Экономическое содержание арендных отношений, арендная плата

Арендные отношения являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока аренды.

Экономический смысл арендных отношений состоит в возможности арендатора использовать имущество для извлечения из него полезных свойств, а для арендодателя — в получении от арендатора платы за использование (использование и владение) принадлежащего арендодателю имущества (арендной платы).

Арендные отношения показывают, как один объект недвижимости одновременно обеспечивает реализацию двух экономических интересов: собственника (арендодателя) и пользователя (арендатора).

Арендная плата (плата за временное пользование и владение имуществом) является основной экономической формой, через которую реализуются арендные отношения.

Арендная плата, с одной стороны, является платой за пользование имуществом, с другой — экономической формой реализации собственности. Арендная плата, являясь ценой права пользования (пользования и владения) недвижимостью, может устанавливаться согласно ст. 614 ГК РФ, пятью способами:

• 1) в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• 2) в установленной доле полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• 3) путем предоставления арендатором определенных услуг;
• 4) путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• 5) через возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Па практике наиболее распространенным вариантом является уплата арендной платы в виде периодических денежных платежей в расчете на единицу площади здания или помещения. Основным стоимостным параметром, отражающим экономический смысл арендных отношений, является ставка арендной платы, равная величине денежных платежей в единицу времени за единицу площади (руб. в год на 1 м2).

С точки зрения арендодателя (собственника), арендная плата должна обеспечивать возврат вложенного собственником капитала и получение на него дохода и, таким образом, может быть представлена как сумма амортизации (возврата капитала) и дохода на капитал.

Профессиональная дискуссия

Нередко в литературе, посвященной вопросам аренды недвижимости, упоминается такое понятие, как «возвратная стоимость», под которой понимается сумма амортизации и налога на имущество. При этом указывается, что арендная плата в целом предстает как сумма возвратной стоимости и арендного процента. Такое представление возможно, но нужно иметь в виду, что источником для уплаты налога на имущество является доход, а не стоимость самой недвижимости. Поэтому смешивать в рамках одной «возвратной стоимости» амортизацию капитала и часть дохода на капитал не вполне корректно, тем более что тогда следовало бы добавить сюда и расходы на страхование имущества.

Иное дело, что при определении минимального экономически рационального уровня арендной платы, безусловно, следует учитывать и необходимость возмещения за счет арендной платы вложенного капитала и такие обязательные платежи, как налоги, страхование.

На практическом уровне минимально допустимый, с точки зрения арендодателя, уровень арендной платы может быть определен как сумма амортизации капитала, налога на имущества, расходов по страхованию имущества.

Максимальный уровень арендной платы за объекты недвижимости определяется:

• • соотношением спроса и предложения на рынке аренды недвижимости (как и на рынке продаж, поскольку приобретение объекта недвижимости в собственность может рассматриваться как альтернатива аренде);
• • набором предоставляемых арендатору услуг;
• • распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости.

Уровень ставок арендной платы в условиях рынка формируется на основе взаимодействия спроса и предложения и определяется следующими факторами.

• 1. Качество права аренды.
• 2. Условия и формы расчетов.
• 3. Особые условия договора.
• 4. Время (условия рынка).
• 5. Местоположение объекта.
• 6. Физические характеристики объекта.
• 7. Экономические характеристики объекта.
• 8. Сервисное обеспечение объекта.

Каждая из этих групп, в свою очередь, состоит из ряда факторов, которые должны быть приняты во внимание.

• 1. Качество права аренды. Качество права аренды (пользования и владения объектом), обеспеченное договором аренды, определяется следующими факторами:
  • • права сторон по досрочному расторжению договора;
  • • легитимность прав аренды;
  • • наличие или возможность государственной регистрации договора;
  • • возможности пролонгации договора аренды;
  • • объем передаваемых прав (пользование, пользование и владение, возможность сдачи в субаренду);
  • • наличие «обременений» (ресурсных, временны? х, функциональных и других ограничений прав пользования и владения арендуемым объектом).

