Формирование экономических основ градостроительной деятельности

В результате изучения данной главы студент должен: знать экономические основы градостроительной деятельности;

основные аспекты взаимосвязи государственного стратегического планирования и территориального развития;

основные приоритеты территориального развития России;

уметь оценивать наличие экономических подходов к организации градостроительной деятельности в деятельности регулирующих органов и в нормативных документах;

анализировать документы государственного стратегического планирования в части территориального развития;

обосновывать необходимость пространственного подхода при планировании развития территорий; владеть навыками общего анализа документов стратегического планирования на федеральном и региональном уровне в части приоритетов территориального развития;

навыками оценки эффективности распределения полномочий в сфере градостроительной деятельности и управления территориальным развитием на уровне субъекта Российской Федерации.

Экономический подход в развитии градостроительной деятельности

Один из полезных навыков, который необходимо в себе развивать вне зависимости от того, в какой области, связанной с градостроительной деятельностью или территориальным развитием, вы будете работать, — это способность выявлять и критически анализировать экономические интересы субъектов в отношении конкретных территорий, земельных участков или объектов недвижимости. В работах «Экономика недвижимости» и «Основы девелопмента недвижимости» достаточно много внимания уделяется экономическим интересам в отношении объектов недвижимости и земельных участков. Тот факт, что речь идет о градостроительной деятельности, которая направлена на развитие территорий и представляет собой элемент государственной политики, не отменяет необходимости оценивать экономические интересы субъектов градостроительной деятельности. Разумеется, речь идет об определенной специфике, которая, на наш взгляд, выражается в следующем:

• • определение и оценка экономической сущности градостроительной деятельности;
• • необходимость формирования и оценки экономической логики законов и иных нормативно-правовых актов, направленных на регулирование градостроительной деятельности;
• • оценка наличия и эффективности экономических механизмов разрешения противоречий и конфликтов в системе законов и нормативно-правовых актов, направленных на регулирование сферы недвижимости, земельных и градостроительных отношений;
• • наличие экономической концепции в документах государственного стратегического планирования в части территориального развития и градостроительной деятельности;
• • экономическая логика в функциональной организации органов власти, ответственных за территориальное развитие.

Прокомментируем выделенные направления.

Определение и экономическая сущность градостроительной деятельности. Вне всякого сомнения, сферы недвижимости, земельных отношений и градостроительной деятельности по своей природе сложны, и если знакомство с ними в первом приближении начать с изучения действующего законодательства, то существует риск, что будущий специалист никогда не познает их сути, разве что сможет выучить базовые определения. Еще менее продуктивным будет изучение документов, регулирующих градостроительную деятельность и процедуры, регламентирующие деятельность по развитию территорий. Важно, чтобы в отношении любого сложного явления была доступна его простая сущность. Необходимо, чтобы каждый, кто постигает основы градостроительной деятельности, начинал с понятных базовых положений и в случае затруднений мог вернуться к исходным данным. Соответственно, практикующие специалисты и тем более законодатели должны руководствоваться базовыми понятиями и принципами. На наш взгляд, ориентация на потребности, которые призвана удовлетворить градостроительная деятельность, т. е. ее экономическая сущность, — это именно та база, на которой должна строиться как логика законодателя и регулятора, так и собственно профессиональная деятельность. Как мы показали в данной работе, градостроительная деятельность направлена на рациональной использование городских земель и развитие объектов инфраструктуры. Она преследует достижение таких социально-экономических целей, как формирование комфортной среды и устойчивое развитие территорий. Очевидна простая и понятная экономическая логика в определении градостроительной деятельности. Исходная цель — благосостояние. В аспекте градостроительной деятельности оно достигается посредством создания комфортной городской среды (забота о ныне живущем поколении) и на основе соблюдения принципов устойчивого развития (учет интересов и забота о благосостоянии будущих поколений). Таким образом, если взять за основ}' эту несложную схему определения градостроительной деятельности, то вся дальнейшая логика развития и наполнения законодательных и иных нормативно-правовых актов будет отталкиваться от этих исходных основ.

Экономическая логика законодательства о градостроительной деятельности. Как мы отметили, в основных законодательных актах, направленных на регулирование градостроительной деятельности, должна просматриваться экономическая логика. Прежде всего, она быть заметна в структуре документа. Например, в Градостроительном кодексе^[1] выделены следующие основные разделы:

• • общие положения;
• • полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области градостроительства;
• • ценообразование и сметное нормирование в области градостроительной деятельности;
• • территориальное планирование;
• • нормативы градостроительного проектирования;
• • градостроительное зонирование;
• • планировка территории;
• • архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства;
• • саморегулирование в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
• • эксплуатация зданий и сооружений и др.

Мы не намерены давать критическую оценку российскому градостроительному законодательству, анализировать его экономическую логику. Мы лишь показываем, что в структуре основного документа, ретуширующего градостроительные отношения, необходимо, чтобы:

• 1) все заявленные понятия получили развитие, были ясны их экономический смысл и целесообразность;
• 2) из текста закона было очевидно, решению каких функциональных задач градостроительной деятельности содействует тот или иной раздел.

Наличие и эффективность экономических механизмов разрешения противоречий и конфликтов в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность. Как отмечалось, градостроительная деятельность по своей природе очень конфликтна. Вопрос в том, насколько эти конфликты острые и существуют ли способы их разрешения. Ущемление интересов определенной группы граждан, тех или иных сообществ, соседств и иных субъектов градостроительной деятельности может проявляться в следующих формах:

• • прямой ущерб в результате градостроительной деятельности (например, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд);
• • косвенный ущерб;
• • ущемление субъективных интересов при осуществлении градостроительной деятельности.

В современной практике развития российских городов много примеров того, как в процессе развития территорий неизбежно наносится ущерб отдельным гражданам или юридическим лицам. Наряду с изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, реализуется все больше проектов комплексного развития территорий. Это говорит о том, что на практике востребованы специалисты экономического профиля, способные на стадии проектирования развития городских территорий оценивать затраты, связанные с выплатой возмещения и возникновением непредвиденных рисков выплаты компенсаций.

• [1] Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от29 декабря 2004 г. No 190-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.).