Затраты на ремонт гражданских зданий

Ремонт гражданских зданий также подразделяется на текущий и капитальный. Однако вследствие более щадящих условий эксплуатации текущий ремонт может проводиться реже: как правило, раз в два-три года, а для каменных, крупноблочных и крупнопанельных зданий — раз в трипять лет. Продолжительность эксплуатации до постановки на капитальный ремонт жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения, а также их некоторых конструктивных элементов приведена в табл. 43.2^[1].

Таблица 43.2

Продолжительность эффективной эксплуатации до капитального ремонта

Затраты на содержание и все виды ремонтов общественных зданий финансируются собственником, которым являются обычно государственные или муниципальные органы власти.

Сметы на ремонтные работы составляются по общим правилам. Основанием для составления смет на текущий ремонт является дефектная ведомость, на капитальный ремонт — проект капитального ремонта. Проект может включать не все разделы, а только те, которые устанавливает заказчик в зависимости от содержания работ. Экспертиза таких проектов не проводится, за исключением проектов капитального ремонта автодорог общего пользования, а также многоквартирных домов, если предусматривается изменение высоты, площади, объема домов, замена или восстановление несущих строительных конструкций в целом. Для начала работ по капитальному ремонту не требуется получать разрешение на строительство; Госстройнадзор не проверяет соответствие результатов ремонтных работ строительным нормам.

В сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта по гражданским объектам не включают гл. 4 «Объекты энергетического хозяйства», гл. 5 «Объекты транспортного хозяйства и связи» и гл. 11 «Подготовка эксплуатационных кадров» .

Многоквартирный жилой дом как объект недвижимости делится на жилые помещения (квартиры, комнаты), нежилые помещения и общее имущество. Жилые помещения принадлежат собственникам и могут сдаваться в наем. Жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду, сдаются в наем физическим лицам. При этом наймодатель (собственник или его представитель) осуществляет капитальный ремонт жилых помещений и предоставляет необходимые коммунальные услуги. Наниматель (физическое лицо) поддерживает надлежащее состояние и сохранность жилого помещения, проводит текущий ремонт и вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Собственники жилых помещений могут создавать товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое может осуществлять управление сложным хозяйством дома самостоятельно или нанимать управляющую компанию. ТСЖ или управляющая компания организовывают обслуживание, эксплуатацию и ремонт имущества дома.

Общее имущество принадлежит собственникам помещений на правах общей долевой собственности. В частности, в муниципальном жилищном фонде собственником является местный орган власти. К общему имуществу относятся:

• — помещения, не являющиеся частью квартир (лестничные клетки, лифты, коридоры, технические этажи и подвалы, чердаки);
• — общие помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, физкультуры и т. п.;
• — несущие и ограждающие конструкции здания, крыши, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• — земельный участок с озеленением, благоустройством и иными объектами.

Наибольшие сложности вызывает организация капитального ремонта жилых домов. В 1990—2000;е гг. этому уделялось мало внимания, и во многих старых зданиях ремонт не проводился вовремя. Напротив, новые здания в большинстве случаев пока не требуют значительных расходов на ремонт. Однако в соответствии с гражданским законодательством бремя содержания имущества несет собственник, поэтому перераспределение городского ремонтного фонда от одного здания к другому практически не применяется. Исключение могло быть сделано для приватизируемых жилых домов, для которых городские власти были обязаны произвести ремонт перед передачей в собственность, однако в большинстве случаев это выполнено не было.

В целях своевременного финансирования капитального ремонта жилых домов органы государственной власти регионов должны устанавливать минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, порядок проведения мониторинга технического состояния домов и порядок государственной поддержки проведения капитального ремонта. Кроме того, в регионе должен быть учрежден региональный оператор (фонд), который аккумулирует взносы собственников на капитальный ремонт и осуществляет функции технического заказчика ремонтно-строительных работ (ст. 180 ЖК РФ).

В основном капитальный ремонт требуется для общего имущества, поскольку в жилых помещениях, как правило, достаточно текущего ремонта. К работам по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, которые могут финансироваться за счет взносов минимального размера, относится:

• — ремонт фундаментов и подвальных помещений;
• — ремонт и переустройство крыши;
• — утепление и ремонт фасада;

ремонт лифтов и лифтовых шахт, замена лифтового оборудования;

— ремонт внутридомовых инженерных систем, установка приборов учета.

Как видим, из приведенного выше перечня выпал капитальный ремонт стен и перекрытий, балконов и лоджий, лестниц и подъездов и т. д. Эти элементы придется ремонтировать за счет дополнительных взносов. Более подробно состав работ по капитальному ремонту жилых домов рассмотрен в методических рекомендациях Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства^[2].

Взносы собственников на капитальный ремонт составляют фонд капитального ремонта, который аккумулируется на специальном банковском счете либо на счете регионального оператора. Вариант со специальным счетом несколько хлопотнее, так как обслуживание счета должны обеспечить сами собственники (ТСЖ). Банки обязаны контролировать расходование средств со специальных счетов только на цели, связанные с капитальным ремонтом определенного здания. Очередность проведения капитального ремонта определяется в региональной программе капитального ремонта, которая актуализируется ежегодно. Собственники помещений могут принять решение об увеличенном размере взносов на капитальный ремонт (ст. 166 ЖК РФ).

Таким образом, собственник жилого помещения оплачивает: содержание и ремонт жилого помещения, взносы на капитальный ремонт, плату за коммунальные услуги, а также налог на недвижимость. Наниматель, заключивший договор найма государственного или муниципального жилищного фонда или социального найма, вместо налога на недвижимость вносит плату за наем; капитальный ремонт здания он не оплачивает. Размеры платы за наем, за содержание и ремонт для нанимателей устанавливаются органами местного самоуправления.

Обязательная плата за коммунальные услуги включает оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления. Остальные услуги (пользование антенной, охранной сигнализацией, домофоном и т.н.) оплачиваются по отдельным договорам. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по показаниям приборов учета, а при отсутствии таковых — по нормативам, утверждаемым органами государственной власти субъектов РФ. Для лиц с низким уровнем дохода, у которых оплата жилого помещения и коммунальных услуг превышает определенный уровень^[3], устанавливаются субсидии.

• [1] ВСН 58−88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения.
• [2] Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» .
• [3] Постановлением Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22%.