Варианты обременений:

• • ресурсные — ограничение электрической мощности, объема потребления воды;
• • временны? е — запрет на использование помещений в ночное время суток, в выходные дни либо использование по специальному согласованию с управляющим;
• • функциональные — ограничения в использовании помещений (например, исключительно под офисную функцию).
• 2. Условия и формы расчетов. В данной группе можно выделить следующие факторы:
  • • полнота включения операционных расходов в арендную ставку (при обязанности арендатора отдельно оплачивать коммунальные расходы, вывоз мусора договорная ставка ниже);
  • • компенсация затрат арендатора на улучшения (отсутствие или частичная компенсация затрат арендатора на улучшения арендованного имущества снижают арендную ставку);
  • • применение в расчетах суррогатных форм вместо денег (имущество, зачеты и пр. — договорная ставка в подобной ситуации, как правило, ниже);
  • • сроки внесения арендной платы (если условия договора предусматривают необходимость оплаты аренды авансом за год, такое требование снижает договорную ставку аренды).
• 3. Особые условия договоров:
  • • договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения завершаются оформлением договора купли-продажи), что может привести к повышению арендной ставки в обмен па снижение цены помещения (объекта), приобретаемого арендатором;
  • • договоренность о снижении ставки арендной платы для арендатора — бывшего собственника арендуемого объекта, достигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объекта, когда с целью уменьшения налога на сделку цена продажи была установлена ниже рыночной в обмен на соответствующее снижение арендной ставки;
  • • разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, что, например, дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить договорную ставку арендной платы с учетом будущего превышения «субарендных» ставок над нынешними арендными;
  • • дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные расходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;
  • • разрешение на использование помещения под функцию, не соответствующую принципу ННЭИ без корректировки арендной ставки.
• 4. Время (условия рынка). Здесь речь идет об учете изменений, происходящих на рынке, в случае, если есть существенная разница во времени между датой подписания договора аренды и датой проведения анализа. Подразумевается, что: 1) ценовая ситуация на рынке недвижимости с течением времени изменяется, 2) происходит инфляционный рост цен, в связи с чем требуется производить соответствующие корректировки арендной ставки.
• 5. Местоположение объекта. Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновременно с этим — уникальным свойством объекта недвижимости. В связи с этим:
  • • фактор местоположения должен учитываться в любой из техник подхода (уникальность);
  • • фактор местоположения должен быть не только осознан, но формализован и проанализирован.

Ниже приводится перечень сгруппированных факторов местоположения, который может быть рекомендован к применению при оценке фактора местоположения, но при этом не является исчерпывающим.

В рамках применения той или иной техники, в зависимости от существенности влияния местоположения как обобщающего фактора или его составных частей (для данного вида недвижимости), в модель анализа может включаться:

• • только местоположение как комплексный фактор без анализа его составляющих;
• • местоположение как комплексный фактор, значение которого для объектов определяется на основании оценки и анализа его составляющих;
• • местоположение как ряд наиболее существенных групповых факторов, в совокупности образующих понятие «местоположение» .

Факторами местоположения являются:

• а) престижность и близость к центрам:
  • • престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная привлекательность),
  • • удаленность от центра города,
  • • удаленность от центров локального влияния,
  • • удаленность от центров деловой активности,
  • • зона градостроительной ценности;
• б) транспортная доступность и потоки:
  • • близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам,
  • • характеристика прилегающих крупных трасс, улиц,
  • • наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам,
  • • удаленность от ближайшей станции метрополитена,
  • • время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле),
  • • интенсивность транспортных и пешеходных потоков,
  • • видимость с улицы,
  • • отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот,
  • • близость мест парковки,
  • • другие;
• в) соседство:
  • • репутация и статус соседей,
  • • состояние и репутация ближайших объектов,
  • • влияние окружающих объектов на привлекательность и престижность места,
  • • характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.;
• г) инфраструктура окружения:
  • • благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.),
  • • близость к местам парковки автотранспорта,
  • • наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов, моллов),
  • • наличие и удобство сферы услуг,
  • • близость к границам рекреационных зон, паркам,
  • • близость к зонам повышенной экологической опасности,
  • • уровень безопасности (преступность против населения и имущества), доступность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожарной службы,
  • • наличие и близость детских садов, школ и колледжей,
  • • наличие и близость спортивных и фитнес-центров,
  • • культурные и развлекательные центры,
  • • социальное обслуживание,
  • • доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продажа и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т. п.),
  • • доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.),
  • • прочее;
• д) профили организаций и людей:
  • • профили организаций (резидентов и посетителей района): как потенциальных работодателей, клиентов и потребителей, как источника привлечения клиентов и т. п.,
  • • профили людей (жильцов, работников, посетителей района): как потенциальных сотрудников, клиентов, социального окружения и т. п.
  • 6. Физические характеристики объекта. Как и местоположение, физические характеристики объекта являются комплексным фактором, при этом практически не встречаются объекты с идентичными физическими свойствами.

