Изъятие собственности государством для общественных нужд может быть целесообразным с точки зрения эффективности, но у него есть целый ряд ограничений, в числе которых сложность точной оценки стоимости участков, административные издержки, а также опасность рентоориентированного поведения. Поэтому обсуждение изъятия собственности для общественных нужд будет неполным, если не рассматривать альтернативные механизмы приобретения у частных лиц собственности, необходимой для реализации государственных и частных проектов.
Использование негласных посредников для покупки земли.
В некоторых ситуациях секретные покупки с помощью негласных посредников могут обладать преимуществом перед нравом государства отчуждать собственность. Использовать негласных посредников для покупки земли могут только частные стороны, но никак не государство, и это может быть основанием для того, чтобы проводить различие между использованием права государства на отчуждение собственности для реализации государственных проектов и использованием права отчуждать земли собственников с целью передачи их другим частным лицам.
Секретные покупки позволяют покупателю приобретать участки земли без раскрытия информации о покупателе или о цели их приобретения. Продавцы не знают, что их земли скупаются для реализации крупного проекта, поэтому у них не возникает стремление к стратегическому поведению или к завышению продажной цены. Собственники продадут свою землю, если предложенная цена превышает их собственные оценки стоимости участков. Поэтому использование негласных посредников для скупки земли позволяет обойти проблему стратегии «не уступать». Секретные покупки позволяют преодолеть один из основных недостатков права государства на изъятие собственности — возможную ошибку в оценке эффективности изъятий.
Приведем несколько примеров использования этой стратегии. Гарвардский университет привлекал негласных посредников для расширения своего кампуса путем приобретения за 88 млн долл. 14 участков земли в Эльстоне, районе Бостона (штаг Массачусетс). Компания «Дисней» использовала негласных посредников, чтобы избежать проблем, вызванных стратегией «не уступать», и собрать тысячи акров в Орландо (штат Флорида) для строительства «Мира Уолта Диснея».
В отличие от частных лиц, государство не может использовать негласных посредников для приобретения земли ради собственных проектов.
Многие государственные проекты обычно известны заранее и предлагаются на суд общественности. Кроме того возникает опасность подкупа государственных служащих собственниками изымаемой земли.
Не очень понятно, помогают ли секретные покупки преодолевать проблемы большого числа собственников или уникальных собственников. Они вряд ли помогут при двусторонней монополии. Возникают также дополнительные издержки найма и контроля негласных посредников.
