Плата за землю и оценка земли

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • формы платы за использование земельных участков;
• • порядок установления и взимания земельного налога;
• • особенности установления арендной платы за использование земельных участков;
• • цели, виды и порядок оценки земельных участков;

уметь

• • определять объекты и субъектов земельного налога и арендной платы;
• • различать сферу применения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков;

владеть навыками

• оперирования основными понятиями в сфере установления и взимания платы за землю.

Принцип платности использования земли и формы платы за использование земельных участков

Принцип платности использования земли установлен подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Данный принцип следует рассматривать как производный от общего принципа платности природопользования, предусмотренного ст. 3 Закона об охране окружающей среды.

Принцип платности использования земли был сформулирован в российском законодательстве постсоветского периода, в частности, в Законе РФ от 11.10.1991 № 1738−1 «О плате за землю» .

В тот период одной из целей взимания платы за землю являлось стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, а также повышение плодородия почв. В связи с этим платежи за землю подлежали частичной централизации на специальных бюджетных счетах Российской Федерации и субъектов РФ. Платежи за землю в этой части должны были использоваться исключительно на цели, указанные в ст. 24 названного Закона РФ, в том числе на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению земельного кадастра, мониторинга состояния земель, по охране земель, повышению их плодородия и т. п.

В ходе последующего реформирования налогового и бюджетного законодательства плата за использование земли утратила изначальное целевое предназначение. Бюджетным кодексом РФ (ст. 35) был введен принцип общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов, согласно которому расходы бюджета не могут увязываться с определенными доходами бюджета. В силу этого платежи за использование земли в дальнейшем не могли использоваться для централизованного бюджетного финансирования перечисленных выше мер по охране земель и улучшению их состояния. Таким образом, и земельный налог, и плата при аренде земельных участков, подлежащие направлению в соответствующие бюджеты, в настоящее время выполняют исключительно фискальную функцию.

Как следует из ст. 1 ЗК РФ, принцип платности использования земли является генеральным принципом регулирования земельных отношений, а любые изъятия из этого принципа в виде освобождения от обязанности вносить указанную плату возможны лишь в случаях и по основаниям, предусмотренным федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Определение формы платы предполагает ее законодательное закрепление в качестве налога, сбора или неналогового платежа, а также установление круга субъектов и основных элементов соответствующих платежей (объектов обложения, облагаемой базы, ставок, порядка исчисления и др.).

Ныне утратившая силу ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738−1 «О плате за землю» наряду с земельным налогом и арендной платой причисляла к формам платы за землю и нормативную цену земли. Однако нормативная цена земли, равно как и позднее введенный ЗК РФ аналогичный по своему назначению показатель — кадастровая стоимость земельного участка не являются формами платы за использование земли, но имеют иное предназначение. Указанные показатели характеризуют стоимостную оценку земель или земельных участков и используются для определения налоговой базы по земельному налогу, для исчисления размеров арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для иных аналогичных целей.

Правовая природа земельного налога и арендной платы как форм платы за использование земли различна.

Земельный налог устанавливается в одностороннем порядке, в соответствии с налоговым законодательством, в основе его взимания лежат административные по своей сути отношения. Данные отношения регулируются прежде всего налоговым законодательством, а также бюджетным законодательством (в части порядка зачисления земельного налога в соответствующие бюджеты), земельным законодательством (в части определения земельных участков как объектов налогообложения и их правообладателей как налогоплательщиков), законодательством об оценочной деятельности (в части определения налоговой базы).

Арендная плата за использование земельного участка определяется при заключении договора аренды и, таким образом, в основе ее взимания лежат гражданско-правовые отношения. Условия и порядок установления арендной платы предусмотрены земельным законодательством, гражданским законодательством, а также бюджетным (в части порядка зачисления в бюджеты арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и иным законодательством.

Ставки земельного налога устанавливаются применительно к категориям земель, видам разрешенного использования земельных участков и не могут дифференцироваться в зависимости от характера и результатов осуществляемой на земельном участке хозяйственной и иной деятельности. Они также не зависят от титула права на землю и от того, в чьей собственности находится тот или иной земельный участок: Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования, юридического лица, гражданина или в не разграниченной государственной собственности.

Для арендной платы отношения собственности на земельные участки, наоборот, имеют существенное значение. Ставки арендной платы определяются соответствующими собственниками земельных участков либо уполномоченными ими лицами. В отличие от ставок земельного налога они могут дифференцироваться не только в зависимости от категории земель и разрешенного использования земельных участков, но и с учетом характера осуществляемой на арендуемых земельных участках хозяйственной и иной деятельности, ее коммерческих результатов, социальной значимости и иных условий.

Земельный налог и арендную плату следует рассматривать как взаимоисключающие формы платы за использование земельных участков. Пункт 2 ст. 388 НК РФ не признает налогоплательщиками земельного налога организации и физических лиц в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды. Обязательство по уплате налога при передаче земельного участка в аренду возникает не у арендатора, а у арендодателя, если он в принципе является налогоплательщиком в соответствии с действующим законодательством.