Договорные (рыночные) цены на продукцию строительства

Определение стоимости строительной продукции осуществляют инвестор (заказчик) и подрядчик в процессе заключения договора подряда на строительство зданий и сооружений. В ходе такой работы рекомендуется составлять:

• • при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов — инвесторские сметы (расчет, калькуляции издержек);
• • при подготовке окончательного договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной продукции — расчеты (сметы, калькуляции) издержек производства подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика можно составлять различными методами, выбор которых осуществляют в каждом отдельном случае исходя из договорных отношений, условий тендера и общей экономической ситуации.

Расчеты (сметы, калькуляции) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном, плановом) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, содержащихся в документах инвестора (заказчика). Кроме того, учитывают экономические связи и цены, сложившиеся у данного подрядчика.

На базе текущего (прогнозного, планового) уровня стоимости, зафиксированного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют договорные цены на строительную продукцию.

Договорные цены могут быть открытыми (уточняемыми в соответствии с условиями договора в ходе строительства) и твердыми (окончательными). Формирование этих цен, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. Проведение таких торгов по вновь начинаемым объектам, предназначенным для федеральных государственных нужд, является обязательным.

При проведении подрядных торгов договорную цену стройки устанавливают после оценки и сравнения предложений, которые представили подрядчики.

Если торги не проводились, договорные цены устанавливаются на основании согласования цены между заказчиком и подрядчиком. Исходя из совместного решения, оформляют протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию. Этот документ служит неотъемлемой частью договора подряда.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию по согласованию сторон может быть пересмотрена.

Договорные цены на строительную продукцию рекомендуется формировать по стройкам в целом с распределением по объектам и комплексам подрядных работ, а при необходимости — по пусковым комплексам.

После установления договорной цены на строительную продукцию и уточнения стоимости оборудования заказчик (по мере необходимости) вносит коррективы в инвесторскую смету для установления общего размера средств, требующихся для осуществления строительства.

За итогом договорной цены на строительную продукцию показывают отдельной строкой сумму НДС.

Договорные отношения в строительстве

Взаимоотношения между заказчиком и проектной организацией (проектировщиком) регулируются договором подряда на выполнение проектно-изыскательских работ. Согласно ст. 758 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) проектировщик обязуется по заданию заказчика (инвестора) разработать техническую документацию или выполнить изыскательские работы, а заказчик — принять к оплате их результат. По договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ заказчик обязан передать проектировщику задание на проектирование, а также другие исходные данные для разработки технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть подготовлено по поручению заказчика подрядчиком.

Проектировщик обязан:

• • соблюдать требования, содержащиеся в задании на выполнение проектно-изыскательских работ, и вправе корректировать их с согласия заказчика;
• • выполнять работы в соответствии с заданием на проектирование и заключенным с заказчиком договором;
• • согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;
• • передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ на объекте будущего строительства в полном объеме и надлежащего качества.

Заказчик обязан:

• • уплатить проектировщику установленную договорную цену полностью после завершения всех работ или уплачивать ее частями после окончания отдельных этапов работ;
• • использовать техническую документацию, полученную от проектировщика, только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащуюся в ней конфиденциальную информацию;
• • оказывать помощь проектировщику в выполнении предусмотренных договором проектно-изыскательских работ;
• • участвовать вместе с проектировщиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;
• • возместить проектировщику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектно-изыскательских работ вследствие обстоятельств, которые не зависят от проектировщика;
• • привлечь проектировщика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьими лицами в связи с недостатками разработанной технической документации или выполненных изыскательских работ.

Организации (предприятия)-застройщики вправе выполнять строительно-монтажные работы по возведению зданий, сооружений и устройств собственными силами (хозяйственным способом). Однако на практике застройщики чаще привлекают к выполнению работ специализированные подрядные организации (предприятия). Взаимоотношения между застройщиками и подрядчиками строятся на рыночной основе с соблюдением прав и обязанностей, вытекающих из договора строительного подряда.

Согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) договор строительного подряда заключают на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на осуществление монтажных, пусконаладочных и других неразрывно связанных со строящимися объектами работ. Рекомендуемый перечень статей договора достаточно типизирован и универсален, что позволяет использовать его в качестве базовой схемы при подготовке видов договора.

