Корпоративные жилищные отношения

Жилищное право охватило и корпоративные отношения, под которыми понимаются частноправовые отношения участников (членов) специальных организаций (юридических лиц), создаваемых в целях совместного строительства или приобретения жилья, его использования и эксплуатации, надлежащего содержания.

В качестве таких корпоративных объединений закон выделяет жилищные и жилищно-строительные кооперативы (разд. V ЖК РФ), товарищества собственников жилья (разд. VI ЖК РФ). Ранее деятельность таких организаций регулировались специальными федеральными законами, которые теперь поглощены нормами ЖК РФ, определяющего порядок создания, реорганизации и прекращения этих лиц, функционирования их органов управления, вопросы членства, основные права и обязанности членов по отношению к организации и к иным членам, прочие имущественные и организационные вопросы.

Законодатель стремится к тому, чтобы именно корпоративное управление многоквартирным домом стало главной правовой формой практической реализации правомочий и обязанностей частных собственников жилых помещений. Предполагается, что при возникновении объекта общей собственности, принадлежащего различным категориям лиц, интересы последних при осуществлении управления указанным объектом должны быть представлены в равной мере.

Управление многоквартирным домом может осуществляться как путем согласованных действий самих собственников посредством собраний собственников жилья (ст. 44−48, 164 ЖК РФ), так и путем заключения ими договоров со специализированными управляющими организациями, которые за счет средств собственников и под их контролем должны обеспечивать надлежащее содержание и использование жилого фонда в интересах собственников (ст. 162 ЖК РФ).

Частноправовые управленческие отношения следует отличать от публично-правовых управленческих жилищных отношений, реализуемых согласно разграничению полномочий органов РФ, ее субъектов и муниципальных образований (ст. 12−14 ЖК РФ).

Управленческие жилищные отношения

Несмотря на существенное сужение круга лиц, имеющих право получения жилья непосредственно от государства или от муниципальных образований, на власти по-прежнему лежит обязанность создавать надлежащие условия для осуществления права на жилище всеми гражданами (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ). Данные функции реализуются посредством правового регулирования градостроительства и территориального планирования жилищного строительства, выделения под него государственных и муниципальных земель, обеспечения финансами из всех видов государственных и муниципальных бюджетов, управления жилищно-коммунальным хозяйством, жилищно-техническим регулированием и т. п. публичными способами, которые в совокупности можно определить как государственные и муниципальные средства обеспечения условий для развития и управления жилищным фондом.

В качестве головных органов такого управления выступают органы исполнительной власти РФ и ее субъектов (например, Минрегион России, Минэкономразвития России). Для реализации различных частных задач государственного управления органами власти создаются специальные фонды и учреждения (например, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — БТИ).

Оформление жилого помещения как объекта прав обеспечивается путем государственного учета жилищного фонда, который предусматривает проведение его статистического, бухгалтерского и технического учета, в том числе техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию всех жилых помещений (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ), государственную регистрацию прав на них в качестве недвижимого имущества, осуществляемую Росреестром (ст. 18 ЖК РФ, ст. 131 ГК РФ).

Оформление прав на жилое помещение зависит от оснований их возникновения, изменения или прекращения и осуществляется заинтересованными лицами. Например, право найма жилого помещения по договору социального найма оформляется путем вынесения акта в форме решения собственника о выделении конкретного жилого помещения очереднику, состоявшему на учете на получение жилья (улучшения жилищных условий), подписания договора социального найма, внесения учетных записей в паспорт жилого помещения (домовую книгу, лицевой счет), последующей паспортно-визовой регистрации граждан по месту жительства в данном жилом помещении.

Жилищное право регулирует также некоторые управленческие отношения, которые принято называть сопутствующими жилищным. Это, например, отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое и наоборот (гл. 3 ЖК РФ), с переустройством и перепланировкой жилого помещения (гл. 4 ЖК РФ). Данные правоотношения носят ярко выраженный административно-правовой характер и по своей сути являются процедурными публично-разрешительными отношениями. Они направлены, с одной стороны, на ограничение произвольного нарушения целевого назначения жилья, его технического конструктивного состояния, а с другой — на возможность подконтрольного их изменения в пределах, допускаемых законом.

Особое социальное значение имеет государственное и муниципальное управление размером платы за жилое помещение и коммунальные услуги, осуществляемое с целью обеспечения доступности этих платежей для населения страны. В основе такого управления лежит поиск компромисса между рыночными механизмами формирования жилищных расходов и доходов и необходимостью публичных ограничений возможных злоупотреблений субъектами жилищных правоотношений, занимающих доминирующее или монопольное положение.

Согласно ст. 154 ЖК РФ структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Наниматели жилых помещений могут нести все эти расходы или освобождаться от их части, а также платить сверх этого непосредственно за наем жилья. Малообеспеченные граждане-наниматели и граждане-собственники могут получать социальную помощь по оплате в виде субсидий (ст. 159 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Ежегодно Правительством РФ и органами власти субъектов Федерации устанавливаются предельные размеры таких платежей, которые не должны превышаться в конкретных жилищных правоотношениях.

Контроль за использованием жилых помещений является неотъемлемой частью управления жилищным фондом. Согласно ст. 12, 13, 20 ЖК РФ уполномоченные органы исполнительной власти осуществляют государственный контроль: за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, за качеством, объемом и порядком предоставления коммунальных услуг согласно установленным требованиям. Аналогичными контрольными функциями муниципального контроля наделены и муниципальные органы в отношении своего жилищного фонда (ст. 14 ЖК РФ).

Ответственность за нарушения жилищного права зависит от степени общественной опасности допускаемых нарушений и может быть уголовной, административной, жилищноправовой и гражданско-правовой. Первый вид ответственности возможен в случае таких правонарушений, которые повлекли гибель людей или причинение значительного материального вреда потерпевшим (незаконное присвоение жилья вследствие злоупотреблений должностным лицом, мошенничество при сделках с жильем, нарушения правил эксплуатации, повлекшие тяжкие последствия, и проч.). Административно-правовая ответственность возможна за нарушения правил: санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), пользования жилыми помещениями (ст. 7.21 КоАП РФ), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ) и др. Жилищно-правовая ответственность предусмотрена, в частности, за самовольную перепланировку и переоборудование жилья (ст. 29 ЖК РФ), за виновные действия при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (и. 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ), за виновное нарушение правил использования жилого помещения и нарушение обязанностей по договору (ст. 79, 83, 91 ЖК РФ) и др. Гражданско-правовая ответственность предусмотрена для собственников жилья, бесхозяйственно его содержащих (ст. 293 ГК РФ), для нанимателей по договору коммерческого найма в случае существенного нарушения его условий (ст. 687 ГК РФ).

Защита жилищных прав может осуществляться способом самозащиты, а также путем обращения за защитой к компетентным государственным и муниципальным органам в административном порядке. Основной и самой гарантированной формой защиты жилищных прав следует полагать их судебную защиту установленным законом путем (ст. 11 ЖК РФ).