Сегментирование рынка недвижимости

В научной и учебной литературе существует целый ряд подходов к структурированию рынка недвижимости и выделению его сегментов.

Под сегментами рынка понимаются однородные группы покупателей, имеющих схожие потребности и предъявляющих похожие требования к тому или иному товару, в данном случае к недвижимости.

Сегментирование рынка означает выделение относительно обособленных частей рынка недвижимости, для которых характерны определенные особенности функционирования, отличающие эту часть рынка от иных, смежных его частей.

Наиболее распространенными вариантами структурирования рынка являются:

• • выделение первичного и вторичного рынков;
• • выделение рынков типов недвижимости;
• • разделение рынка недвижимости, но содержанию передаваемых прав (рынки сделок);
• • разделение рынка по географическому принципу;
• • разделение рынка по качеству объектов.

Каждый из представленных вариантов (их список может быть продолжен) отражает один из возможных подходов к разделению рынка на отельные сегменты, отличающиеся по таким параметрам, как участники сделок, уровень цен, активность рынка, доходность инвестирования в недвижимость, ликвидность объектов на рынке и т. д. Сегментирование рынка по разным основаниям не противоречит, а дополняет друг друга, позволяя более точно обозначить определенный сегмент рынка и его особенности. Например, с помощью использования различных сочетаний предложенных критериев могут быть выделены «первичный рынок офисной недвижимости класса „А“ Санкт-Петербурга» или «рынок аренды жилой элитной недвижимости Москвы» .

Выделяя тот или иной сегмент рынка, мы тем самым определяем его границы, очерчиваем круг возможных приобретателей прав на данном сегменте, их требования к характеристикам объектов недвижимости, вероятный уровень цен или арендной платы, назначение и качество объектов недвижимости, обращающихся в рамках этого сегмента.

С практической точки зрения выделение сегментов рынка позволяет:

• • точнее определить состояние рынка и этап его развития;
• • выделить целевую аудиторию, на которую будет направлена рекламная кампания по продвижению объекта;
• • определить наиболее приемлемые методы оценки стоимости объектов недвижимости;
• • выявить возможные варианты финансирования приобретения или строительства объекта.

Одним из наиболее существенных вариантов разделения рынка недвижимости является выделение в его составе первичного и вторичного рынков. Учитывая важность этого, анализ данных сегментов рынка и их взаимодействие вынесены в отдельный параграф.

Рынки типов недвижимости и видов сделок с недвижимостью

Недвижимое имущество в зависимости от своих физических параметров способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как средство производства (составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной деятельности).

Тип недвижимости — функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определенные требования к местоположению и иным характеристикам объекта.

Разделение недвижимости на основании той функции, которую она выполняет в процессе воспроизводства, не следует смешивать с двойственной природой недвижимости. Одновременно выступать в качестве и капитала, и товара могут любые объекты недвижимости независимо от их функционального назначения.

По своему функциональному назначению вся недвижимость может быть разделена на следующие типы:

• • жилая — здания и помещения в зданиях, предназначенные для постоянного проживания;
• • коммерческая — здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства (в рамках рынка коммерческой недвижимости принято выделять торговую, офисную, складскую и гостиничную недвижимость);
• • индустриальная — здания, сооружения, выполняющие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, непосредственно приносящих доход;
• • специального назначения — представлена уникальными по своей исторической и социальной значимости объектами и предназначена для выполнения особых государственных или общественных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж);
• • рекреационная — предназначена для отдыха населения, например сады, парки.

Разделение на жилую, коммерческую, индустриальную и иные типы недвижимости существенно с точки зрения:

• • выполняемой ими функции;
• • предъявляемых требований к материальным параметрам, техническому оснащению;
• • мотивации потенциальных приобретателей;
• • инвестиционной привлекательности;
• • потенциальных рисков;
• • особенностей налогообложения;
• • факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Выполняя определенную функцию, объект недвижимости должен соответствовать определенным требованиям, обладать определенными материальными параметрами.

