Оценка стоимости предприятия

Понятие и сущность оценочной деятельности

Приватизация государственных предприятий, развитие банковского кредитования, возникновение фондового рынка потребовали организации нового направления в управлении объектами, а именно — оценки их стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далееЗакон «Об оценочной деятельности») под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка стоимости объекта представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости этого объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени, в условиях конкретного рынка. Данное определение оценки отражает сущность оценки, и присущие ей основные черты:

• — проведение оценки должно соответствовать конкретной цели, которая определяется видом стоимости;
• — процесс оценки разделен на ряд последовательных стадий;
• — определение величины стоимостной оценки объекта предполагает использование универсального измерителя, выраженного в виде национальной валюты в рублях или в наиболее стабильной валюте;
• — при проведении оценки следует учесть фактор времени, ибо стоимость объекта измеряется временным интервалом, поэтому она привязана только к конкретной дате.

При проведении оценки различают следующие понятия: объекты оценки, субъекты оценки, предмет оценки и направления специализации оценочных работ.

Объекты оценки — это имущество, предъявляемое для оценки. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте:

• — отдельные материальные объекты (вещи);
• — совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• — право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• — права требования, обязательства (долги);
• — работы, услуги, информация;
• — иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В соответствии со ст. 8 Закона «Об оценочной деятельности» проведение оценки является обязательным при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в частности, при:

• — приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• — использовании объектов оценки в качестве предмета залога;
• — продаже или ином отчуждении объектов оценки; переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• — передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• — национализации имущества — обращении в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц;
• — выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности». Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям федерального закона.

Предмет оценки — полезность имущества как способность удовлетворять потребности владельца, а также права на полезность недвижимости (доход, рента, дивиденды, проценты на капитал).

В зависимости от специализации различают следующие направления (виды) оценочных работ:

• — оценка машин, оборудования, транспортных средств; - оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
• — оценка недвижимости и земли;
• — оценка предприятия (бизнеса).

В основе сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина — стоимость, которая представляет собой, как правило, рыночную стоимость, количественно определенную в условиях конкретного рынка.

Стоимость — это свойство товара, соединенное с существующими на момент оценки общерыночными параметрами (текущая ситуация в экономике, конъюнктура рынка, характерные черты оцениваемого объекта, приносящие доход, риски, цены на аналогичные объекты, среднесрочный уровень доходности, макроэкономическая среда).

Цена — это денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования. В цене проявляется форма стоимости, выражающая результат, который неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав па объект оценки различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

• — стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
• — стоимость в использовании как выражение потребительской стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т. п. Формы проявления стоимости в обмене — рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизационная.

Стоимость в использовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в использовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость в использовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей. Формы проявления стоимости в использовании — инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и другие.

В оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• — рыночная;
• — инвестиционная;
• — ликвидационная;
• — кадастровая.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• — платеж за объект оценки выражен в денежной форме;
• — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
• — принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Рыночная стоимость определяется оценщиком в следующих случаях:

• — при изъятии имущества для государственных нужд;
• — определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• — определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• — определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• — определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• — определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется его стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Для определения инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости па открытом рынке не обязателен.

При расчете ликвидационной стоимости объекта оценки определяется величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.