Выделяют следующие основные физические характеристики объектов недвижимости (зданий и помещений):

• • расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);
• • качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);
• • площадь (общая, полезная, арендная);
• • подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние);
• • внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);
• • строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т. д.);
• • техническое состояние конструктивных элементов объекта;
• • состояние инженерных сетей (внутренних и наружных) и оборудования;
• • наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории;
• • качество эксплуатации здания;
• • форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолков;
• • другие.
• 7. Экономические характеристики объекта. При анализе уровня арендных ставок учитываются следующие основные экономические характеристики объектов:
  • • коэффициент заполняемости объекта (при низком коэффициенте заполняемости стабильно функционирующего объекта ставки аренды, как правило, превышают рыночный уровень);
  • • «новизна» объекта на рынке (обычно новые объекты, выводимые на рынок, в целях обеспечения быстрого заполнения сдаются по несколько заниженным арендным ставкам);
  • • удельные характеристики потребления и состояние контроля расходования ресурсов пользователями при поддержании эксплуатационных качеств на уровне требований стандартов (тепло, вода, электроэнергия, топливо);
  • • соотношение площадей основных, вспомогательных и технических помещений: чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной к общей, тем выше доходность объекта (ниже удельная величина операционных расходов).
• 8. Сервисное обеспечение объекта. На величину ставок аренды объектов коммерческой недвижимости влияют следующие основные параметры сервисного обеспечения объекта:
  • • предоставляемая арендодателем парковка: наличие/отсутствие, тип (открытая/крытая/гараж), охраняемая/неохраняемая, стоимость, коэффициент (например, количество парковочных мест на 100 м² площади арендуемых помещений), наличие и количество парковочных мест для клиентов (посетителей);
  • • наличие, параметры и условия пользования погрузочно-разгрузочной площадкой, железнодорожной веткой, подъемником (краном) и т. п.;
  • • наличие, качественный уровень и стоимость использования дополнительного оборудования и компонентов, не относящихся к недвижимости (систем связи, спутниковых систем, специального оборудования, мебели и др.);
  • • наличие, качественный уровень и стоимость (если нс включено в арендную плату) услуг по уборке, техническому обслуживанию арендуемых помещений, охраны, офисных услуг и т. п.;
  • • наличие и эффективность технических систем обеспечения безопасности;
  • • другие услуги и дополнительные преимущества объекта.

Вопросы практики

При проведении переговоров об уровне арендной платы и арендатору, и арендодателю нужно ознакомиться с ситуацией на рынке. Если норма вакансий (доля незанятых помещений) составляет 15−20%, то арендатору («рынок покупателя») можно рассчитывать на снижение ставки; если норма вакансий близка к нулю, то арендодатель является хозяином положения («рынок продавца»). Следует обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Довольно часто критерием успешности арендной политики называют уровень занятости объекта. Вряд ли это верно. Цель арендодателя — вовсе не максимизация занятости, а максимизация дохода, приносимого объектом, а на величину последнего оказывает влияние не только уровень занятости, но и уровень арендных ставок. Ну, а кроме того, высокая занятость — это и высокий уровень переменных издержек, так что арендодателю или управляющему нужно хорошо посчитать, какой уровень занятости и арендных ставок будет оптимальным для того или иного объекта.