Комплексная оценка эффективности управления недвижимым имуществом

Целесообразность передачи недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью определяется в результате комплексного анализа факторов, оказывающих влияние на тактические цели управления недвижимым имуществом и являющихся основой комплексной оценки эффективности управления недвижимым имуществом.

Классическим подходом к изучению факторов, влияющих на те или иные процессы, является деление на факторы внешней и внутренней среды, представленные на рис. 2.8.

Рис. 2.8. Факторы внешней и внутренней среды, оказывающие влияние на тактические цели управления недвижимым имуществом.

Под факторами внешней среды понимаются те факторы, на которые не может воздействовать каждый из основных участников рынка недвижимости самостоятельно. Их воздействие определяется прежде всего политическими и экономическими тенденциями, проявляющимися на рассматриваемом этапе развития общества, и осуществляется с помощью действующего на территории страны законодательства. Развитие научно-технического прогресса также оказывает влияние на процессы управления недвижимостью и взаимоотношения собственников и управляющих компаний с внешней средой. Таким образом, факторы внешней среды можно объединить в следующие основные группы: политические, экономические, законодательные, социальные и рыночные.

Анализ возможностей и угроз внешней среды, воздействующих на процессы управления недвижимостью, выявляется на основе ранжирования и взвешивания внешних факторов, позволяющего установить их положительное или отрицательное влияние на цели собственников недвижимого имущества и деятельность управляющих компаний.

Влияние политических факторов можно определить путем оценки внешнеполитической обстановки, стабильности политического курса, отсутствия национальных и межнациональных конфликтов и т. п.

Влияние внешних экономических (макроэкономических) факторов можно оценить тенденцией изменения уровня инфляции, наличием или отсутствием законодательного закрепления прав собственности, защиты предпринимательского выбора, качеством системы налогообложения предпринимательской деятельности, уровнем использования конкурентного механизма ценообразования, уровнем ограничения монопольных тенденций в экономике, инвестиционной политикой государства.

Эксперты в сфере управления недвижимостью придают влиянию внешних экономических факторов на процессы управления недвижимостью большое значение, выделяя вопросы налогообложения предпринимательской деятельности как наиболее важный фактор, оказывающий влияние на принятие решений о форме взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью. Кроме того, фискальная налоговая политика в значительной мере снижает потенциал организационного развития управляющих компаний в целом.

Анализ существующей системы налогообложения показывает, что практически все управляющие компании перечисляют в бюджет более одной трети и даже более половины своих доходов. Существующая законодательная база позволяет оценить целесообразность передачи недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью, рассчитав налоговые платежи до передачи и после нее. Расчеты показывают, что значительного увеличения налоговой базы при передаче недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью нс происходит, за исключением налогов, связанных с объемом выполненных работ или предоставленных услуг.

Увеличение налогооблагаемой базы при передаче недвижимого имущества в управление подлежит количественной оценке и зависит от количества и величины установленных налогов на момент расчета. Остальные внешние факторы, в том числе стабильность курса рубля, инновационный климат, рыночные факторы и т. д., также оказывают существенное влияние на процессы управления недвижимостью.

Очень тесное переплетение влияния факторов внешней среды и совокупный характер их воздействия затрудняют определение уровня индивидуального влияния этих факторов на процессы управления недвижимостью. Дальнейшее изучение такого влияния представляется одним из самостоятельных направлений исследований, не рассматриваемых в настоящей работе. Внешние факторы определяются как заданные, которые надо учитывать концептуально, качественно при принятии решения о передачи недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью.

Факторы внутренней среды характеризуют объект недвижимости, а именно его индивидуальные особенности — местоположение, функциональное назначение, физическое и техническое состояние объекта, его конструкций и инженерных систем, право собственности на объект и занимаемый им земельный участок, рыночную стоимость объекта на момент исследования, рыночную нишу, которую занимает объект па рынке недвижимости и др.

Целесообразность передачи недвижимого имущества в управление профессиональному управляющему недвижимостью определяется собственником в результате комплексного учета указанных внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на принятие решения о такой передачи. Комплексный учет этих факторов позволяет также определить степень готовности недвижимого имущества к передаче в управление управляющей компании, а также степень готовности управляющей компании принять этот объект в управление.

Основным инструментом комплексного учета является метод, в основе которого лежит определение весового значения каждого фактора в общей оценке. Отличительной особенностью метода является возможность оценки каждого фактора не по единичному состоянию, а в диапазоне пяти качественных состояний, которыми можно оценить влияние каждого из факторов на процесс управления недвижимостью (весьма благоприятное, благоприятное, умеренное, неблагоприятное, весьма неблагоприятное состояние).

Пятью качественными состояниями оценивается не только влияние каждого из факторов, но и интегральное влияние факторов, характеризующее целесообразность передачи собственником недвижимого имущества управляющей компании.

