Единство земельною участка и расположенной на нем иной недвижимости

ЗК, подготовка которого велась почти десять лет и вызывала значительное число дискуссий, в том числе о целях и средствах проведения земельной реформы, стал серьезной вехой в законодательном регулировании земельных и иных экологических отношений в России. В частности, его цели, как виделось из нормативных документов и научной литературы, заключались в решении наконец-то продовольственной безопасности страны и упрочении разнообразных и равноправных форм собственности на землю^[1].

Единство земельного участка и расположенной на нем иной недвижимости обеспечивается требованиями ЗК и ГК, является важной проблемой современных земельных отношений, фактором комплексной правовой охраны земель, связанным с административным и гражданским аспектами регулирования земельных отношений и правовой охраны земель.

Приведем пример^[2].

И. обратился в суд с жалобой на действия администрации Бородинского музея-заповедника, отказавшей в передаче ему в собственность части жилого дома, в котором он проживает. Решением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии Мособлсуда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель председателя Верховного Суда РФ принес протест на указанные судебные постановления, указав, что жилой фонд музея в перечень памятников истории и культуры, закрепленных за музеем-заповедником на праве оперативного управления, не включен, поэтому предусмотренных законом оснований к отказу в приватизации жилья лицами, проживающими в домах поселка, не имеется. Постановлением президиума Мособлсуда, однако, указано на то, что факт приватизации жилья влечет за собой получение истцом права собственности и на земельный участок под домом, представляющий единый объект права, в то время как земля музея, включая усадьбу, имеет особый режим. Земельный участок в случае приватизации жилья может быть закреплен за лицом на праве аренды. По ЗК эти земли входят в состав земель особо охраняемых территорий и объектов, оборот которых ограничен в соответствии со ст. 27 ЗК.

Возможности установления сервитутов, предусмотренных в гражданском праве, приобретают специфику в земельном праве: снова обнаруживаются проблемы их пересечения и сочетания.

Приведем пример^[2].

Так, Л. предъявила иск к МУП «Водоканал», а затем к Комитету по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда, указав, что ей был выделен земельный участок в садоводческом товариществе «Дружба», а местной администрацией ей было выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок. Землеотвод был произведен с нарушением требовании закона, т.к. Л. не была предупреждена о том, что под верхним слоем земельного участка проходит магистральный водопровод, который находится на балансе «Водоканала». По причине происшедшей аварии водопровода и проведения ремонта на земельном участке истицы были снесены теплица, забор, разрушены дорога, сарай, насаждения. Согласно сведениям отдела главного архитектора Серпуховского района документы от «Водоканала» по ограничению и обременению земельных участков садоводческого товарищества в отдел не поступали.

Решением суда в ее пользу взыскано возмещение материального вреда с Комитета по финансам и налоговой политике администрации Серпуховского района. При этом суд указал, что при предоставлении Л. земельного участка в пользование, а затем в собственность она не была предупреждена о наличии обременений на ее земельном участке, поэтому причиненный ей ущерб подлежит возмещению именно местной администрацией по правилам ст. 16, 1069 ГК.

МУП «Водоканал» является самостоятельным хозяйствующим субъектом. Магистральный водопровод находится у него на балансе. В целях обеспечения своей деятельности, заключающейся в обслуживании этого магистрального водопровода, МУП обязан был установить сервитут, т. е. право ограниченного пользования чужим земельным участком, по которому проходит водопровод. Сервитут мог быть установлен по правилам возникновения публичного сервитута на основании решения органа исполнительной власти Серпуховского района либо по правилам установления частного сервитута путем подписания соглашения об установлении сервитута с собственниками земельных участков, по которым проходит водопровод. В обоих случаях сервитут мог возникнуть с момента регистрации в ЕГРП. Бремя возмещения материального ущерба возложено на администрацию района, т.к., согласно ст. 27 ГК, отдел архитектуры располагал сведениями о проложенном водопроводе. При обращении МУП «Водоканал» был вправе решить вопрос об установлении частного сервитута.

