Формы и методы основных видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• • виды управляющих компаний недвижимостью;
• • сущность, содержание, пути возникновения и историческое развитие сервейинга;
• • сервейинговые компании в мировой практике управления недвижимостью, цели и особенности их деятельности;
• • виды сервейинговых компаний, оказываемые ими услуги и их отличительные характеристики;
• • основные выгоды собственника коммерческой недвижимости от взаимодействия с сервейинговой компанией;
• • этапы оказания сервейинговых услуг и содержание их работ;
• • этапы разработки стратегии управления недвижимостью в сервейинге;
• • направления и способы изучения рынка недвижимости;
• • методы проведения экономической экспертизы проектов в условиях сервейинга;
• • основные виды девелопмента, их цели и задачи;
• • формы инвестирования и риски девелопмента, методы управления девелоперскими рисками;
• • типы девелопмента в России, их преимущества и недостатки;
• • этапы реализации девелоперского проекта и их содержание;
• • виды эффективности девелопмента и их источники;
• • методы оценки привлекательности и эффективности инвестиционного проекта для девелопмента;
• • виды стоимости, используемые в управлении недвижимостью;
• • факторы стоимости, принципы и этапы ее оценки;
• • подходы и основные методы оценки стоимости недвижимого имущества, их преимущества и недостатки, области применения;

уметь

• • определять вид управляющей компании недвижимостью, соответствующий задачам сервейинга;
• • определять основные выгоды собственника коммерческой недвижимости от взаимодействия с сервейинговой компанией;
• • формировать состав работ по этапам разработки стратегии управления недвижимостью в сервейинге и оказания сервейинговых услуг;
• • анализировать рынок недвижимости для определения целесообразности соответствующей стратегии управления объектом недвижимости;
• • применять методы проведения экономической экспертизы проектов в условиях сервейинга;
• • определять вид девелопмента, соответствующий поставленным задачам;
• • выбирать наиболее эффективные формы инвестирования девелоперских проектов и методы управления девелоперскими рисками;
• • оценивать эффективность девелопмента и определять ее источники;
• • использовать современные методы оценки привлекательности инвестиционного проекта для девелопмента;
• • использовать преимущества и недостатки подходов и основных методов оценки стоимости недвижимого имущества при их выборе для реализации задач оценки стоимости конкретных объектов недвижимости;

владеть

• • методами сравнительного анализа соответствия видов управляющих компаний задачам сервейинга конкретного объекта недвижимости;
• • методами определения выгод собственника конкретного объекта коммерческой недвижимости от взаимодействия с сервейинговой компанией;
• • методами разработки стратегии управления недвижимостью в сервейинге;
• • методами анализа рынка недвижимости для выбора альтернативы стратегии управления объектом недвижимости;
• • методами проведения экономической экспертизы проектов в условиях сервейинга;
• • методами выбора наиболее эффективных форм инвестирования девелоперских проектов и способов управления девелоперскими рисками;
• • методами оценки эффективности девелопмента;
• • методами оценки привлекательности инвестиционного проекта для девелопмента.

Профессиональное управление недвижимостью — сервейинг

Углубление специализации, сопровождающееся централизацией функций управления недвижимостью в специализированных подразделениях, и развитие кооперации, сопровождающееся интеграцией управления различными объектами и процессами системы недвижимости, в последние десятилетия обусловили выделение на рынке управления недвижимостью несколько видов компаний-участников:

• 1) управляющие компании, которые обслуживают сразу несколько объектов недвижимости;
• 2) управляющие компании, которые создаются целенаправленно «под объект» ;
• 3) хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости;
• 4) компании-застройщики, которые самостоятельно управляют возведенными ими объектами.

В зарубежной и отечественной практике значительно выросла роль управляющих компаний первого вида, осуществляющих комплексное, системное управление и развитие недвижимости, которое получило название «сервейинг» (от англ, survey — обследование, проверка). Эти компании получили название «сервейинговые компании», специалисты в этом виде деятельности — сервейеры. Сервейинговая компания в данном случае представляет собой команду профессионалов в этой области.