Например, в общем виде требования к жилым помещениям указаны в ЖК РФ и расшифрованы в документе СанПиН (Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы) 2.1.2.2645−10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». В соответствии с ним выделяется целый комплекс требований, относящихся как к местоположению жилых зданий, так и к их характеристикам (техническому оснащению, отоплению, вентиляции, естественному освещению, продолжительности инсоляции, уровню шума и т. д.).

Требования к общественным зданиям сформулированы в своде правил «СП 118.13 330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31−06−2009», которые распространяются на помещения, предназначенные «для непосредственного обслуживания населения (посетителей, зрителей, покупателей, учащихся и т. д.)», в том числе расположенные в жилых зданиях^[1].

Важно запомнить

Разделение недвижимости по ее типам относится к объектам недвижимости, под которыми понимается единство земельного участка и привязанного к нему здания или сооружения.

Достаточно часто в литературе недвижимость подразделяют на жилую недвижимость, нежилой фонд и землю. Но такое разделение недвижимости в экономическом смысле некорректно, поскольку оно ничего не говорит о функциональном назначении недвижимости и, по сути, является определенным наследием советского периода. В экономическом смысле правильнее говорить о том, что все объекты недвижимости первоначально следует разделить на застроенные и незастроенные земельные участки (еще не имеющие определенного функционального назначения) (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Объекты недвижимости.

В свою очередь застроенные земельные участки уже могут быть подразделены на типы недвижимости по функциональному назначению (рис. 2.3).

Рис. 2.3. Типы и виды недвижимости.

Наиболее развитыми, масштабными и открытыми являются рынки жилой и коммерческой недвижимости, которые в первую очередь и исследуются в процессе изучения рынка недвижимости.

Объекты жилой и коммерческой недвижимости отличаются друг от друга — в частности, по экономическим параметрам, приведенным в табл. 2.2 (имеются в виду, разумеется, типичные ситуации).

Таблица 2.2

Сравнительные характеристики жилой и коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость следует отличать от индустриальной недвижимости. Иногда это затруднительно сделать лишь на основании внешнего вида или даже текущего варианта использования недвижимости. Например, конторские помещения на предприятии, используемые для размещения его персонала, ничем не отличаются от тех же конторских помещений, сдающихся в аренду. Однако в первом случае это индустриальная недвижимость, а в другом — коммерческая.

Конторские помещения, используемые промышленным предприятием для размещения своих сотрудников, не являются недвижимостью, генерирующей доход, и, следовательно, относятся к типу индустриальной недвижимости. При сдаче их в аренду они начинают непосредственно приносить доход собственнику и, значит, относятся уже к коммерческой недвижимости. Таким образом, разница не во внешнем виде, а в экономической функции.

Различия между коммерческой и индустриальной недвижимостью существуют с точки зрения как конструктивных, технологических характеристик и требований (к тепло-, водои энергоснабжению), так и, что особенно важно в рамках экономики недвижимости, требований к местоположению.

При определении требований к местоположению промышленные предприятия оценивают его с точки зрения издержек (местоположение влияет на издержки (например, транспортные), но не влияет на доход, не является фактором, его обусловливающим), в то время как для торговых предприятий, предприятий сервиса, офисов местоположение само выступает фактором дохода. В связи с этим можно сказать, что промышленные предприятия являются более «гибкими фирмами», способными заменить один вид издержек — по оплате земли, чем предприятия, делающие бизнес на местоположении.

Местоположение для объектов коммерческой недвижимости является фактором, определяющим доходность объекта, в отличие от объектов индустриальной недвижимости, где местоположение влияет только на издержки.

