения; Q — население города; Q0-Q1 — уровень обеспечения жильем выше уровня доходов; Q1-Q2 — уровень обеспечения жильем совпадает с уровнем доходов; Q2-Q3- уровень обеспечения жильем ниже уровня доходов Второе направление — перераспределение фонда недвижимости на основе принципа наиболее эффективного использования недвижимости.

Непосредственным проявлением этого процесса являлся происходящий в массовом порядке в рассматриваемый период перевод помещений из жилого фонда в нежилой.

Третье направление — перераспределение коммерческой и индустриальной недвижимости между различными отраслями экономики.

Заметной тенденцией в процессе становления является перераспределение имеющегося фонда недвижимости — земли, зданий, помещений — между «старыми» и «новыми» отраслями экономики. Происходит постепенное сокращение доли собственно промышленной недвижимости, и постепенно увеличивается доля так называемых третичного и четвертичного секторов экономики (сферы услуг и финансового рынка). Представляющие их капиталы уже в период приватизации активно участвовали в переделе имущества. Через трудовые коллективы, через скупку приватизационных чеков и чековые аукционы, наконец, через денежную приватизацию они стремились взять под контроль приватизированные предприятия, самыми существенными активами которых зачастую были лишь здания и земельные участки.

Важной особенностью начального этапа становления рынка в 1990;е гг. было отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур.

Отсутствие законодательных актов, определяющих порядок сделок с недвижимостью, необходимые гарантии приобретателям, процедуры отчуждения недвижимости, привело к ряду следствий, прямо влияющих на состояние рынка:

• • первоначальная легкость проведения сделок, что способствовало быстрому росту их числа, особенно на рынке жилой недвижимости;
• • возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов защиты их интересов при проведении сделок, что в последующем приводило к судебным искам, арестам недвижимости, запрещением сделок с ней и пр.;
• • проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценными бумагами, долями, паями предприятий (прежде всего прошедших через процедуры приватизации).

Следующая особенность становления рынка недвижимости в 1990;е гг. — в отсутствие «первого этажа» (рынка земли) началось его формирование «со второго этажа» (рынка квартир, встроенных нежилых помещений).

Рынок жилой недвижимости начинает развиваться с 1992 г., рынок помещений нежилого назначения — с 1993—1994 гг. (особенно после принятия решения о возможности выкупа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений), а рынок городских земель — с 1995 г.

Такой вариант развития рынка означает отсутствие у собственников квартир и встроенных помещений прав, но отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено. Ущербность прав собственности становится по мере развития рынка препятствием для его поступательного движения.

Характерной чертой развития рынка в рассматриваемый период было отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Отсутствие развитой инфраструктуры рынка порождало следствия:

• • ограниченность спроса на рынке недвижимости, необходимость достаточно длительного процесса накопления средств для приобретения недвижимости;
• • повышенный уровень рисков в связи с отсутствием таких элементов рыночной инфраструктуры, как консультанты, но недвижимости, страховые компании, ипотечные банки и др.

Оценивая в целом период становления рынка недвижимости в России в последнее десятилетие прошлого века, выделим основные результаты этого процесса.

• 1. Неравномерность приватизации различных типов и видов недвижимости — первоначально жилье, затем помещения и здания коммерческого и промышленного назначения и лишь потом земля — определила неравномерное формирование различных сегментов рынка недвижимости. Основным сегментом рынка становится рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости возникает лишь к середине десятилетия, а условия для развития рынка земли появляются только во второй половине 1990;х гг.
• 2. Весь рассматриваемый период был временем достаточно интенсивного формирования институционально-правовой среды рынка недвижимости: в 1994 г. принимается часть первая ГК РФ, в 1997 г. — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в 1998 г. — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке (залоге недвижимости)), в том же году — Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации). Активно шло развитие институтов регулирования рынка недвижимости и имущественных отношений и на региональном уровне.
• 3. Доминирование перераспределительных процессов в сочетании с падением объемов строительства обусловило ведущую роль вторичного рынка недвижимости по сравнению с первичным рынком недвижимости.

Первичный рынок недвижимости в 1990;е гг. переживал период существенного спада в силу таких важнейших обстоятельств, как утрата основного источника финансирования в советский период — бюджетных средств, отсутствие возможностей (и желания) финансирования реального сектора экономики со стороны финансовых институтов, прежде всего банков, резкое снижение доходов населения.

• 4. Весь рассматриваемый период был поиском путей сближения рынка недвижимости и финансового рынка. Эти попытки начинаются уже в первой половине 1990;х гг., принимая разные формы вовлечения финансовых институтов в процессы, происходящие как на вторичном, так и на первичном рынке жилья (схемы псевдоипотеки с участием риелторских фирм, использование закрытой модели ипотеки, выпуск жилищных облигаций, наконец, первые проекты по внедрению двухуровневой модели ипотечного кредитования). Однако все эти попытки наталкивались на слабость финансовой системы страны, низкую заинтересованность банков в сотрудничестве с реальным сектором экономики, отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и необходимых организационных структур.
• 5. Параллельно со становлением рынка недвижимости происходило основание профессиональной среды рынка. Прежде всего это нашло свое отражение в появлении и быстром увеличении наиболее массовой профессиональной группы — риелторов. Постепенно, уже с начала десятилетия, формируется профессиональная оценочная деятельность и оценщики активно вовлекаются в процессы приватизации, сделок с недвижимостью и предприятиями, особенно при совершении сделок с государственным имуществом. Становление первичного рынка, необходимость поиска источников финансирования подталкивает трансформацию подрядных строительных предприятий в инвестиционно-строительные, постепенно овладевающие приемами девелопмента как профессиональной деятельности. Наиболее сложно и более низкими темпами по сравнению с другими идет формирование профессиональной группы управляющих недвижимостью. Недвижимость еще редко рассматривается как инвестиционный актив, нуждающийся в профессиональном управлении, но и здесь появляется первый опыт управления офисными и торговыми центрами.

Девяностые годы XX в. стали периодом становления российского рынка недвижимости. Результатом этого периода можно считать формирование основных структурных элементов рынка: выделение основных сегментов рынка по функциональному назначению, первичного и вторичного рынков, создание базовых институционально-правовых условий функционирования рынка, образование основных групп профессиональных участников рынка.

• [1] URL: base.garant.rU/10 105 719/#ixzz30p4JCkiw.
• [2] URL: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=19 339.
• [3] Материалы к лекционному курсу по теме «Россия в современном мире на путях суверенного развития» для студентов ОЗО: учебно-метод. пособие / сост. М. Г. Резниченко. Ростов н/Д: Ростовский гос. ун-т, 2003.
• [4] Гордон Л. А. Социально-экономические права человека: содержание, особенности, значение для России. URL: ecsocman.hse.ru/data/391/821/1217/002Gordon.pdf.
• [5] Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. ВЦИОМ, 1995. № 3.