Ипотечное кредитование и его развитие в современной России

Ипотека (от др.-греч. ??? — подпорка) — столб, установленный на территории имения должника.

Энциклопедия юриста

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • природу и особенности ипотечного кредитования,
• • основные модели ипотечного кредитования и их особенности,
• • основные элементы механизма ипотечного кредитования,
• • типы и виды ипотечных кредитов,
• • виды ипотечных рисков и способы управления ими,
• • особенности ипотечного кредитования в России;

уметь

• • анализировать различные типы ипотечных кредитов, сравнивать их преимущества и недостатки,
• • оценивать доступность ипотечного кредита с учетом коэффициента займа и коэффициента нагрузки выплат по ипотечному кредиту;

владеть

• • навыками использования ипотечного калькулятора для расчетов параметров ипотечного кредита,
• • навыками сравнения ипотечных программ, предлагаемых разными банками.

Сущность и принципы ипотечного кредитования

Ипотека и ипотечное кредитование как экономическое явление возникает еще во времена Древней Греции как залог земли для обеспечения обязательств. Инициатива введения ипотеки приписывается одному из древнегреческих мудрецов — Солону, который заменил личное обеспечение обязательств имущественным — земельным, что препятствовало социальному расслоению древнегреческого общества, т. е. имело не только экономическое, но и социально-политическое значение.

Из Древней Греции происходит и сам термин ипотека (hypotheca), который первоначально означал столб на границе земельного участка, являвшегося средством обеспечения долга.

Со времен Древнего мира ипотека и ипотечное кредитование прошли длительный путь развития, в том числе и в России, став одним из важнейших институтов современной экономики.

Из истории вопроса

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 1750-х гг. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, созданная при Петре II в 1728 г., а позднее — государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Петербурге), а также Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.

С 1785 г. начали действовать дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Задачей Государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60−70% стоимости закладываемого имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества.

В начале XX в. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный крестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1888 по 1905 г. было продано и куплено 2,4 млн десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн десятин земли и стал мощным орудием Столыпинской аграрной политики, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

В советский период национального развития ипотека утратила свое значение в связи с отменой частной собственности и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое.

В современной экономике ипотека и ипотечное кредитование являются мощным инструментом, обеспечивающим функционирование всей экономической системы и прежде всего таких его секторов, как финансовый рынок и рынок недвижимости.

Наиболее развитая страна ипотечного кредитования — США. В 2012 г. там было выдано ипотечных кредитов населению на сумму более чем 1800 млрд долл, (что меньше, чем в предкризисном 2007 г. более чем на 26%) (рис. 11.1).

В России масштабы ипотечного кредитования, безусловно, гораздо меньше, однако они также достаточно внушительны. В том же 2012 г. в нашей стране объем выданных ипотечных кредитов составил 1028 млрд руб.^[1] (при среднегодовом курсе доллара 31 руб. это равно примерно 33 млрд долл.).

Рис. 11.1. Объемы ипотечного кредитования в США в 2007—2012 гг., млрд долл.^[2]

Основой законодательного регулирования ипотечного рынка является Закон об ипотеке (залоге недвижимости). При этом, как следует из текста этого закона, понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека» не являются синонимами. Сам по себе термин «ипотека» означает лишь залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Эти обязательства могут вытекать не только из кредитного договора с банком (и тем более кредитного договора, по которому кредитные ресурсы направляются на приобретение недвижимости), но и из обязательств, связанных с исполнением иных договоров. Это отмечается, в частности, в ст. 2 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), где указывается: «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…» .

Иное дело, что наибольшее распространение ипотека получает именно в связи с рынком недвижимости по одной простой, но важной причине — стоимость объектов недвижимости, как правило, несопоставима с уровнем текущих доходов ее потенциального приобретателя.

Ипотечное кредитование — это долгосрочное кредитование приобретения недвижимости с использованием в качестве обеспечения приобретаемой недвижимости.

В гл. 1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) отмечалось, что одним из важнейших противоречий рынка недвижимости является несопоставимость уровня цен на недвижимость (которая является часто и потребительским, но всегда капиталоемким товаром) и уровнем доходов основной массы потребителей недвижимости.

Высокий уровень стоимости недвижимости делает невозможным для них приобретение недвижимости за счет текущих доходов, что, с одной стороны, делает невозможным в условиях рыночной экономики решение жилищной проблемы, а с другой — становится преградой для развития массового рынка недвижимости.

Ипотечное кредитование, позволяя приобретать недвижимость, уплачивая первоначально лишь незначительную часть ее пены, является для рынка недвижимости механизмом, обеспечивающим разрешение противоречия между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости. С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости получает основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.

В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование — способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

В основе ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

• • создание механизма, позволяющего трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;
• • обеспечение надежности возврата средств и получения дохода инвесторам, вовлекаемым в систему ипотечного кредитования;
• • расширение финансовой ресурсной базы для финансирования развития и приобретения недвижимости;
• • создание инструментов, позволяющих широким массам заемщиков воспользоваться ипотечным кредитованием.

Реализация этих идей обеспечивается тем, что любая система ипотечного кредитования основывается на ряде базовых принципов:

• • долгосрочный характер кредитования, дающий возможность минимизировать текущие платежи заемщиков по погашению ипотечных кредитов;
• • использование приобретаемой за счет кредитных ресурсов недвижимости в качестве средства обеспечения обязательств по кредитному договору;
• • использование процедуры первоначальной проверки (андеррайтинга) платежеспособности заемщика и оценки закладываемого имущества для обеспечения гарантий кредиторам;
• • использование страхования жизни заемщика и закладываемого имущества в качестве дополнительных гарантий кредиторам;
• • внедрение различных механизмов ипотечного кредитования и типов ипотечных кредитов в целях расширения круга потенциальных заемщиков.

• [1] URL: rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/.
• [2] URL: banki.ru/nevs/research/?id=5 437 941.