Оценка недвижимости как процесс выявления стоимости недвижимости

Рассматривая оценку как процесс выявления стоимости объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что оценка недвижимости выступает как:

• • адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;
• • процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);
• • процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;
• • процесс, привязанный к определенному времени.

Оценка недвижимости представляет собой прикладную экономическую дисциплину, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.

При изучении вопросов оценки стоимости недвижимости необходимо обратить внимание на следующее.

1. Оценка как определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости является определенным моментом при проведении сделки с недвижимостью. В самой этой сделке всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель, арендодатель и арендатор, залогодатель и залогодержатель и пр.

Каждая из сторон предполагаемой сделки имеет свои отправные точки для определения возможной цены объекта при сделке.

Так, продавец недвижимости при формировании своего представления о возможной цене исходит из произведенных им затрат, которые для него определяют минимальную цену, по которой он готов продать имущество.

Напротив, покупатель недвижимости, формируя свое представление о цене, исходит из того, что приобретаемая недвижимость должна обеспечить необходимый уровень доходности, что и определяет максимальную цену, которую он готов заплатить за имущество.

Таким образом, реальная цена продажи недвижимости формируется как результат столкновения противоречивых представлений продавца и покупателя о границах этой цены.

Важно запомнить

Цель оценки состоит в том, чтобы определить тот уровень цены, которая находится в диапазоне от наименьшей из всех возможных для продавца и до наибольшей из всех возможных для покупателя, позволяя удовлетворить каждую из сторон и делая возможным совершение сделки между ними. * 1 2.

В ином случае, например, если в результате оценки полученный результат оказывается выше, чем максимально возможная цена для покупателя, сделка окажется несостоявшейся, точно так же как и в случае, если результат оценки — цена, меньшая, чем минимально возможная для продавца.

Оценка как процесс, привязанный к определенной операции с недвижимостью, в этом случае оказывается несостоятельной.

Из этого следует, что определение эквивалента стоимости объекта недвижимости небезразлично к ситуации, в которой проводится оценка, к операции, с которой связано проведение оценки.

• 2. Второе важное обстоятельство — зависимость стоимости недвижимого имущества как от его физических характеристик, так и от содержания и качества прав на него. Здесь есть два момента:
• 1) очевидно, что передача права аренды (если это возможно по условиям договора арендатора с арендодателем) отличается от передачи права собственности, и здесь по определению результат оценки будет отличаться, так как передается разный объем правомочий, на разные сроки и пр.;
• 2) передаваемые права могут быть разного качества, и здесь цена объекта будет различна в зависимости от того, является титул собственности «чистым», «грязным» и т. д.
• 3. Стоимость недвижимости определяется в денежном эквиваленте, а потому она зависит и от стоимости самих денег. Иначе говоря, величина стоимости, исчисленная в наличных деньгах, будет адекватной лишь для случая, когда и платежи будут осуществляться в той же денежной форме.

Стоимость недвижимости — функция не только от характеристик недвижимости как физического тела, содержания и качества прав на него, но и от относительно внешних по отношению к этим характеристикам факторов: характер проводимой с имуществом операции, мотивация участников сделки с недвижимостью, права на недвижимость, условия финансирования.

Отсюда — многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки.

Подходить к классификации видов стоимости можно с разных позиций. Традиционно эти различия связываются с различного рода операциями с недвижимостью, однако, как представляется, это не вполне точный подход.

Возможен и иной подход к выделению видов стоимости — с точки зрения прошлого, настоящего и будущего объекта недвижимости.

Важно запомнить

Суть подхода состоит в том, что любой объект недвижимости имеет свое будущее (использование недвижимости его приобретателем с какой-то выгодой), прошлое (фактически понесенные при его создании издержки) и настоящее (его оценка приобретателями недвижимости на рынке — «оценка рынком»).

Этот подход представляется достаточно плодотворным методологически, поскольку даст возможность с точки зрения времени подойти ко всем трем основным проблемам оценки стоимости недвижимости: виду стоимости, принципам оценки, методам оценки.

В соответствии со сформулированным подходом могут быть выделены следующие виды стоимости (по сути, вероятной цены).

1. Виды стоимости, основанные на будущем объекта недвижимости, отражающие позицию приобретателя (пользователя) недвижимости.

Стоимость в использовании — это ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника (ценность квартиры, в которой вы проживаете; ценность помещения, который вы используете для ведения бизнеса).

Здесь важны два обстоятельства:

• 1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;
• 2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

Разновидность стоимости в использовании — инвестиционная стоимость — величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

2. Виды стоимости, основанные на прошлом объекта недвижимости, отражающие позицию продавца недвижимости.

Стоимость восстановления (восстановительная стоимость) (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.

3. Виды стоимости, основанные на актуальном времени, на оценке недвижимости рынком. К этому виду стоимости относится прежде всего рыночная стоимость недвижимости.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО № 2) дает следующее определение рыночной стоимости.

" При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме"^[1].

Как видим, под рыночной стоимостью понимается здесь «вероятная цена», по которой объект недвижимости может быть продан па идеальном рынке, по своим характеристикам близком к совершенному рынку. Однако совершенный рынок — это лишь идеальная модель рынка, и реальные рыночные условия никогда с этой идеальной моделью не совпадают.

На реальном рынке приведенные выше условия в совокупности никогда не возникают, а потому на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но нс с рыночной стоимостью.

Помимо основных видов стоимости могут быть выделены также производные виды, опирающиеся на указанные ранее.

В числе таких видов стоимости можно выделить такие, как:

• • ликвидационная стоимость — цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже (нарушении нормальных сроков экспозиции объекта на рынке);
• • страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости;
• • налогооблагаемая стоимость, принимаемая за налоговую базу при расчетах налога на недвижимость.

Каждый из этих производных видов базируется на том или ином основном виде стоимости (ликвидационная стоимость — на рыночной, страховая — на стоимости восстановления (замещения), налогооблагаемая — на рыночной, рассчитанной в зависимости от принятой в стране методологии на разных подходах — сравнительном, доходном и пр.).

Базовым видом стоимости является рыночная стоимость, которая, как отмечено выше, никогда не встречается на рынке непосредственно. Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Задача оценщика состоит в том, чтобы учесть, по возможности, все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, выявить их влияние на се величину и на основе этого вынести максимально объективное и реалистичное суждение о величине стоимости.

• [1] URL: labrate.ru/laws/20 070 720_prikaz_mert₂₅₅_fso-2_valuation-purposes.htm.