Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента

Главная особенность международной практики состоит в том, что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компаний.

Международный опыт финансирования девелопмента

Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов: обеспечения кредита; технологии выдачи кредита и механизма его возврата; рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими.

1. Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают форму либо «корпоративного» кредитования, либо проектного финансирования. В первом случае банк интересуют устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение.

Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.

2. Механизм кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит главным образом по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно, как правило, обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит, но частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

• • поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);
• • метод драфта (по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством о выполнении работ);
• • система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).
• 3. При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем при долгосрочном кредитовании

уделяется внимания рискам, связанным с инфляцией в связи с короткими сроками строительства и низким уровнем инфляции. В то же время практически всегда принимаются во внимание такие факторы риска, как:

• • возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• • задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• • несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство обычно существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплаты процентов по кредиту, который выдается на условии плавающей ставки, изменяющейся вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют большое значение и им уделяется существенное внимание.

1. Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком. Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.

Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов по ряду причин:

• • большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
• • «первоклассные» проекты (в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными) составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
• • по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
• • девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией.

Во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которой еще нс существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта.

В связи с этим ставка процента, но которой банки предоставляют кредит под строительство, в основном существенно выше, чем при долгосрочном финансировании. Кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но часто и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

2. Долгосрочное финансирование. Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное, и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать (и иногда выступает) коммерческий банк, но обычно такими инвесторами являются пенсионные фонды, страховые компании, так называемые институциональные инвесторы.

Достаточно распространенным при этом является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера тем, что уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства.

Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

• • увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска;
• • инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;
• • если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм использования метода сводится к следующему. Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе базовой ренты, либо на основе базовой доходности. Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, которые равняются среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50: 50.

При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена приоритетная, или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970−1980;х гг. и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода при его эксплуатации, он сокращает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Применение метода форвардного финансирования основано на том, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако часто эксплуатацию объекта осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимостью.

Близок к форвардному финансированию метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект коммерческой недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что инвестор сдаст их обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

3. Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования. Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего обязательства», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, постоянным кредитором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение (рис. 10.4), которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

• • заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводящего соглашения постоянный кредитор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, выкупит кредит под строительство;
• • постоянный кредитор получает гарантии от заемщика и краткосрочного кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

Рис. 10.4. Взаимодействие коммерческого банка, девелопера и институционального инвестора в финансировании девелопмента.

4. Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости. В конце прошлого века в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что вызывало необходимость привлечения нескольких институциональных инвесторов. Это приводило к тому, что крупные проекты оценивались, как правило, со скидкой по сравнению с более мелкими.

Кроме того, в условиях устойчивого положительного экономического роста институциональные инвесторы изменили свою позицию по отношению к таким активам, как корпоративные акции (прежде всего, американских компаний), что сократило долю недвижимости в своих портфелях.

В условиях относительного снижения интереса институциональных инвесторов к недвижимости девелоперы начали поиск новых форм финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг.

Основные направления этих изменений — так называемые юнитизация и секьюритизация рынка недвижимости.

Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.

Секьюритизация (применительно к рынку недвижимости) — использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. (В целом под секьюритизацией понимается более общая идея, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.).

Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками.

Задача заключается в том, чтобы посредством секьюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.

Во-первых, по отношению к недвижимости выше риск невыполнения обязательств по выплате дохода, чем при инвестировании, например, в государственные ценные бумаги. С другой стороны, доходность недвижимости, как правило, ниже, чем у обыкновенных акций, риск по которым компенсируется более высокой доходностью.

Во-вторых, издержки при сделках с недвижимостью выше, чем по операциям с другими финансовыми активами.

В-третьих, по такому параметру как ликвидность недвижимость находится в невыгодном положении по сравнению с другими финансовыми активами.

В-четвертых, затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или государственных ценных бумаг.

Секьюритизация рынка недвижимости находит свое выражение в выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость.

В качестве таких бумаг могут выступать:

• • облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта;
• • акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость (такими как фонды коллективного инвестирования в недвижимость (real estate investment trust — REIT) в США);
• • комбинированные ценные бумаги.

Все эти формы развиваются на практике, и каждая из них обладает своими преимуществами.

Облигации, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут быть широко использованы лишь первоклассными девелоперами.