Думается, проблема установления и осуществления публичных сервитутов касается также земель лесного и водного фонда, и поэтому нуждается в усиленном внимании исследователей экологического, природоресурсного, земельного права. Рожденный в недрах гражданского права и принадлежащий гражданскому праву институт сервитута «раздваивается» и должен широко (хотя пока и недостаточно) и посвоему использоваться в природопользовании, что еще больше усугубляет и предполагает решение проблемы единства земельного участка и расположенной на нем иной недвижимости.

Проблемы сервитутов как и единства земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости отражают проблемы двуединого характера находящихся в имущественном обороте природных ресурсов и объектов, соотношения общих требований гражданского и специальных требований экологического права; от их теоретического и практического решения зависит эффективность правовой охраны земель и иных природных ресурсов^[4].

Направлением развития экологического права и законодательства России, связанного с единством земли и иной недвижимости, видится доведение до конца разграничения государственной собственности на землю, иные природные ресурсы, осуществляемого в течение почти двадцати лет. Актуальность и злободневность этого разграничения прав собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на природные ресурсы заключается в том, что пока права на эту собственность не разграничены и не зарегистрированы в установленном законом порядке, они не могут считаться полностью легитимными, как и не могут до конца считаться законными многие решения органов исполнительной власти о предоставлении, продаже, аренде и т. п. земельных участков и иных природных объектов в частную и иную собственность.

Находившиеся на конец 1991 г. земли в пределах границ бывшего СССР считались государственной (всенародной) собственностью СССР. В чьей собственности они оказались после роспуска СССР? Российской Федерации? Субъектов РФ? Муниципальных образований? Народов, проживающих на соответствующей территории? Многие из заинтересованных участников земельных отношений имеют свои варианты ответов на поставленные вопросы и рожденные жизнью проблемы, но решение должно быть юридическим, объективным, легитимным, направленным на утверждение предусмотренных в Конституции гражданского мира и согласия, сохранение исторически сложившегося государственного единства.

Вытекающее из единства земли и иной недвижимости взаимодействие гражданской и земельной отраслей права приводит к выводу о том, что многие категории и понятия гражданского права как самой давней и развитой отрасли права, регулирующей имущественные отношения, используются в отпочковавшихся от нее и ставших самостоятельными трудовой, семейной, земельной и иных отраслях российского права. Некоторые гражданско-правовые требования и предписания относительно объектов гражданских прав (подраздел 3 ГК) могут проецироваться на земельно-правовые категории.

Природа, окружающая среда, природные ресурсы являются в определенных случаях в значительной мере неделимыми вещами. Согласно ст. 133 «Неделимые вещи» ГК вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 258 ГК, согласно ч. 2 которой земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит.

Все более окружающая среда, включающая землю и иные природные ресурсы и объекты, превращается в сложную вещь, предусмотренную в ст. 134 ГК, согласно которой если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь, а действие сделки, заключенной по поводу сложной веши, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Для охраны и использования земель представляет интерес ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Земельный участок в водном законодательстве РФ может рассматриваться в качестве главной вещи. Согласно ч. 3 ст. 8 ВК право собственности физических и юридических лиц на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. Согласно ч. 4 той же статьи ВК не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Термины «пруды», «обводненные карьеры» заменили существовавший ранее термин «обособленные водные объекты», предусматривавшийся в ВК, в п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 261 ГК, п. 3 ст. 23, п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 77, п. 12 ст. 85 ЗК, ст. 1 ФЗ о государственной регистрации, ч. 2 и 3 ст. 50 ФЗ об общих принципах организации местного самоуправления и др.

Согласно ГК, если иное не установлено, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем, и растения. Таким образом, пруд и обводненный карьер следует юридической природе земельного участка, на котором он расположен^[5].

Знаменательными для наших размышлений являются аналогичные изменения ГК, внесенные в ст. 16 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»^[6], согласно которой из п. I ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК, перечисляющей недвижимость и все, что прочно связано с землей, исключаются «леса, многолетние насаждения», а в п. 2 ст. 257 «Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства» ГК из его совместной собственности исключаются «насаждения», поскольку в качестве главной, основной вещи предусматривается «земельный участок»^[7].

