Правовое регулирование сделок с землей

Понятие земельно-правовых сделок

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 36 Конституции РФ определено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в п. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих нрав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду. Проведение такой оценки предусмотрено рядом нормативных правовых актов в сфере экологопользования.

В цивилистическом понимании земельный рынок — стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого. Переход от командно-административной системы в правовом регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере управления землепользованием. Тем не менее нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — земельного права. При возникновении коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права. Земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

В силу изложенного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила.

Под сделками понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Понятие сделки — одно из основных понятий права. Уже в римском праве существовало несколько разных значений понятия «сделка». Это, во-первых, торговля, промысел, торговая сделка; во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято данное лицо; в-третьих, возмездная сделка, возмездный договор.

В конце XVIII в. понятие «сделка» стало входить в русский юридический обиход, хотя сам термин еще не фигурировал в литературе. Так, А. Н. Радищев (1749−1802) — крупнейший русский писатель и мыслитель XVIII в. — в своем проекте «Гражданского уложения»^[1] выделяет понятие сделки. Он указывал, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных, и пишет по поводу дозволенных: «Но дабы деяние могло произвести право, то нужно, чтобы человек объявил на то свое соизволение; объявил, в чем воля его состоять может». Область же, в которой имеет силу «соизволение», определяется следующим образом; «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом в изъявлении соизволения, исключая того, что запрещено законами или что оскорбляет благонравие». Радищев разграничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определяет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться есть договор» .

В советском гражданском праве понятие сделок активно разрабатывалось, и необходимо отметить, что определения сделки, приведенные в ст. 41 ГК РСФСР (1964 г.) и в ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, идентичные определению сделок, которое содержится в ст. 153 действующего ГК РФ: «…действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» .

Сделка — это прежде всего:

• — действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделка противостоит событию, т. е. обстоятельству, не зависящему от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, урагану, наводнениям и др.);
• — действие правомерно, т. е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские права. Этим сделки отличаются от действий противоправных — деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
• — действие целенаправленное, т. е. волевое. Это позволяет противопоставить сделку поступку — действию, лишенному такой целенаправленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего определенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было;
• — действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.

Если рассматривать общие правила сделок в контексте земельного права (а оно придает им особый специальный характер) — иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, — то следует выделить прежде всего следующие общие правила земельно-правовых сделок.

• 1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
  • — дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (18-летнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или попечители).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители — за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (п. 2 ст. 28 ГК РФ);

• — организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
• 2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
  • — дееспособными, т. е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
  • — иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).
• 3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: переговоры, подписание договора, регистрация сделки и др. Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.
• 4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной, мнимой (ничтожной) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельноправовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

• 5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
• 6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

• — по форме, т. е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;
• — по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит государственной регистрации. Однако если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания се в суде.

Специальные правила для земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

• 1. Земельно-правовые сделки совершаются под надзором государства. В частности, права на земельные участки, сделки купли-продажи земельных участков, договоры аренды земельных участков сроком более одного года, ипотека подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о ее регистрации и она регистрируется в соответствии с решением суда.
• 2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок куплипродажи земельных участков сельскохозяйственного назначения не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% (они могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды); при продаже земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий могут быть только собственники указанных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель конкурса (аукциона) (лицо, наибольшим образом удовлетворившее конкурсные требования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).
• 3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не являются объектами сделок земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота (ст. 27 ЗК РФ), предоставленные для использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению, и др.
• 4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства заинтересованное лицо должно подать письменное заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который, в свою очередь, принимает решение о предоставлении такого земельного участка в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». С одной стороны, требование о выделении земли ранее установленного срока не гарантировано законом к исполнению, с другой — необоснованная задержка в решении данного вопроса влечет для виновных привлечение к административной ответственности (ст. 19.9 КоАП РФ). Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в суде.
• 5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т. п.

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются: взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) можно подразделить на наказания, установленные действующим законодательством, и наказания, определенные соответствующим договором.

Наказания, установленные действующим законодательством, выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность наступает за самовольное строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью наказаний, установленных действующим законодательством, за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение уполномоченными государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 № 689, КоАП РФ, УК РФ и УПК РФ.

Наказания, определенные договором, применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

Наказания, определенные договором, за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие основные разновидности:

• — неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств. Например, за несвоевременное внесение арендной платы за арендуемый земельный участок; за нарушение порядка пользования арендатором земельным участком и др.;
• — пеня за просрочку договорных обязательств (отличается от неустойки длящимся характером действия). Если, например, неустойка применяется в виде одноразового штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня — в виде штрафа за каждый день просрочки внесения этой платы.

Наказания, определенные договором, могут применяться по двум основаниям:

• 1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);
• 2) по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, они подлежат расторжению, что предусматривается:

• а) в законе. Так, если подрядчик — мелиоративная организация допустила существенные отступления от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик (собственник земельного участка) вправе потребовать расторжения данного договора и возмещения понесенных убытков;
• б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это расторжение. Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при покупке участка, а продавец не предупредил об этом покупателя.

За нарушение договорных обязательств земельно-правовых сделок осуществляется взыскание убытков (реального ущерба и упущенной выгоды).

Реальный ущерб складывается:

• — из стоимости подвергнутых порче земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов;
• — дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок, в результате чего было запущено его окультуривание, повлекшее за собой потерю значительной части его свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются нс в утрате реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на его восстановление, а в лишении возможности дополнительного дохода при наличии реальных возможностей на его получение.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части возможности получения дополнительных доходов. Например, из-за задержки передачи проданного земельного участка продавцом покупателю последний не смог засеять данное земельное угодье и получить с него урожай, т. е. он не получил значительные доходы.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

• 1) штрафной вариант — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;
• 2) зачетный вариант — неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;
• 3) исключительный вариант — взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельноправовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;
• 4) альтернативный вариант — взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению нарушенных участков на нарушителей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосновательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если об этом прямо указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды возведенное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арендатора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных материалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на месте строительства и т. п.).

Взыскание неосновательно приобретенного имущества с нарушителя земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обязательных условий:

• 1) нарушитель получил выгоду за счет контрагента по договору. Например, задержав возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собственностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выращиванию этого урожая;
• 2) эта выгода не имеет под собой достаточных оснований для признания ее в качестве принадлежности нарушителю. В частности, задержавший возврат земельного участка арендатор не имел юридических оснований на присвоение выращенного урожая на участке, аренда которого прекращена; по условиям договора аренды он (арендатор) обязан немедленно возвратить участок арендодателю.

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разновидности:

• 1) неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором урожай представляет собой неосновательно приобретенное имущество, т. е. обладаемый и ценный объект, на получение в собственность которого арендатор не имеет права;
• 2) неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:
  • — в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, которые по закону должно и могло понести. Например, если арендодатель в указанном случае самовольно отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания договора аренды, то при этом получит неосновательное сбережение — расходы на выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;
  • — в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущество по принадлежности и использует его в своих целях. В частности, сюда можно отнести невозврат арендатором технических средств, полученного от арендодателя по договору аренды земельного участка; невозврат полученных от арендодателя не полностью использованных удобрений, мелиорантов и т. п.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида.

• 1. Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.
• 2. Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.
• 3. Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает правообразующий фактор (создаются арендные правоотношения), правоизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).

Наконец, квалифицирующим фактором земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а выращенная на нем продукция.

При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

• [1] Радищев А. Н. Полн. собр. соч.: в 3 т. М.; Л., 1954. Т. 1. С. 177−179.