Сервейинг предполагает непрерывный мониторинг ситуации на рынке недвижимости, проведение всевозможных экспертиз. Исходя из рыночной конъюнктуры, состояния и потенциала объекта недвижимости, сервейеры подбирают способы и возможности извлечения максимальной пользы из него. В связи с этим немаловажную роль играет полнота информации об объекте недвижимости. В противном случае сервейеры не смогут достаточно верно оценить возможности его оптимизации.

Сервейинг имеет техническую, экономическую, юридическую, экологическую стороны и т. д. Вместе с тем его нельзя отнести к какой-либо одной из них. Для достижения максимально положительного эффекта сервейеры должны принимать во внимание все нюансы и возможные варианты развития объекта недвижимости и соответствующего сегмента рынка, оценивать их перспективы, разрабатывать конкретный план и контролировать его выполнение. Сервейинг предполагает решение основной задачи собственника недвижимого имущества, связанной с обеспечением наиболее выгодного использования объекта. При этом, как правило, сервейинговые компании имеют накопленный опыт работы с объектами недвижимости различного функционального назначения, и прежде всего офисной, торговой, складской, гостиничной. Масштабы деятельности таких компаний позволяют им разрабатывать концепции эффективного функционирования того или иного объекта. Сервейинговая компания определяет принципы управления недвижимостью и, опираясь па них, разрабатывает программы, направленные на увеличение дохода собственника за счет эффективного использования объектов недвижимости.

Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV—XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это объясняется тем, что в тот период времени земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов.

По мере развития рыночной экономической системы насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 г. Института по подготовке сервейеров. В 1881 г. ему было присвоено звание Королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных оценщиков — «Royal Institution of Chartered Surveyors». Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В России сервейинговые услуги стали востребованными па рубеже XX—XXI вв. вследствие развития рынка недвижимости.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающую целостное представление о закономерностях и существующих связях, но созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сервейинговая деятельность является самостоятельным, обособленным видом предпринимательской деятельности, выделившимся вследствие закономерного развития рынка услуг по управлению недвижимостью (табл. 4.1).

В рамках сервейинговой системы управления недвижимостью предполагается разграничение функций собственника и управляющего. За собственником сохраняются функции принятия стратегических решений и контроля качества управления, а остальные функции управления объектами недвижимости передаются сервейинговой компании. В итоге сочетание профессионального управления недвижимостью, с одной стороны, с принятием стратегических решений собственником — с другой, позволяет ему наиболее эффективно использовать недвижимость, сохраняя при этом контроль над объектом.

Важным моментом концепции сервейинга является определение содержания и этапов развития недвижимости па всех этапах жизненного цикла на основе использования системного подхода. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. В процессе реализации концепции сервейинга происходит проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости.

Центральное место в реализации концепции сервейинга отводится сервейинговой компании — организации, для которой основным видом деятельности является профессиональное управление недвижимостью. Как правило, сервейинговая компания не владеет управляемыми объектами недвижимости. Она заключает договор на управление с собственником, направляя все свои усилия на достижение поставленных им целей.

Таблица 4.1

Характеристика основных видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Сервейинговые компании — это прежде всего организации, которые имеют определенную организационно-правовую форму, предусмотренную законодательством РФ для коммерческих организаций, занимающихся управлением недвижимостью. В своей деятельности они руководствуются законодательством РФ, стандартами уполномоченного органа по регулированию деятельности управляющих недвижимым имуществом, а также нормативными актами, разработанными на уровне субъектов РФ.

Особенности функционирования сервейинговых компаний состоят в следующем:

• — они обеспечивают эффективное функционирование объекта в результате применения комплексного подхода к управлению коммерческой недвижимостью;
• — от повышения доходности объекта в результате управления сервейинговой компании зависит ее доход, а значит, и заинтересованность в достижении целей собственника;
• — осуществляя оперативное управление объектами недвижимости, они, как правило, ими не владеют;
• — собственник объекта недвижимости не тратит время на решение текущих проблем, но при этом сохраняет за собой функции стратегического управления.