Кроме того, данный метод предусматривает разработку показателей, основывающихся на многочисленных факторах внешней и внутренней среды, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимостью. Метод имеет существенные особенности как в части определения показателей эффективности управления недвижимостью, так и в части выбора эффективной схемы управления объектом недвижимости.

Для создания системы сбалансированных показателей пользуются двумя важными финансовыми результатами — снижение затрат и увеличение дохода. Для этого анализируются остальные составляющие системы сбалансированных показателей и включаются такие показатели, которые, при условии их последовательного достижения, позволяют достигнуть поставленной задачи. Отсюда мы можем на каждом уровне определить те показатели, которые в рамках настоящей системы сбалансированных показателей позволяют оценить эффективность управления недвижимым имуществом. В общем их можно представить в виде отдельной таблицы (табл. 2.3).

Показатели, влияющие на процессы управления недвижимостью, способствующие и препятствующие эффективному управлению недвижимостью исходя из системы сбалансированных показателей разбиваются на четыре подгруппы — показатели, характеризующие управленческий и кадровый потенциал; показатели, характеризующие финансово-экономический потенциал; показатели, характеризующие рыночный потенциал; показатели, характеризующие производственный потенциал.

С точки зрения хозяйствующего субъекта эффективность управления недвижимым имуществом представляет собой степень достижения целей компании при использовании различных ограниченных ресурсов, в том числе недвижимого имущества; степень достижения целей управления недвижимым имуществом как бизнес-процесса с наименьшими затратами; способность системы управления недвижимым имуществом к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе с учетом его рационального и экономного использования; способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах.

Научно обоснованное управление недвижимым имуществом призвано содействовать достижению корпорацией высоких результатов: увеличению прибыли и доходности, рентабельности основного капитала, удовлетворению интересов потребителей продукции, интересов акционеров и служащих компании, решению экологических проблем, реализации социальных программ.

Изложенное позволяет сделать вывод, что эффективность управления хозяйствующего субъекта в целом носит комплексный характер и складывается из эффективности управленческих решений, направленных на достижение общей цели и стратегических задач, эффективности отдельных бизнес-процессов, способности компании к выживанию в постоянно меняющейся внутренней и внешней средах, поддержанию высокого имиджа и конкурентоспособности.

Эффективность управления недвижимым имуществом определяется как отношение результата к затратам всех видов ресурсов, которые обусловливают данный результат. Причем речь идет об учете затрат как на использование недвижимого имущества, так и на собственно управленческую деятельность.

Практика показывает существование и других критериев результативности системы управления недвижимым имуществом, а именно:

• степень достижения целей — оптимизация структуры и состава недвижимого имущества; развитие недвижимого имущества на основе использования рыночного механизма, диверсификация недвижимого имущества, вовлечение незавершенных строительством объектов в хозяйственный оборот;

Таблица 2.3

Критерии управления недвижимостью, основывающиеся на системе сбалансированных показателей

• 135
• • способность системы управления к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе. Потребность в недвижимом имуществе является одним из основных факторов целенаправленной деятельности хозяйствующего субъекта. Ее содержание и объем определяются необходимостью выполнения миссии и стратегии компании, обеспечения конкурентоспособности. Мера потребности зависит от компетентности работников и акционеров компании. Развитие потребности характеризуется двумя показателями — качеством и количеством. Концептуальная направленность обеих характеристик едина — обеспечение достижения стратегических целей с наименьшими затратами. Задача хозяйствующего субъекта состоит в формировании такой способности, которая была бы наиболее развита по сравнению с аналогичными способностями конкурентов, превращалась тем самым в фактор конкурентного преимущества;
• • способность управленческих воздействий к воспроизводству потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах и рациональных объемах.

В рассматриваемом методе комплексной оценки эффективности управления недвижимостью проблема сводится к исследованию совокупного влияния факторов внутренней среды, степень индивидуального влияния которых управляющая компания имеет возможность изменить. Комплексная оценка влияния внутренних факторов на принятие решений о целесообразности передачи недвижимого имущества в управление дает возможность определить не только степень готовности недвижимого имущества к такой передаче, но и установить причины, ей препятствующие.

Комплексная оценка влияния факторов внутренней среды осуществляется с использованием метода экспертных оценок и методов типа «мозговой атаки». В качестве экспертов могут выступать руководители и специалисты управляющих компаний, а также специалисты других компаний, имеющих соответствующие подразделения по управлению имуществом, лично заполнявшие специальные анкеты. Экспертам предлагается сформировать перечень показателей, характеризующих внутреннюю среду и влияющих, с их точки зрения, на процессы управления недвижимостью, а также способствующих либо препятствующих эффективному управлению недвижимым имуществом, объединив их в группы и установив весовое значение (важность) каждого показателя. Каждая группа должна характеризовать отдельные составляющие управляющей компании или объекта недвижимого имущества, влияющие на принятие решения о целесообразности передачи недвижимого имущества в управление.