Примерный перечень основных статей договора строительного подряда следующий:

• • определения: полное наименование сторон договора — заказчика и подрядчика — с указанием их реквизитов, наименование предмета договора;
• • предмет договора — изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора и детализировано в приложениях. Более детальным предметом договора строительного подряда могут быть вводимые в действие объекты, комплексы работ, части (этапы) возводимого объекта и др.;
• • стоимость предмета договора;
• • сроки начала и завершения работ по договору;
• • порядок и условия расчетов и платежей;
• • обязательства сторон по договору;
• • производство работ;
• • приемка работ;
• • поручительства и гарантии по договору;
• • меры ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;
• • условия и порядок расторжения договора.

По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий.

Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения того или иного комплекса или вида работ (сантехнические, электромонтажные, благоустройство территории и др.) другие организации (предприятия) — субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда. В таком случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором строительного подряда, и с надлежащим качеством принимает на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиком — в качестве заказчика.

В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательства по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ организации субподрядчиков. Подрядчик может принять на себя обязательства по обеспечению строительства всеми видами материальных ресурсов и оборудования. Если заказчик помимо основного договора подряда заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, координацию работ, предусмотренных основным договором, с работами, зафиксированными другими договорами, обеспечивает заказчик, поскольку он несет ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.

Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов строительно-монтажных работ с поставкой или без поставки оборудования, разовые договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений и другие договоры.

По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам, а заказчик координирует деятельность каждого подрядчика, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои виды работ в необходимой последовательности. Для генерального подрядчика отдельным договором является договор субподряда. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя ответственность за обеспечение эксплуатации объекта после сдачи его заказчику на период, предусмотренный в договоре. Подрядчик несет риск случайной гибели объекта строительства, составляющего предмет договора подряда, до приемки этого объекта заказчиком. Если объект строительства до приемки его заказчиком утрачен или поврежден вследствие низкого качества предоставленных заказчиком материалов, конструкций или неправильных указаний застройщика, подрядчик вправе требовать оплаты всех выполненных им работ (по сметной стоимости).

Подрядчик обязан вести строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией (которая определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования) и сметой, подтверждающей стоимость (цену) работ. Как правило, подрядчик обязан выполнять все строительно-монтажные работы, зафиксированные в технической документации и смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также сроки и обязанности сторон по их предоставлению. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, которые подлежат дополнительному выполнению, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от последнего ответа в течение десяти дней подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения данных убытков, если аргументирует отсутствие необходимости осуществления дополнительных работ. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик может отказаться от их выполнения только в тех случаях, когда они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при обязательном условии, что вызываемые этим дополнительные работы не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера зафиксированных в договоре работ. Внесение в техническую документацию изменений сверх 10% общей стоимости работ производят на основании согласованной сторонами дополнительной сметы.

Подрядчик вправе потребовать от заказчика пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%.

Подрядчик может также требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с устранением дефектов технической документации.

Обязанность обеспечения объекта строительства материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено возложение данных обязанностей на заказчика.

Заказчик осуществляет оплату выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые определены договором строительного подряда. Этим договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта застройщиком.

Расчет можно осуществлять также в форме авансов (промежуточных платежей) по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ или их отдельных этапов. Стороны вправе согласовать размеры резервирования средств для финансовых гарантий и порядок их перечисления. В договоре целесообразно предусмотреть условия, при которых заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:

• • неустранение выявленных в работе дефектов;
• • причинение ущерба заказчику;
• • отставание выполнения работ по срокам от объемов, предусмотренных графиком их производства и т. п.

Окончательный расчет заказчик производит после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке объекта с зачетом ранее перечисленных подрядчику средств и суммы средств финансовых гарантий, если они были предусмотрены вдоговоре подряда.

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных работ по договору подряда, должен немедленно приступить к приемке готового объекта (этапа). Он осуществляет его приемку за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. В необходимых случаях в приемке работ принимает участие представитель государственных органов и органов местного самоуправления.

Сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком оформляют актом, подписанным обеими сторонами. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графиком), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования последним материалов заказчика.

Для осуществления контроля и надзора за строительством заказчик вправе заключить самостоятельно (без согласия подрядчика) договор об оказании заказчику различных инженерных услуг со стороны инженерной организации. В таком случае в договоре строительного подряда определяют функции инженерной организации, связанные с последствиями ее действий для подрядчика.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возложена обязанность страхования, должна представить другой стороне доказательство заключения ею договора страхования на условиях, зафиксированных в договоре строительного подряда. В состав такого доказательства включают необходимые сведения о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Страхование не освобождает страхователя от обязанности принять надлежащие меры для предотвращения наступления страхового случая.