Основная цель сервейинговых компаний — приносить собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения его основной деятельности. Основные задачи:

• — разработка и реализация стратегии и программы управления недвижимым имуществом;
• — выбор подрядных организаций и организаций, обеспечивающих снабжение ресурсами, заключение с ними договоров на содержание;
• — обслуживание и предоставление коммунальных услуг;
• — контроль исполнения договорных обязательств и качества предоставляемых коммунальных услуг;
• — рациональное использование объекта недвижимости с целью извлечения прибыли для его владельца;
• — целевое направление полученных средств на содержание объекта недвижимости;
• — организация процессов развития недвижимости.

В настоящее время существуют три основных пути возникновения сервейинговых компаний.

Первый путь состоит в том, что риелторские компании, которые начинали свою деятельность с оказания услуг крупным собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, постепенно стали выполнять отдельные функции по управлению объектами недвижимости.

Второй путь предполагает, что компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения своих функций перерастают в управляющие компании.

Третий путь связан с тем, что крупные собственники недвижимости создают структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем становятся самостоятельными управляющими компаниями.

При осуществлении своей деятельности сервейинговая компания взаимодействует с четырьмя основными субъектами управления — собственниками объекта недвижимости, арендаторами, подрядными эксплуатирующими организациями и государством. Системный комплексный подход позволяет компании строить со всеми ними взаимовыгодные партнерские отношения.

Основу функционирования сервейинговой компании составляют ее взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости, которые строятся на основе договора (см. приложение 1) и программы управления этими объектами. По договору управления собственник объекта недвижимости передает его сервейинговой компании на определенный срок в доверительное управление, а сервейинговая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица. Передача объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к сервейинговой компании. В договоре па управление прописываются формы и механизмы отчетности сервейинговой компании.

Собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой. Собственники, пользующиеся услугами сервейинговых компаний, имеют ряд преимуществ:

• — получают четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости, которым владеют, а также план мероприятий по управлению этим объектом;
• — получают выгоды от оптимизации операционных расходов от принадлежащей им недвижимости и, соответственно, более высокие доходы от нее;
• — освобождаются от необходимости решения текущих проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимости.

Основные выгоды собственника коммерческой недвижимости от взаимодействия с сервейинговой компанией в зависимости от того, на какой стадии жизненного цикла находится объект, состоят в следующем.

На стадиях проектирования и создания объекта недвижимости сервейинговая компания может создать условия, позволяющие обеспечить потенциальным инвесторам приемлемые гарантии при организации финансирования проекта. Экономия времени на данном этапе достигается в результате эффективного взаимодействия сервейинговой компании с государственными и муниципальными органами при получении разрешительной документации.

На стадии эксплуатации объекта недвижимости сервейинговая компания осуществляет при необходимости подбор административного персонала, управление арендными отношениями, планирование и регулирование эксплуатационных расходов. Также она оказывает услуги, связанные с управлением инфраструктурой, обеспечением безопасности жизнедеятельности, техническим обслуживанием, санитарным содержанием объекта. Экономия на данном этапе образуется в результате сокращения удельных затрат.

На стадиях прекращения использования и сноса объекта задачи сервейинговой компании сводятся к высвобождению объекта и подготовке здания к сносу. На данном этапе она берет на себя функции, связанные с проведением экономической экспертизы, обоснованием продажи или сноса объекта.

Таким образом, сервейинговая компания в результате эффективного управления способна обеспечить собственнику экономию времени и затрат, предусмотренных на каждой стадии жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости.

Программа управления объектом недвижимости разрабатывается сервейинговой компанией по результатам анализа текущего состояния объекта недвижимости и прогноза его изменения на период управления. В ней приводится перечень мероприятий по всем направлениям управления объектом, а также бюджет доходов и расходов. Программа утверждается собственником, который, оценивая ее выполнение, контролирует достижение поставленных целей. В соответствии с договором на управление сервейинговая компания периодически предоставляет собственнику отчет об исполнении бюджета объекта недвижимости с внесением необходимых корректировок на предстоящий период.