Необходимо заметить, что «индустриальная недвижимость» — это понятие, за которым стоят разнообразные виды объектов недвижимости: от производственных зданий, предполагающих различные виды использования до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы, порты и пр.), также существенно отличающихся друг от друга по уровню ликвидности, возможности перепрофилирования и т. д. Поэтому все объекты индустриальной недвижимости могут быть также подразделены на определенные виды: здания общепроизводственного назначения (более ликвидны и могут образовывать собственный сегмент рынка недвижимости), специализированные здания и сооружения (почти неликвидны как объекты недвижимости, обращаются на рынке в составе бизнеса).

Масштабы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга могут быть охарактеризованы цифрам, представленными в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (2014 г.)

Таким образом, общий объем рынка торговых, офисных и складских специализированных зданий может быть оценен примерно в 6,7 млн м2.

Одним из наиболее развитых сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга является рынок торговой недвижимости. Обеспеченность торговыми площадями в специализированных торговых комплексах на 1000 жителей в Санкт-Петербурге в 2014 г. составляла более 500 м² (в 2008 г. — около 300 м2).

Структура рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга представлена в табл. 2.4.

Таблица 2.4

Структура рынка специализированных торговых комплексов в Санкт-Петербурге

Характерной тенденцией развития рынка коммерческой недвижимости является использование формата mixed-use, подразумевающего совмещение в составе одного комплекса разных типов недвижимости: торговли, гостиницы, бизнес-центра, развлекательного центра и т. п.

Рынок офисной недвижимости представлен офисными площадями различного качества. Основную часть по масштабам занимают офисы класса «С», т. е. малоприспособленные здания и помещения, но постепенно растет доля офисных центров классов «А» и «В». По состоянию на осень 2014 г. площадь офисных центров класса «А» составила около 110 тыс. м2, класса «В» — около 500 тыс. м2, но, по оценкам специалистов, к концу года общая площадь офисных центров этих двух классов должна была быть доведена до 1 млн м2.

Складские площади современного уровня в городе еще не соответствуют потребностям рынка. Их объем составляет немногим более 1 млн м2 и вырос по сравнению с 2008 г. более чем вдвое (па весну 2008 г. — не более 500 тыс. м2).

Каждый из типов недвижимости образует собственный рынок, являющийся относительно автономным от других сегментов рынка недвижимости как целого. Это обособление, однако, не следует преувеличивать.

Любой тип недвижимости — это лишь один из возможных вариантов землепользования. В основе же распределения земли по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего использования земли, т. е. такого использования, которое способно обеспечить максимальную стоимость земли, которая определяется через приносимую землей ренту. Если рента, приносимая иным, чем данный вариант землепользования, вариантом окажется выше, то действие рыночных механизмов рано или поздно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к другому, от административных ограничений и т. д.), но приведет к изменению типа недвижимости.

Рынок недвижимости перераспределяет имеющий земельный фонд между различными вариантами землепользования в соответствии с принципом наилучшего использования земли (недвижимости), что приводит к изменениям функционального назначения объектов недвижимости.

Вопросы практики

Новейшая история российского рынка недвижимости изобилует примерами перераспределения фонда недвижимости между различными вариантами его использования. Так, в конце прошлого века массовый характер носил «перевод объектов недвижимости (помещений и целых зданий) из жилого фонда в нежилой», когда сотни и тысячи бывших квартир на центральных улицах городов (в основном на первых и вторых этажах) превратились (законно или, часто, полулегально) в офисы и магазины. Параллельно этому десятки бывших промышленных зданий стали бизнеси торговыми центрами. По существу, это и есть реальное отражение действия рыночных механизмов.

В настоящее время процессы перевода объектов из одного типа в другой, прежде всего из жилищного фонда в нежилой, чрезвычайно забюрократизированы.

По этому поводу стоит, очевидно, заметить, что административные рычаги, часто (и далеко нс только в Санкт-Петербурге) вводимые для того, чтобы ограничить процессы перевода, как правило, оказываются неэффективными и лишь загоняют проблему «в тень»: до тех пор, пока есть выгоды от перевода (разница в приносимых объектом доходах после и до перевода будет больше, чем связанные с переводом издержки), эти процессы будут продолжаться.

