Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком был известен еще римскому праву. В земельном законодательстве советского периода и Земельном кодексе РСФСР 1991 г. сервитут отсутствовал. Потребность в правовом регулировании сервитутных отношений и сама возможность их появления возникли вместе с установлением многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы и введением частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. Так, в Законе СССР от 06.03.1990 № 1305−1 «О собственности», в Законе РСФСР от 24.12.1990 № 443−1 «О собственности», в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. содержалось общее указание на то, что в случаях, на условиях и в рамках, предусмотренных законом, собственник обязан допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами. Первое упоминание термина «сервитут» в законодательстве встречается в п. 4.5 Временного руководства по инвентаризации земель населенных пунктов, утвержденного Роскомземом 17 мая 1993 г. Затем Указом Президента РФ от 16.12.1993 № 2171 «Об Общеправовом классификаторе отраслей законодательства» в отрасли гражданского права в качестве отдельного института под № 020.058.000 было установлено «Ограничение права собственности (сервитут)». Более детально в современном российском законодательстве понятие «сервитут» рассматривалось в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535, где речь шла в основном о публичных сервитутах. В частности, в этом Указе устанавливалась обязанность собственников земельных участков обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи им земельного участка в собственность; возможность размещения на принадлежащем им участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на земельный участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

В настоящее время основы регулирования отношений, связанных с обременением чужого имущества сервитутом, определяются ст. 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого устанавливается сервитут, различают частный и публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274−277 ГК РФ). По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим данного обременения, и собственником соседнего участка, в случае недостижения такого соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В законодательстве отсутствует единый перечень видов сервитутов. Абзац 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ перечисляет следующие виды сервитутов:

• — право прохода и проезда через соседний земельный участок;
• — право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужую землю;
• — право обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Размер данной платы в российском законодательстве обозначен через оценочную категорию «соразмерность». Поэтому в судебной практике нередки случаи приравнивания этой платы либо к арендным платежам за ту часть земельного участка, пользование которым предполагается, либо к земельному налогу. Представляется, что приравнивание сервитутных платежей к арендной плате является необоснованным, так как объем правомочий сервитуария в отношении служащего земельного участка, а также интенсивность его использования явно меньше, чем у арендатора.

Земельный кодекс РФ выделяет публичные сервитуты в интересах: а) государства; б) местного самоуправления; в) местного населения. Они могут устанавливаться для:

• — прохода или проезда через земельный участок;
• — использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• — размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

• — забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
• — прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• — сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
• — использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• — временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• — свободного доступа к прибрежной полосе;
• — использования учебно-туристических троп и трасс на землях рекреационного назначения.

Юридическим основанием установления публичного сервитута является не договор, а закон или иной нормативный правовой акт РФ, нормативный правовой акт субъекта РФ, нормативный правовой акт органа местного самоуправления. Это отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц. Установление публичного сервитута должно осуществляться с учетом результатов общественных слушаний. Однако судебная практика по этому поводу противоречива^[1].

Публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться бессрочно либо на определенный период времени. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

В случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Однако в ст. 49 ЗК РФ подобное основание изъятия (выкупа) не предусмотрено.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших данный сервитут, соразмерную плату. Пунктом 1.6 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 г., предусмотрено, что выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Соразмерность платы за сервитут убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

• — размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
• — размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
• — размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Соразмерная плата за сервитут как при ее единовременной выплате, так и при ее периодических выплатах должна быть эквивалентна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в течение всего срока, на который сервитут установлен, с учетом текущей неравноценности таких убытков, причиненных в разное время в течение этого срока (п. 2.5 Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут).

Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута. Рыночная стоимость иного объекта недвижимости определяется на основании отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (п. 3.1 Временных Методических рекомендаций, но оценке соразмерной платы за сервитут).

Под упущенной выгодой собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены. Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Доходом собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами.

Сервитуты, как частный, так и публичный, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Приказом Минюста России от 26.07.2004 № 132 утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

• [1] См.: определения ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-18 081/10 по делу № А03−1160/2010; от 30.08.2010 № ВАС-11 891/10 по делу № А32−5584/2010;4/136: постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2003 № А12−17 236/02-С43 и др.