Сервейинговые компании занимаются управлением не только уже эксплуатируемых и готовых объектов недвижимости, но и объектов, находящихся на стадии ввода в эксплуатацию. Это позволяет в процессе работы с клиентом учитывать индивидуальный выбор планировки. Такие компании управляют как бизнес-центрами, обладающими высоким уровнем материально-технического оснащения, расширенной инфраструктурой, профессиональным обслуживанием и расширенным комплексом дополнительного сервиса, так и сетью магазинов и торговых комплексов, а также и отдельно стоящими объектами различного назначения.

Деятельность сервейинговых компаний также может быть необходима в случае банкротства, антикризисного управления и последующего финансового оздоровления. Применение принципов сервейинга может стать фактором финансового оздоровления организаций-должников. При финансовом оздоровлении предприятий могут быть применены основные положения экспертизы и управления недвижимостью. У предприятия-банкрота есть неиспользуемые в основном производстве объекты недвижимости в виде зданий и сооружений. Недвижимость, которая становится дополнительным фактором финансовых трудностей, предприятию необходимо содержать, в то время как она может быть полезной малому и среднему бизнесу. В ходе реструктуризации предприятия в рамках процедур банкротства обычно передают активы вновь созданному юридическому лицу, где они эффективно используются.

Сервейинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

• — мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• — юридическая экспертиза объекта, подразумевающая проведение оценки и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендаций по выбору договора управления;
• — техническая экспертиза объекта, связанная с определением ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, проведением анализа технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценки физического и морального износа;
• — определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• — разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;
• — рекомендации по формированию арендной политики;
• — кадровый аудит и подбор персонала;
• — разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;
• — подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;
• — разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;
• — непосредственное управление развитием недвижимости.

Весь спектр услуг, оказываемых управляющими компаниями в сфере недвижимости, в мировой практике определен следующими стандартами.

• 1. Facility management (фасилити менеджмент) — это управление инфраструктурой организации. Главными задачами facility management являются инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, создание комфорта. Функции facility management многообразны — от организации уборки помещений и закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ и управления службами охраны.
• 2. Если управляющая компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжаться активами компании, бухгалтерской отчетностью по управляющему проекту, то это уже называется доверительным управлением — property management (проперти менеджмент). В данном случае речь идет об управлении активами — кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами. В этом и состоит сущность property management.

Основным его отличием от facility management является то, что для последнего не является характерным заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся property management, оказывает услуги по обслуживанию зданий. Их спектр значительно шире, чем предоставляет узкоспециализированная компания по facility management. Property management, кроме технической эксплуатации объекта, включает осуществление административно-правового управления — реализацию площадей объекта, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота по объекту, а также управление объектом как портфелем активов и повышение ставки капитализации.

• 3. Building management (билдинг менеджмент) от facility management отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания — управление проектированием объекта, управление возведением, строительством, утилизацией и сносом. Основные виды деятельности, такие как управление потреблением и эксплуатацией, перекликаются с facility management. Building management (управление строительством) — участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий проектирования, выбору инженерных систем, разработке системы технической эксплуатации объекта, технической предэксплуатации.
• 4. Asset management (эссет менеджмент) — в России эта услуга пока не востребована в силу определенного уровня развития экономики. В зарубежной практике эта услуга является распространенной. Она означает управление финансовыми потоками собственника недвижимости. При этом доход от объекта недвижимости получает на свой счет управляющий. В дальнейшем он может распоряжаться финансовыми потоками за собственника. Например, может принять решение о строительстве дополнительного объекта, инвестировании средств в другие экономические секторы или вложении средств в сырьевой бизнес.

Анализ рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью показывает, что:

• 1) в настоящее время российские управляющие компании, занятые в сфере коммерческой недвижимости, оказывают в основном клиринговые услуги, а также функционируют в сегментах facility и property management;
• 2) полное оперативное управление, несмотря на то что оно является основным в деятельности сервейинговых компаний, имеет место в единичных случаях;
• 3) западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня, а российские компании стараются обслуживать объекты классом ниже. Доходность этих объектов не так высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности вполне достаточна.

Так как профессиональное управление коммерческой недвижимостью является одним из важнейших факторов, которые влияют на рыночную привлекательность объекта, спрос на услуги профессиональных управляющих компаний в сфере недвижимости растет с каждым годом. Наиболее часто передают здания в стороннее управление владельцы офисных центров. В секторе торговой недвижимости профессиональные управляющие компании часто привлекают лишь с целью facility management. Коммерческое и финансовое управление объектом недвижимости осуществляется структурами собственника.

