Договор аренды (имущественного найма)

Цель изучения: уяснение основных положений о втором важнейшем типе договора класса «dare» (даре).

Изучив данную главу, студент должен:

знать общие положения об арендных правоотношениях: понятии договора аренды, его видов и разновидностей (проката, аренды предприятия, финансовой аренды и др.);

уметь определить предмет этих договоров;

приобрести навыки оформления договоров аренды различных видов имущества (но образцам и примерным формам).

Вопросы к семинарскому занятию

• 1. Договор аренды (имущественного найма): общие положения.
• 2. Договоры проката, аренды транспортных средств, здания, сооружения, предприятия.
• 3. Договор финансовой аренды (договор лизинга).

Общие положения о договоре аренды

Одним из наиболее распространенных типов договоров класса «dare» (не считая купли-продажи) является договор аренды, или договор имущественного найма. По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Аренда как договорной тип регулируется ГК по той же схеме, что и купляпродажа: ст. 606−625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи — отдельным видам и разновидностям договора аренды, таким как прокат (ст. 626−631), аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632−641) и без экипажа (ст. 642−649), аренда зданий и сооружений (ст. 650−655), аренда предприятий (ст. 656−664) и финансовая аренда (лизинг) — ст. 665−670. Нормы ст. 606−625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

Общие положения ГК об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т. е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор аренды — двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т. п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество, в противном случае договор не считается заключенным. Во временное пользование (без владения) может быть передано, например, эфирное время, т. е. пользование радиоили телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы.

Существенным является условие о сроке договора аренды, определяемом сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Если законом установлен предельный срок аренды, то договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Закон устанавливает и другие условия, касающиеся предоставления имущества арендатору, арендной платы, пользования арендованным имуществом, досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, возврата имущества арендодателю, его улучшения либо выкупа арендатором. Эти условия трансформируются в обязанности (и адекватные им нрава) сторон, облекаемые в соответствующую форму.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Если же договор предусматривает в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, т. е. выкуп имущества, то он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.