Недвижимость государственного и муниципального собственника

В результате освоения материалов данной главы студент должен:

знать

• • понятийный и категориальный аппарат темы;
• • особенности и специфику управления недвижимым имуществом государственной или муниципальной собственности;

уметь

• • идентифицировать и классифицировать объекты недвижимого имущества, разграничивать их в системе смежных объектов;
• • использовать полученные знания об особенностях управления недвижимым имуществом государственного и муниципального собственника;

владеть

• • навыками определения характеристик имущества, позволяющего отнести его к недвижимому;
• • методами совершенствования управленческого процесса в отношении объектов недвижимости, принадлежащих государственному и муниципальному собственнику.

Правовой статус недвижимости государственного и муниципального собственника

Недвижимость занимает фундаментальное место в национальном богатстве страны, с ней связана повседневная жизнь и виды деятельности человека. Понятие «недвижимое имущество» представлено в ст. 130 ГК РФ: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»^[1].

Из данного определения следует, что речь идет о вещах, т. е. материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ГК РФ, ст. 555), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения и. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Теоретический аспект Оксфордский англо-русский толковый словарь определяет недвижимое имущество как любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней¹.

Но мнению М. И. Кулагина, «…имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»^[2][3].

Дж. Розенберг отмечает, что «недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»^[4].

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Изучая правовой режим недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия нс существует. Однако этот термин можно встретить в работах юристов. Так, С. С. Алексеев определяет его как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте»^[5][6]. По мнению В. И. Сенчищева, правовой режим — это совокупность всех позитивных предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или не противоречащих им) субъективно правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены^[4].

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) как предмету соответствующего договора купли-продажи относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Режим недвижимости вещи может быть распространен законом и на другие вещи — в силу их обязательной государственной регистрации.

Основными признаками недвижимости являются тесная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без его обесценивания и изменения его назначения, что обусловливает специфическое правовое регулирование рассматриваемых договоров.

Так, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются «естественной» недвижимостью. Они имеют особую ценность, определяют общественный интерес, который выражается в необходимости сохранения целевого назначения указанных участков и установления специального правового режима пользования ими. Поэтому регламенту отношений по поводу данных объектов присуще сочетание публично-правового и частноправового регулирования. Задачей публичного права будет в данном случае определение возможности допуска соответствующих объектов недвижимости к участию в имущественном обороте, установление определенных ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте и санкций за нарушение требований законодательства, касающихся публичного интереса.

В нашем государстве уже сегодня заложены основы для установления ограничений земельного оборота в зависимости от категорий земли. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации¹, земли в зависимости от основного целевого назначения подразделяются: на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Для каждой категории земли установлен свой особый правовой режим, а некоторые земли (например, земли обороны) вообще не могут находиться в частной собственности или могут находиться в гражданском обороте в исключительных случаях, установленных законом. Самостоятельными объектами недвижимости признаются также участки недр и обособленные водные объекты. Они признаются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае невозможно было бы установить право собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении их действует принцип принадлежности к государственной собственности^[8][9].

Поскольку в Российской Федерации установлена государственная собственность на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании разрешений на специальное использование природных ресурсов, правовая природа которых позволяет отнести их к административным актам, то о свободном гражданском обороте данного вида объектов говорить нельзя.

Специфика правового режима лесов и многолетних насаждений заключается в том, что эти объекты являются, во-первых, природными, а во-вторых, они настолько неотделимо связаны с землей, что перемещение их без ущерба их назначению невозможно. В то же время, от договоров купли-продажи указанных объектов как недвижимого имущества, когда они отчуждаются одновременно с переходом соответствующих прав на земельный участок, необходимо отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на корню» или рубленые дерева. Поскольку последние не являются объектами, неразрывно связанными с землей, правила, регламентирующие порядок отчуждения недвижимости, к ним не применяются.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их свободного перемещения в пространстве без непропорционального ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое впервые созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с этим возникает проблема с принадлежностью к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства)^[10].

С одной стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства вызывает сомнение в их юридической природе как объектов недвижимости, и свидетельствует о том, что такие объекты не являются недвижимостью. С другой стороны, отнести такие объекты к категории движимых вещей также будет неверно, поскольку объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости, предусмотренные ГК РФ, а именно:

• — значимость и индивидуальную ценность;
• — неразрывную связь с земельным участком, на котором он расположен;
• — невозможность свободного передвижения данного объекта в пространстве без его обесценивания и изменения назначения ^[11].

Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним относятся только такие объекты, сооружение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Физическое единство земли и недвижимости выражается в том, что капитальные вложения (здания, сооружения и пр.), которые создает человек, становятся улучшениями самой земли, ее физическими и экономическими свойствами. В этом случае к недвижимости относятся здания, сооружения, квартиры, помещения, т. е. те вложения, существование которых невозможно без физической связи с землей. Но такая связь не является абсолютной, так как существует возможность физического перемещения (например, дачных домиков, гаражей, торговых киосков). Однако физическое перемещение не изменяет природы недвижимости, поскольку ее объекты приобретают функциональные свойства только при их размещении на земле в определенном месте. Например, дача, расположенная внутри промышленной застройки, перестает соответствовать своему функциональному назначению и теряет свою полезность и стоимость.