Акции трастов по инвестициям в недвижимость (REIT) привлекательны тем, что они обладают существенными преимуществами с точки зрения налогообложения. При этом должны соблюдаться установленные ограничения по числу акционеров (не менее 100), по распределению получаемого дохода (95% его должно быть распределено между акционерами), по приобретаемым активам (более 90% средств должны быть вложены в недвижимость).

Трасты по инвестициям в недвижимость (фонды коллективного инвестирования) возникли в США еще в конце XIX в. и получили в последние десятилетия широкое распространение. Преимуществами их являются открытая отчетность в соответствии с принятыми для публичных компаний требованиями, профессиональный менеджмент, диверсификация вкладываемых средств. Вкладывая средства в диверсифицированный портфель недвижимости (средства фондов размещены в торговую, жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость в разных регионах США), трасты инвестирования в недвижимость являются для консервативных инвесторов привлекательным объектом для инвестиций.

Фонды недвижимости, похожие на REIT, существуют и в других странах, например в Германии. При этом государством установлен ряд норм, которые должны быть соблюдены в процессе их деятельности: не менее 5% (но и не более 49%) стоимости активов должно приходиться на долю ликвидных активов (фактически эта величина устанавливается фондами на уровне 30−40%); объекты недвижимости могут приобретаться фондом только после оценки комиссией независимых оценщиков; в портфеле фонда должно быть не менее 10 объектов, при этом ни один из них по стоимости не может превосходить 15% стоимости активов фонда.

Следует заметить, что фонды могут инвестировать не только напрямую в недвижимость, но и в акции земельных компаний, смысл деятельности которых состоит в том, что они являются собственниками объектов недвижимости. При этом управляющая компания должна иметь не менее трети голосов в органах управления компанией.

5. Особенности финансирования проектов развития недвижимости в российских условиях. В отсутствие принятых в западных странах инструментов привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости, российская практика часто рождает собственные механизмы. При этом механизмы и инструменты привлечения финансирования в проекты развития недвижимости за последние годы существенно изменились.

Если в 1990;е гг. доминирующими источниками финансирования инвестиционно-строительных проектов были собственные средства девелоперов (которые чаще всего именовались в документах инвесторами) и привлеченные ресурсы, под которыми понимались средства будущих собственников недвижимости, чаще всего именуемые участниками долевого строительства, дольщиками, то в настоящее время ситуация приближается к практике, характерной для стран с развитыми рынками недвижимости и устойчивыми взаимосвязями между рынками недвижимости и финансовыми рынками.

В качестве основных механизмов привлечения ресурсов в развитие недвижимости в России выступают:

• • долевое участие будущих собственников (пользователей) недвижимости;
• • краткосрочное банковское кредитование строительства;
• • проектное финансирование;
• • сочетание краткосрочного кредитования строительства с ипотечным кредитованием;
• • жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы;
• • финансирование проектов строительства инвестиционными фондами (ПИФами);
• • облигационные займы застройщиков.

Как видно из этого перечня, по набору механизмов финансирования российская практика постепенно приближается к международной. Другое дело, что роль, значение, конкретные варианты реализации известных механизмов могут существенно отличаться в российских условиях.

Так, наиболее распространенным до сих пор является механизм долевого участия в финансировании строительства, который был основным в период становления современного первичного рынка недвижимости в России в 1990;е гг. (Подобный механизм участия физических или юридических лиц в финансировании строительных проектов существует во всем мире, но в России он обладает определенной спецификой.).

Основанием для его широкого распространения стало действовавшее в тог период (и отчасти актуальное сегодня) инвестиционное законодательство России, в частности, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-?3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», гарантирующий инвесторам право частной собственности на результаты инвестиционной деятельности. Эта норма распространяется и на жилье, строительство которого финансируется юридическими или физическими лицами.

Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор (договор долевого участия в строительстве, договор об инвестировании и т. д.), который должен быть заключен в письменной форме. По мнению юристов, по своей правовой природе он близок к договору простого товарищества.

Без письменного договора на долевое участие в строительстве впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.

Застройщик (иногда именуемый инвестором), как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать участнику долевого строительства (дольщику, инвестору, субинвестору) квартиры определенной площади.

В свою очередь участник долевого строительства обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре (например, поставкой строительных материалов), в определенное время. При этом, как правило, оплата осуществляется в течение достаточно длительного периода, вплоть до завершения строительства дома при внесении определенного первоначального платежа.