С точки зрения законодательства, земельно-правовые и гражданско-правовые требования разграничиваются в ст. 9, 36, 71, 72 и других Конституции, в ч. 3 ст. 129 «Оборотоспособность объектов гражданских прав», ст. 260−287 и других ГК, ч. 1 ст. 1 и ч. 3 ст. 3 «Отношения, регулируемые земельным законодательством» и других ЗК и т. п.^[8]

Приведенные направления развития земельного законодательства не исключают решения других проблем и рассмотрения иных направлений, принципов его совершенствования. В условиях административной реформы, упразднения в марте 2004 г. службы земельного кадастра, необходимости обеспечения духовного и материального процветания граждан и прозрачности, устойчивости земельных отношений необходимо семь раз отмерить, прежде чем отрезать либо изменять предписания принятых законов и иных нормативных правовых актов. Иметь надо в виду и другое — писать новые законы легче, чем обеспечивать выполнение и соблюдение уже принятых актов. Законодательный зуд не может заменить решение проблем, возникающих в ходе применения или неприменения законов. Земельный, имущественный правопорядок, соблюдение земельных прав граждан и юридических лиц должны обеспечиваться путем неуклонного обеспечения законности, эффективного функционирования государства, его аппарата, становления гражданского общества^[9].

• [1] Голиченков, А. К., Козырь, О. М. Проблемы подготовки проекта Федерального закона «О земле» // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право (специальный выпуск). М.: МГУ, 1994. С. 4−74; Иконицкая, И. А. Регулирование земельных отношений в условиях рынка // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право (специальный выпуск). М.: МГУ, 1994. С. 159−167; Петров, В. В. Существует ли оптимальная модель земельной собственности в России // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право (специальный выпуск). М.: МГУ, 1994, С. 168−172; Суханов, Е. А. О проекте Федерального закона «О земле» // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право (специальный выпуск). М.: МГУ, 1994. С. 172−178; Сыродоев, Н. А. Земельной реформе — надежную законодательную базу // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право (специальный выпуск). М.: МГУ, 1994. С. 178−182.
• [2] Данные взяты из информационно-поисковой системы «Гарант» .
• [3] Данные взяты из информационно-поисковой системы «Гарант» .
• [4] Новое российское гражданское законодательство и практика его применения / под ред. 3. И. Цыбуленко. Саратов: Сарат. гос. академия права, 1998; Коловангин, Π. М. Собственность на землю в России. СПб.: Общество «Знание» Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 2003; Право на землю как фактор привлечения иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации. М.: ИгиП РАН, 2001; Интерес в публичном и частном праве / ред. колл. Ю. А. Тихомиров, Г. А. Мальцев, Б. В. Российский. М.: Высшая школа экономики, 2002.
• [5] Боголюбов, С. А., Волков, Г. А., Сиваков, Д. О. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2007. С. 41−43.
• [6] Собр. законодательства РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
• [7] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С. А. Боголюбова. М.: Проспект, 2008. С. 358−359; Блинов, Р. Н. Публичный сервитут на землях сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2011. № 1. С. 79−82; Мельников, Η. Н. Основания ограничений и прекращения прав на землю в крестьянском (фермерском) хозяйстве // Аграрное и земельное право. 2011. № 1.С. 83−86.
• [8] Сыродоев, Н. А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4. С. 28−35; Лановенко, И. А. Право собственности на особо охраняемые природные территории // Природоресурсное, аграрное, экологическое право: теория, практика, тенденции развития: материалы международной науч.-практ. конф. Ижевск, 2008. С. 125−128; Кодолов, В. А. Об основном принципе гражданско-правового регулирования эксплуатации природных ресурсов// Природоресурсное, аграрное, экологическое право: теория, практика, тенденции развития: материалы международной науч.-практ. конф. Ижевск, 2008. С. 128−133.
• [9] Алакоз, В., Киселев, В., Шмелев, Г. Зачем России земельная реформа. М., 1999; Эириян, Г. Н. Основания возникновения прав на землю. М.: ИГиП РАН, 2001; Публичное и частное право: проблемы развития и взаимодействия, законодательного выражения и юридической практики / отв. ред. В. Д. Перевалов. Екатеринбург: Ур. гос. юр. академия, 1999; Малышева, Η. Р. Гармонизация экологического законодательства в Европе. Киев, 1996.