Аренда предприятия.
Правовое регулирование коммерческой деятельности
По общему правилу Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако при аренде предприятия (как и при продаже предприятия) действуют иные правила. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду… Читать ещё >
Аренда предприятия. Правовое регулирование коммерческой деятельности (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Гражданский кодекс РФ выделяет три группы объектов, входящих в предприятие (имущественный комплекс), предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:
- • основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие к арендатору в полном объеме;
- • оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;
- • права требования к должникам и долги перед кредиторами.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования собственностью иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом.
В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им па основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Такое правило объясняется тем, что для занятия определенным видом деятельности необходимо наличие, помимо соответствующего имущества, ряда других условий производства (например, профессиональной подготовки работников). Поэтому арендатор должен самостоятельно заботиться о получении необходимой лицензии. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды и права аренды предприятия осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Поскольку в состав арендуемого предприятия включаются его обязательства, соответствующие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. Вследствие этого арендодатель обязан уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду.
По общему правилу Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Однако при аренде предприятия (как и при продаже предприятия) действуют иные правила. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который нс был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. В данном случае права кредитора защищаются тем, что после передачи предприятия в аренду стороны договора аренды несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Следовательно, кредитор приобретает право востребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору.
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Правила пользования имуществом арендованного предприятия существенно отличаются от правил, предусмотренных общими положениями об аренде (табл. 7.4).
Таблица 7.4
Общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ). | Аренда предприятия (§ 5 гл. 34 ГК РФ). |
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) или передавать свои права и обязанности иному лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада (взноса), если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. | Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды (иные правила могут быть установлены договором). |
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Капитальный ремонт производится за счет арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором. | Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. |
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. | Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. |
Гражданским кодексом РФ предусмотрены ограничения применения правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон (односторонняя или двусторонняя реституция). Эти правила применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением установленных правил. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.