Использование системы долевого участия в 1990;е гг. имело позитивное значение, позволив, пусть и не в полной мере, сохранить потенциал инвестиционно-строительного комплекса, обеспечив постепенный прирост объемов строительства в условиях дефицита иных источников финансирования.

Вместе с тем механизм долевого участия обладает определенной двойственностью: воспринимаемый подавляющим большинством дольщиков как аналог приобретения квартиры (как правило) по договору купли-продажи, на деле он является механизмом его участия в инвестиционном процессе. Участник долевого строительства принимает на себя риски инвестиционного проекта, оставаясь в этом проекте на правах младшего партнера, если не сказать больше. Не имея возможности сколько-нибудь серьезно повлиять на процесс реализации проекта, качество строительства, сроки, он разделяет с застройщиком связанные с проектом, да и не только с ним, риски.

Недостатки системы долевого участия в строительстве, обусловленные главным образом недостаточной степенью защиты интересов дольщиков, привели к существенным изменениям в законодательстве, связанным с регулированием инвестиционно-строительной деятельности.

В декабре 2004 г. был принят Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов, который существенно усложнил процедуру привлечения средств дольщиков, резко поднял ответственность застройщиков перед дольщиками и в конечном счете существенно повысил риски застройщиков.

В настоящее время большинство объектов в сфере жилищного строительства финансируется в соответствии с указанным законом. В качестве существенных моментов, отличающих современный порядок привлечения средств от участников долевого строительства, следует отметить:

• • обязанность застройщика опубликовать проектную декларацию по каждому строящемуся объекту, в которой должны содержаться сведения о застройщике, характеристиках проекта, а также, что существенно, сведения о правах застройщика на земельный участок, о разрешении на строительство, о результатах государственной экспертизы проектной документации;
• • требование обязательной государственной регистрации договора долевого участия, что значительно снижает риски участника долевого строительства, связанные с двойными продажами;
• • введенную с 1 января 2014 г. норму, в соответствии с которой в состав обязательств застройщика входит обеспечение его ответственности перед участником долевого строительства либо путем получения поручительства от банка (причем банк также должен отвечать определенным условиям), либо путем страхования профессиональной ответственности.

Одним из существенных факторов, затрагивающих интересы застройщиков, является требование закона об использовании привлекаемых по договорам долевого участия средств исключительно на строительство данного объекта, что ограничивает их возможности по перераспределению денежных потоков между различными проектами.

Одновременно с этим принятие закона стало стимулом к более активному поиску застройщиками иных источников и механизмов финансирования инвестиционно-строительных проектов.

Основным из таких механизмов является банковское кредитование строительства. Оно использовалось и в 1990;е гг., но доля его в общих объемах финансирования была довольно низка: 3−5%. В настоящее время эта доля постепенно начинает расти, однако темпы этого роста невысоки и проблем, связанных с использованием банковских кредитов, остается достаточно много. Главным образом они состоят в необходимости проверки кредитоспособности компании, что предполагает изучение бухгалтерской отчетности за достаточно длительный в настоящее время период в 3−5 лет, в необходимости залога как обеспечения взятых обязательств, что не всегда возможно, и достаточно сложной и объемной отчетной документации, требующейся от заемщика, и т. д.

Кредитный договор, заключаемый девелопером с банком, как и в международной практике, предполагает открытие заемщику кредитной линии, как правило, при условии залога имущества (например, ценных бумаг, долей в предприятиях, прав на земельный участок) и может предусматривать также дополнительные условия, например внесение депозита для выплаты процентов по кредиту.

Погашение кредита осуществляется по мере реализации строящегося объекта (на эти цели направляется определенная доля от поступивших от продаж средств), а окончательное погашение производится по завершении строительства.

Развивающейся формой банковского кредитования строительства является проектное финансирование, которое в России делает пока первые шаги. От традиционного банковского кредитования проектное финансирование отличается тем, что обычное финансирование, как правило, предоставляется на условиях корпоративного кредитования, т. е. существует обеспечение кредита в виде имущества (движимого и недвижимого) заемщика. При проектном финансировании сам проект выступает обеспечением долга, что, безусловно, предполагает повышенные требования к технико-экономическому обоснованию проекта, системе управления проектом, контролю банка за ходом реализации проекта и пр.

