Основные ошибки, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке машин и оборудования

К основным типам ошибок, выявленных при экспертизе отчетов об оценке ТО, относятся:

• 1) нарушение формальных требований нормативных документов;
• 2) отсутствие источника информации по данным, использованным в оценке;
• 3) отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке;
• 4) нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое);
• 5) фактические и логические противоречия в отчете;
• 6) ошибочно применена та или иная методика или метод;
• 7) наличие арифметических ошибок.

Если посмотреть подробно ошибки, встречающиеся в отчетах по оценке машин и оборудования по разделам, то сводка результатов будет такова.

Ошибки по разделам

Постановка задачи

• 1. Вид стоимости нс соответствует установленным целям и назначению (функции, использованию результатов) оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе).
• 2. Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).

Описание объекта оценки

• 3. Отсутствие данных, позволяющих идентифицировать объект оценки.
• 4. 11е описаны или не полно описаны права и имеющиеся ограничения/обременения на объект оценки. Не указаны правоустанавливающие документы.
• 5. Несоответствие состава оцененного объекта и/или оцененных прав на него содержанию договора на оценку.
• 6. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.
• 7. Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и/или виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством.
• 8. Обзор экономического положения России не актуален или вообще отсутствует. Данные, приведенные в обзоре, не используются в отчете.
• 9. Отсутствует анализ отрасли, производящей оцениваемое оборудование, и отрасли, использующей его.
• 10. Отсутствует анализ рынка объекта оценки и анализ сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Объект не относится к анализируемому сегменту.
• 11. Отсутствует описание местоположения объекта оценки.
• 12. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки и их источники.
• 13. Отсутствуют источники информации, на основании которых приняты основные количественные характеристики объекта оценки.
• 14. Отсутствуют описание технического состояния и графики проведения ремонтных работ объекта оценки.

Затратный подход

• 15. Неполнота структуры учтенных затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта на дату оценки.
• 16. Описание технического состояния оцениваемого оборудования и данные фотофиксации объекта оценки не соответствуют друг другу и принятым количественным значениям износа.
• 17. Отсутствие обоснования величины накопленного износа.
• 18. Физический износ объекта или его элементов ошибочно учтен дважды.
• 19. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) устаревания.
• 20. Методологически неверно рассчитано функциональное или внешнее устаревание.
• 21. Для оборудования, полностью изношенного, не работающего и не подлежащего восстановлению, не определяется утилизационная стоимость.

Доходный подход

• 22. При оценке с использованием доходного подхода прогнозируемый период получения доходов превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.
• 23. Не обосновывается выбор величины прогнозного периода.
• 24. В формировании денежных потоков не учтена реверсия капитала. Неверно определен терминальный коэффициент капитализации.
• 25. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют диапазонам, приведенным в анализе рынка объекта оценки.
• 26. Не полностью учтены операционные расходы.
• 27. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.
• 28. Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.
• 29. Коэффициент капитализации для оборудования ошибочно рассчитан по методикам расчета коэффициента капитализации для недвижимости.
• 30. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации без обоснования принят равным ставке дисконта.
• 31. Неправильно или необоснованно выбирается безрисковая ставка.
• 32. Дисконтирование потока доходов осуществляется не па середину периода, если нет иного обоснования.
• 33. Несоответствие ставки дисконтирования выбранной модели денежного потока (для собственного или всего инвестированного капитала при наличии заемного капитала).
• 34. Наличие рассогласования предположении. Например, предполагается определенная динамика роста доходов и при этом падение стоимости объекта в конце прогнозного периода.
• 35. Несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования.

Сравнительный подход

• 36. Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам.
• 37. Отсутствуют описание и характеристики объектованалогов, используемых для сравнения, а также процедура отбора.
• 38. Приведенные объекты не могут являться объектами — аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка. Часто их количество неприемлемо мало. Оно должно соответствовать той или иной степени развитости данного сегмента рынка.
• 39. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют диапазонам, приведенным в анализе рынка объекта оценки.
• 40. Структура цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам и предполагаемой цены продажи объекта оценки различна, т. е. цены неоднородны.
• 41. Рассматриваются не все элементы сравнения.
• 42. Корректировка стоимости проводится не по основным ценообразующим параметрам.
• 43. Не приведено описание применяемых корректировок и расчетное обоснование отдельных значимых корректировок при использовании сравнительного подхода.
• 44. Ошибки в знаках корректировок при использовании сравнительного подхода.
• 45. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов (с большим значением величины суммарной корректировки).

Согласование результатов

• 46. Отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.
• 47. Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в два раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в анализе или расчетах. Нс производился анализ причин подобного расхождения.
• 48. В отчете никак не использован результат, полученный при применении хотя бы одного из подходов. Метод использовался, а в согласовании не учитывался.
• 49. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.
• 50. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.
• 51. В процессе согласования результатов отсутствует обоснование выбора критериев согласования и весовых коэффициентов.

Прочие замечания

• 52. В качестве исходных рыночных данных приняты нормативные значения.
• 53. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам.
• 54. В итоговой величине стоимости должно быть указано, содержится или нет в ее составе НДС.
• 55. Используются сомнительные методы, формулы, программные продукты, неизвестные широкой оценочной общественности, являющиеся результатом частных (местных) изысканий.

Формальные признаки

• 56. Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки.
• 57. Отсутствует дата составления отчета.
• 58. Отсутствует дата оценки (дата, на которую определяется стоимость).
• 59. Отсутствует обоснование выбора вида стоимости и его описание (определение), страдает точность и легитимность формулировок.
• 60. Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
• 61. Нет указания на используемые стандарты.
• 62. Не указаны цель и функция оценки.
• 63. Отсутствует анализ используемой информации на достаточность и достоверность.
• 64. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.
• 65. Стоимость объекта, указанная цифрами и прописью, не совпадает.
• 66. В расчетах используются другие значения показателей, а не обоснованные ранее.
• 67. Логические ошибки в рассуждениях и при мотивации различных процедур выбора.
• 68. Арифметические ошибки в расчетах и/или описки.
• 69. Орфографические и/или стилистические ошибки, небрежное оформление (шрифт, отступы, заголовки и пр.).
• 70. Отсутствуют сведения о квалификации ответственных исполнителей, о страховании оценщика, о членстве в СРО.
• 71. Отсутствуют основания для проведения оценки — не указан или плохо идентифицирован договор.
• 72. Отсутствуют реквизиты заказчика, данные о собственнике.
• 73. Отсутствует раздел «Основные допущения и ограничения», не указаны пределы применимости полученных результатов.
• 74. Нарушена последовательность этапов процесса оценки. Существуют повторы.
• 75. Не указан перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.