Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

После изучения главы 20 бакалавр должен: знать

• • сущность оценки стоимости предприятия (бизнеса);
• • факторы, влияющие на стоимость бизнеса;
• • основные методические подходы к оценке бизнеса; уметь
• • выявлять факторы, которые могут повлиять на оценку бизнеса;
• • использовать методические подходы для оценки стоимости бизнеса; владеть
• • понятийным аппаратом в рамках данной главы;
• • методическими подходами оценки стоимости бизнеса.

Сущность, основные понятия, необходимость и цели оценки

С переходом экономики России на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального достояния, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге — для развития экономики.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

• • земельные участки;
• • участки недр;
• • обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимости может быть отнесено и другое имущество.

Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому предприятие можно отнести к недвижимости. Ранее в законодательстве понятие «юридическое лицо» нередко отождествлялось с понятием «предприятие». Гражданский кодекс РФ исходит из того, что предприятие является не субъектом, а объектом юридических прав. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды, других сделок.

В Гражданском кодексе РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48).

Развитие рынка недвижимости тесно взаимосвязано с оценкой имущества и бизнеса.

Оценка недвижимости — операция по определению стоимости объекта.

Оценка — важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость — значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

Оценка предприятия (бизнеса) — более сложный и трудоемкий процесс по сравнению с оценкой имущества. Его сложность заключается в том, что предприятие в этом случае рассматривается как единый имущественный комплекс, способный производить продукцию (работы, услуги), т. е. приносить определенный доход. При этом необходимо учитывать множество факторов, имеющихся на момент оценки и вероятных в будущем.

Иное дело, когда оценивается отдельное транспортное средство, оборудование, здание или сооружение.

Бизнес — это определенная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становиться объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но это товар особого рода.

Оценку бизнеса необходимо рассматривать с двух позиций:

• • «оценка» как процесс;
• • «оценка» как результат.

Оценка бизнеса — это совокупность действий оценщика, направленных на определение объективной рыночной стоимости предприятия.

Оценка как результат. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену прав на собственность, по которой она может быть продана.

Оценка стоимости — наше представление или мнение о реальном, истинном, по сути, неизвестном значении стоимости.

В оценочной деятельности различают следующие виды стоимости предприятия: рыночную, инвестиционную, ликвидационную, залоговую, балансовую и др.

В статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дается следующее определение рыночной стоимости: рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
• • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении ее сторон не было;
• • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно расчетливо и без принуждения.

Инвестиционная стоимость — это стоимость предприятия для конкретного инвестора или групп инвесторов. Она определяется как основа индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала прибыль. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если есть более экономичные аналоги. Точная копия означает, что объект воспроизводится с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и у объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, имевшиеся у оцениваемого объекта. Не учитывается только физический износ.

Стоимость замещения — затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Залоговая стоимость — оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость — затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость — эго стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяемая в процессе переоценки основных фондов.

В основе оценки бизнеса лежит предположение, что его сегодняшняя стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), которые собственник может получить в результате владения данной собственностью (бизнесом).

Действительно, разумный покупатель согласится инвестировать в компанию только в случае, если текущая стоимость ожидаемых доходов от собственности будет по меньшей мере равна цене приобретения. Точно так же рационально мыслящий продавец в нормальных условиях не будет продавать свою собственность, если текущая стоимость ожидаемых доходов больше, чем продажная цена.

Цель оценки — расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Оценщику необходимо знать задачу, ради которой проводится оценка, — только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий.

Наиболее характерны следующие случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

• • продажа предприятия;
• • продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);
• • реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда или в случае банкротства;
• • купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);
• • купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или ООО (доля оценивается в денежных единицах);
• • передача предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды);
• • осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;
• • получение кредита иод залог имущества предприятия (ипотека);
• • страхование имущества предприятия;
• • определение налоговой базы для начисления налога на имущество;
• • переоценка основных фондов;
• • приватизация;
• • передача в доверительное управление;
• • передача в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область ее использования: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

По мере развития рыночных отношений, в том числе рынка недвижимости в России, потребность в оценке будет возрастать, следовательно, понадобятся и соответствующие специалисты.