Правовое регулирование сделок с земельными участками

Сделки с земельными участками — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земельных участков. Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях — и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т. д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство регламентирует оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков.

Сделки с земельными участками должны осуществляться с учетом их оборотоспособности.

Оборотоспособность земельных участков — это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное владение и (или) пользование другим лицам, если это нс наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые следующими федеральными объектами:

• • государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
• • зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
• • зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
• • объектами организаций федеральной службы безопасности;
• • объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• • объектами использования атомной энергии, пунктами храпения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• • объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• • объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• • воинскими и гражданскими захоронениями;
• • инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

• • в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота;
• • из состава земель лесного фонда;
• • в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• • занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; музеями-заповедниками;
• • предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• • предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуницииального значения или местного значения;
• • занятые объектами космической инфраструктуры;
• • расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению
• • расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• • в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности:

• • неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совершении сделки. Это означает, что собственник земельного участка, целевое назначение и разрешенное использование которого предполагает, например, выращивание сельскохозяйственной продукции, не вправе продать его третьему лицу для строительства промышленного объекта. Для этого необходимо предварительно осуществить сложную процедуру изменения категории земель, как это предписывает Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
• • прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками. Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Как уже отмечалось выше, ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте;
• • ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется главным образом на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения;
• • необходимость сохранения режима использования земель. Это означает, что должен быть сохранен режим использования земель, установленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку (сервитут), технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, коммуникаций и т. д.