С технической точки зрения нет никакой разницы между управлением офисными или торговыми помещениями. Главная особенность в торговой сфере — это маркетинговая составляющая. В торговом комплексе, в отличие от офисного центра, к взаимосвязи «собственник — управляющая компания — арендатор» добавляется еще одно звено — «посетитель». Для того чтобы объект приносил собственнику торгового центра доход, посетитель, который приносит деньги арендатору, должен быть доволен инфраструктурой, качеством обслуживания и атмосферой центра. Поэтому в интересах собственника — привлечь потенциального покупателя. С этой целью нужно провести маркетинговое исследование, организовать рекламную кампанию, постоянно поддерживать ее и решать вопросы с рациональной сменой арендаторов, т. е. соблюдать баланс интересов всех сторон. Как правило, финансовые вопросы владелец здания предпочитает вести самостоятельно, а не доверять их полностью управляющей структуре. Следует отметить, что уровень самостоятельного управления высок не только в торговом секторе, но и в сегменте складской недвижимости. С точки зрения управления этот сектор до сих пор наименее развит. Любое складское помещение не может рассматриваться отдельно от всей логистической системы компании-собственника, а владельцы складов не готовы вовлекать управляющую компанию в свой бизнес, поэтому property management в этом секторе практически отсутствует. На современном этапе, принимая решение о выборе стороннего управления, собственник в основном имеет в виду эксплуатационнотехническое обслуживание и управление инфраструктурой здания — facility management. Коммерческие вопросы, касающиеся арендных отношений, страхования, сбора платежей или подбора и смены арендаторов, владельцы недвижимости предпочитают регулировать без привлечения сторонней компании.

По срокам предоставления сервейинговые услуги делятся на длинные и короткие. Длинные услуги связаны с управлением объектом недвижимости в течение продолжительного периода времени. Компания может потратить много времени на поиск потребителей такой услуги. При этом на начальном этапе ей особенно необходимы средства, за счет которых она может вести свою деятельность. Короткие услуги связаны с проведением экспертизы объектов недвижимости, определением их рыночной стоимости, консалтингом, брокерской деятельностью. Оказание таких услуг, которые продаются гораздо быстрее, чем длинные услуги, позволяет управляющему иметь прибыль до получения первого объекта.

Привлечение сервейинговых компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить эффективное решение вопросов, возникающих в процессе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них.

Управление недвижимостью является локальным бизнесом, который привязан к конкретному месту нахождения управляемого объекта. Таким образом, в классификации объектов коммерческой недвижимости определенного функционального назначения должны быть отражены как особенности международных подходов к структуризации объектов, так и характеристики, отражающие потребности и ожидания клиентов на местном рынке недвижимости. Это позволит всесторонне решать задачи маркетингового мониторинга и проводить исследования с наименьшими затратами на сбор и обработку необходимой информации.

На различных этапах управления коммерческой недвижимостью собственник сталкивается с множеством различных задач. Эффективное решение этих задач возможно при условии привлечения соответствующих специалистов (юристов, маркетологов, оценщиков, менеджеров, специалистов по ведению дел в государственных органах регистрации и надзора). Эксплуатация офисного или торгового здания также требует соответствующих специалистов, способных не только поддерживать его в хорошем состоянии, но и улучшать его качественные характеристики. В подтверждение этому выводу можно привести наличие многочисленных отличительных особенностей объектов, рассмотренных ранее применительно к офисным зданиям и торговым центрам.

В настоящее время рынок услуг по управлению объектами недвижимости сравнительно молод, поэтому даже эксперты проявляют осторожность в прогнозировании его дальнейшего развития. Безусловно, наметившаяся тенденция роста спроса на услуги управляющих компаний, которая имеет место даже в условиях кризиса, дает основание для вывода в пользу развития сервейинговых услуг. С другой стороны, потенциал рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью огромен, но используется менее чем наполовину, а по некоторым данным — вовсе не более чем на треть.