Проектное финансирование возможно в нескольких формах, которые отличаются уровнем риска для кредитора и мерой использования имущества заемщика для обеспечения кредита:

• • финансирование с полным регрессом на заемщика, когда обеспечением обязательств заемщика является не только и не столько проект, сколько доходы и активы заемщика;
• • финансирование с ограниченным регрессом на заемщика, когда обращение банком взыскания на имущество заемщика ограничено определенными масштабами и условиями;
• • финансирование без права регресса на заемщика, при котором риски кредитора особенно высоки, поскольку обеспечением кредита является только сам проект. В этих случаях стоимость финансирования наиболее высока для заемщика, поскольку кредитор рассчитывает на соответствующую компенсацию повышенного риска.

Как правило, проектное финансирование используется для финансирования крупных проектов для создания объектов коммерческой и промышленной недвижимости, инфраструктурных объектов. Оно подразумевает наличие доверительных отношений между кредитором и заемщиком, часто базируется на переплетении их капиталов и вовлечении в финансирование проекта ряда аффилированных участников.

Организационно проектное финансирование предполагает создание для реализации проекта отдельного юридического лица, учредителем которого обычно является кредитующий банк.

В настоящее время законодательство РФ предусматривает несколько разновидностей жилищных кооперативов: собственно жилищные, жилищно-строительные, жилищно-накопительные.

Жилищно-строительные кооперативы предусмотрены ЖК РФ и предполагают привязку кооператива к строго определенному проекту или зданию: число членов кооператива не может превышать число квартир в кооперативном доме. Инициатором создания жилищно-строительного кооператива могут быть как лица, нуждающиеся в жилье, так и застройщик. Существенно также, что членом кооператива могут быть и юридические лица.

Жилищно-накопительные кооперативы могут создаваться в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215 «О жилищнонакопительных кооперативах» и предназначены для организации, привлечения и использования денежных средств граждан — членов кооперативов для приобретения или строительства жилых помещений на территории РФ с последующей передачей их в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере — в собственность членам жилищных накопительных кооперативов.

Инвестиционные фонды действуют в Российской Федерации на основании Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». В соответствии с ним акционерные инвестиционные и закрытые паевые инвестиционные фонды могут иметь в структуре своих активов «недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество». Наиболее широкое распространение в Российской Федерации получили паевые инвестиционные фонды, в том числе закрытые паевые фонды (ЗПИФ).

Целями создания ЗПИФ являются долгоили краткосрочное вложение средств в ценные бумаги, либо приобретение объектов недвижимости с целью их последующей продажи, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду, либо строительство объектов недвижимости с целью их продажи или сдачи в аренду и т. п. Как видно из этого, ЗПИФы вполне могут выступать как инвесторы и на вторичном, и на первичном рынках недвижимости.

Использование опционов

Постепенно набирают силу в России и такие способы привлечения финансирования, как использование опционов — предварительная, в период строительства, продажа прав на создаваемые в ходе строительства объекты недвижимости: либо права собственности, либо прав аренды. Эти инструменты могут быть использованы как непосредственно, так и, что может быть более важно, косвенно, когда предварительные договоры купли-продажи или аренды являются своеобразным обеспечением при привлечении традиционных, например банковских, кредитных ресурсов.

Как следует из обзора основных источников и механизмов финансирования проектов развития недвижимости, российская практика постепенно все более приближается к мировой и отличается от последней главным образом степенью развитости используемых механизмов. При этом, как показывает та же практика, при выборе вариантов финансирования нужно, во-первых, иметь в виду, что выбор вариантов финансирования проекта зависит от самого проекта: типа недвижимости, масштабов и класса проекта, а во-вторых, идеального источника и механизма финансирования нет: каждый из них имеет свои ограничения и недостатки. Поэтому диверсификация вариантов финансирования, сочетание разных источников и механизмов необходимы при реализации практически любого проекта девелопмента.

Завершая анализ основ девелопмента, сформулируем основные выводы из содержания главы.

Девелопмент недвижимости представляет собой сложное экономическое явление, которое может рассматриваться в трех взаимосвязанных аспектах: как процесс качественного преобразования недвижимости, как профессиональная деятельность по реализации проектов девелопмента и как способ реализации проектов развития недвижимости на основе концепции наилучшего использования недвижимости.

Ключевым субъектом процесса девелопмента является девелопер — профессиональный участник рынка недвижимости, как правило, выступающий инициатором проектов девелопмента, организующий их реализацию, принимающий на себя основные риски проекта и несущий ответственность за его эффективность.

Одна из основных функций девелопера — обеспечение финансирования проекта за счет привлечения собственных и заемных средств и обеспечение доходности проекта для инвесторов.