Обработка анкет позволяет выявить и сформировать четыре подгруппы показателей внутренней среды (далее — потенциалы), оказывающих существенное влияние на процессы управления недвижимостью и оценивающих готовность недвижимого имущества к передаче в управление, а также готовность управляющей компании принять недвижимое имущество в управление.

Показатели, влияющие, с точки зрения опрошенных и проанкетированных экспертов, на процессы управления недвижимостью, способствующие и препятствующие эффективному управлению, разбиты на четыре подгруппы.

• 1. Показатели, характеризующие управленческий и кадровый потенциал (далее — менеджмент):
  • а) квалификация руководящего персонала управляющей компании (управляющих недвижимостью);
  • б) квалификация персонала управляющей компании, работающего непосредственно на объекте недвижимости;
  • в) территориальная удаленность недвижимости (объекта управления) от управляющего недвижимостью.
• 2. Показатели, характеризующие финансово-экономический потенциал (далее — экономика):
  • а) уровень рентабельности капитала управляющей компании;
  • б) уровень ликвидности объекта недвижимости, передаваемого в управление;
  • в) рентабельность хозяйственной деятельности управляющей компании.
• 3. Показатели, характеризующие рыночный потенциал (далее — маркетинг):
  • а) качество услуг управляющей компании;
  • б) доля рынка управления недвижимостью, занимаемая управляющей компанией, либо ее позиция в рейтинге управляющих компаний;
  • в) эффективность продвижения услуг управляющей компании (интенсивность захвата рынка).
• 4. Показатели, характеризующие производственный потенциал (бизнес-процесс) (далее — производство):
  • а) состояние объекта недвижимости, передаваемого в управление;
  • б) резервы производственных мощностей управляющей компании;
  • в) технологическая связанность службы эксплуатации на объекте с производственными подразделениями управляющей компании.

Второй задачей, поставленной перед экспертами, является определение степени влияния наиболее значимых показателей на процессы управления недвижимостью с точки зрения передачи этого недвижимого имущества в управление управляющей компании. С этой целью экспертам предлагается анкета, в которой они ранжируют показатели по степени их влияния на процессы управления недвижимостью. Для такого ранжирования следует распределить 200 баллов между показателями, учитывая их влияние на процессы управления недвижимостью и целесообразность передачи недвижимого имущества в профессиональное управление. Эксперт должен оценить влияние этих показателей при условии, что каждый из них может принимать самое высокое или самое низкое значение в зависимости от его сущности, оказывая при этом весьма благоприятное воздействие на процессы управления недвижимостью (табл. 2.4, графа 3) либо весьма неблагоприятное воздействие этих же показателей (табл. 2.4, графа 4). Результаты обработки анкет (табл. 2.4, графа 5) показывают, что при достижении показателями, характеризующими тот или иной потенциал, самых высоких положительных значений, результирующее влияние всех показателей каждого потенциала имеет одинаковую силу влияния на процессы управления недвижимостью:

• • показатели, описывающие управленческий, экономический, рыночный и производственный потенциалы, имеют одинаковую силу влияния на процесс управления недвижимостью при условии, что все показатели весьма благоприятно влияют на процессы управления недвижимостью (в графе 3 табл. 2.4 сумма баллов для этих показателей равна 50);
• • показатели, характеризующие экономический и производственный потенциалы, имеют одинаковое влияние, когда значение этих показателей соответствует весьма неблагоприятному воздействию на процессы управления недвижимостью (отрицательное воздействие) (в графе 4 табл. 2.4 сумма баллов для этих показателей равна 64);
• • показатели, характеризующие рыночный и экономический потенциалы, также оказывают одинаковое влияние, когда они отрицательно влияют на принятие решения (в графе 5 табл. 2.4 сумма баллов для этих показателей равна 32).

В графе 5 табл. 2.4 указаны соответственно процентные отношения полученных сумм баллов, но каждой подгруппе к общему количеству баллов, принятых для оценки влияния факторов на процессы управления недвижимостью.

Выявленная экспертами роль воздействия различных потенциалов на процессы управления недвижимостью позволяет объединить их в две подгруппы для установления интегральной оценки воздействия. В первую подгруппу входят экономический и управленческий потенциалы. Во вторую подгруппу — производственный и рыночный потенциалы.

Таблица 2.4

Ранжирование факторов внутренней среды, влияющих на эффективное управление недвижимым имуществом

Основным условием объединения потенциалов в подгруппы является следующее: совокупное влияние двух потенциалов в каждой подгруппе должно быть одинаковым при отрицательном значении показателей, характеризующих эти потенциалы.

На третьем этапе экспертной оценки экспертам предлагается в установленном ранее перечне показателей, характеризующих каждый из потенциалов, определить диапазоны изменения показателей, соответствующих пяти дискретным уровням их воздействия на процессы управления недвижимостью.