В данном случае необходима «разумная достаточность»: ограничения должны быть таковы, чтобы переход от одного варианта функционального использования (типа) недвижимости не наносил вреда окружающим, не подвергал их дополнительным опасностям, но и не тормозил бы развитие рыночных отношений. Поэтому ограничения должны носить технический характер: новый объект недвижимости должен отвечать требованиям, предъявляемым к данному типу недвижимости по санитарным, противопожарным и прочим требованиям; но дополнительные условия здесь, по-видимому, неуместны.

Последние годы характеризуются тем, что процессы перевода объектов недвижимости из одного типа использования в другой приобрели новое качество. Теперь речь идет о трансформации назначения целых территорий, прежде всего территорий промышленных предприятий в кварталы с жилой и коммерческой застройкой. Целый ряд проектов элитного жилищного строительства реализован именно на таких территориях, например комплекс «Граф Орлов» (компания «Л1»), в который входит территория завода «Пигмент», комплекс Stockholm (корпорация «Петербургская недвижимость»), включающий территорию завода «Редан», и пр.

Рынок недвижимости через механизмы спроса и предложения, через множество сделок постоянно «ищет» для каждого объекта наилучший для него вариант использования, «используя» для этого мотивацию различных экономических субъектов.

Наряду с разделением рынка недвижимости на рынки типов недвижимости по функциональному назначению существует и ряд иных классификаций.

Объекты недвижимости любого типа могут быть подразделены на определенные классы по качеству, что позволяет говорить о соответствующих сегментах рынков жилья и коммерческой недвижимости.

Наиболее разработана классификация разделения на классы офисных центров, которые делятся, как правило, на три класса: " А"  — высший класс, «В» и «С» (иногда вводятся также подклассы, например «В+»), В основе классификации лежат такие параметры, как местоположение, характеристики здания, уровень сервиса и дополнительных удобств, уровень управляющей компании.

Широко распространена классификация, но качеству и на рынке жилья, где принято выделять четыре класса объектов по этому критерию: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс. Параметры, лежащие в основе классификации, достаточно похожи: местоположение (включая вид из окна, социальное окружение), качество объекта в целом (включая качество проекта, строительства, степень износа), качество помещения, уровень технического оборудования и сервиса (лифты, средства связи, парковка, охрана и пр.).

В последние годы все большее значение приобретает разделение рынка жилой недвижимости по урбанистическому принципу, на рынки городской и загородной недвижимости (имея в виду, что местом занятости является город). Рынки загородной недвижимости пока только формируются как рынки объектов для постоянного проживания, но темпы их роста показывают, что недалеко то время, когда они станут серьезным конкурентом городскому рынку жилья.

Один из распространенных вариантов сегментирования рынка недвижимости — разделение его па сегменты согласно содержанию сделки. В соответствии с наиболее распространенными видами сделок весь рынок недвижимости может быть подразделен на рынки:

• • купли-продажи недвижимости;
• • аренды недвижимости;
• • сделок по доверительному управлению недвижимостью;
• • залога недвижимости и пр.

Выделение того или иного рынка по составу передаваемых прав позволяет полнее раскрыть специфику интересов участников сделок, особенности их мотивации при приобретении прав на недвижимость.

Для рынков разных типов недвижимости характерно и преобладание разных видов сделок. Так, традиционно на рынке коммерческой недвижимости доминирует рынок аренды, а на рынке жилой недвижимости, как правило, рынок продаж.

Структура видов сделок как на рынке недвижимости в целом, так и на его отдельных сегментах зависит от ряда факторов, имеющих различную природу: политическую, экономическую, социальную и пр. По общему правилу — чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр возможных операций и сделок.

• [1] URL: docs.cntd.ru/docurnent/1 200 092 705.