Таким образом, земля и другие объекты недвижимости находятся не только в физической, но и в экономической связи с землей. Это означает, что экономическая ценность земли зависит от тех объектов, которые на ней расположены. В свою очередь, полезность и стоимость самой недвижимости определяется качественными характеристиками земли.

Подобная взаимосвязь позволяет рассматривать недвижимость в двух значениях. В широком понимании недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком понимании недвижимость — это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей.

Чисто экономическое содержание недвижимости можно определить как материально-вещественную форму капитала, сращенного с землей. Двойственный подход дает возможность использовать различные способы регулирования, управления недвижимостью, механизмы ее оценки и налогообложения. Сейчас в Российской Федерации существуют различные институты регулирования недвижимой собственности. Например, Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству регулирует земельные отношения. Проблемы недвижимости в узком смысле решает Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству, а также другие учреждения. Но настоящая природа недвижимости раскрывается лишь при определении ее в широком смысле, что позволяет выяснить специфические черты ее товарной формы.

Особая природа недвижимости связана с таким фундаментальным свойством земли, как ограниченность^. Последняя означает, с одной стороны, невоспроизводимость земли как природного блага (в этом смысле альтернативная стоимость земли равна нулю), а с другой — ограниченные возможности воспроизведения тех объектов, которые расположены на земле.

Ограниченность обусловливает особые свойства товарной формы недвижимости. Одним из таких свойств является незыблемость (иммобильность) недвижимости. Это означает не только физическую невозможность передвижения, а прежде всего закрепленное местоположение недвижимости как объекта хозяйственного и правового оборота, в связи с чем возникает необходимость государственной регистрации недвижимости, изменяются условия налогообложения. Владение недвижимостью как неперемещаемым капиталом формирует у ее владельцев потребность в политической и экономической стабильности. Чем больше владельцев недвижимости, тем больше людей заинтересованы в процветании и порядке в стране, в рамках которой только и может существовать такое дорогое и ценное благо.

Следствием ограниченности становится косвенная мобильность, т. е. ограниченные возможности функционального использования недвижимости. Это означает, что недвижимость не может сама переместиться в сферу^[12]

наиболее выгодного использования, а, наоборот, все остальные ресурсы должны привлекаться к ней.

Ограниченность выражается в таких свойствах недвижимости, как длительность создания, высокая капиталоемкость, долгосрочность существования. Существенным свойством недвижимости как товара является ее неоднородность в форме объективной (например, различия качественных характеристик) и субъективной (существование различных преимуществ, желаний потребителей) дифференциации.

Важным свойством недвижимости является ее низкая ликвидность, т. е. неспособность быстро превращаться в денежную форму. Однако, в отличие от других низколиквидных товаров, недвижимость меньше подвержена инфляционному обесценению вследствие ее взаимосвязи с землей^[13].

Важным пунктом характеристики недвижимости является способ использования. Этот аспект позволяет выделить потребительскую, производственную, коммерческую, доходную и инвестиционную недвижимость.

Недвижимые вещи обычно сложные, так как состоят из совокупности разнородных вещей, создают единое целое и используются по единому назначению. Среди недвижимости только земельный участок, если на нем нет строений, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При совершении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться любой из вещей, входящих в состав сложной недвижимой вещи, исключить из ее состава любую вещь.

Важно запомнить!

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на пего невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Введение

понятия «недвижимая собственность» подчеркивает, что недвижимость как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, а также требует особого внимания к проблемам содержания права собственности. Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах — ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Только четкое правовое закрепление конкретных объектов собственности за их субъектами, определение их правового статуса с определением соответствующего «пучка прав», экономической и другой ответственности, невзирая на тип собственника (частное лицо или государство), создают мощные экономические и другие стимулы для рациональной организации использования и воспроизводства собственности.

Таким образом, объем правомочий субъекта, но отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально ее использовать в соответствии со своими интересами. Например, один и тот же объект недвижимости можно использовать для обеспечения функционирования предприятия или организации, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или продать через оиределен;

ное время. Отсюда следует, что существенное отличие недвижимой собственности состоит в том, что она одновременно может выступать для разных лиц в разных экономических качествах.

• [1] Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2.
• [2] Бизнес: оксфордский толковый англо-русский словарь. М., 1995. С. 543.
• [3] Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада / нрсдисл. и научн. рсд.проф. Е. А. Суханова. М., 1992. С. 110—115.
• [4] Розенберг Дж. Инвестиции: терминологический словарь. М., 1997. С. 268.
• [5] Алексеев С. С. Право собственности: проблемы теории. М., 2007. С. 144.
• [6] Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М. И. Брагинского. М., 2000. С. 139.
• [7] Розенберг Дж. Инвестиции: терминологический словарь. М., 1997. С. 268.
• [8] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
• [9] Закон РФ от 21.02.1992 № 2395−1 «О недрах».
• [10] 2 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью. М., 1996. С. 67.
• [11] Кущепко В. В. Новеллы законодательства о недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 3 (42). С. 57.
• [12] Масевич М. Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости // Правои экономика. 1996. № 12. С. 17—28.
• [13] 2 Экономика недвижимости: учеб, пособие / под ред. В. И. Ресина. М., 2000. С. 138.