Влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости в России

Сразу оговоримся: данный материал не претендует на роль точного прогноза — тем более, что любой экономический прогноз в сложившейся ситуации является крайне неблагодарным занятием. Мы же просто рассмотрим сложившуюся ситуацию и будем рассуждать о том, какие негативные или позитивные последствия она может иметь.

Во многих СМИ и многие политики легко бросаются терминами, «финансовый кризис», «экономический кризис», не осознавая до конца громадную разницу между этими понятиями.

Экономический кризис это фаза экономического цикла, характерная резким спадом объемов производства, полным расстройством финансовой и банковской системы, как следствие, безработицей, девальвацией национальной валюты и уходом с рынка иностранного капитала.

Финансовый же кризис это системное нарушение функционирования финансового механизма, в т. ч. банковской системы, возникающей на фоне каких-либо внешних раздражителей или чрезвычайных политических событий.

В случае наступления экономического кризиса, для государства это оборачивается полнейшей катастрофой, в особенности для развивающейся страны.

То, что происходит на сегодняшний день у нас, по всем критериям, свидетельствует о преддверии финансового кризиса.

Поскольку у нас сработали одновременно два фактора черезвычайные политические события наложились на внешний раздражитель происходящие события в Европе и Америке.

Безусловно, мировой кризис затронет нашу финансовую систему, но громких и масштабных крахов не произойдет.

1. Ценовая ситуация на рынке недвижимости: основные итоги 2007 г. (докризисные)

В прошедшем 2007 г. тенденции российского рынка жилья находились под воздействием разнонаправленных факторов социально-экономического развития.

С одной стороны, как и в предшествующие годы, наблюдались высокие темпы прироста ВВП (8,1%) и инвестиций (более 20%), сохранялась устойчивость бюджетной системы, продолжался приток иностранных инвестиций и капитала, чистая величина которого оказалась рекордной. Рост благосостояния населения выразился в росте реальных располагаемых доходов (на 10,4%) и реальной начисленной заработной платы (на 16,2%). Хорошим фундаментом для всего этого были растущие валютные поступления от российского экспорта. Цена на нефть Urals на мировом рынке росла практически весь год с небольшими перерывами в августе и декабре.

С другой стороны, обозначились новые вызовы финансовой стабильности в виде явного увеличения темпов инфляции на потребительском рынке, что стало особенно заметно с конца лета и начала осени.

В итоге в 2007 г. впервые с конца 1990;х годов произошло увеличение годовых темпов инфляции. Ближе к концу года российская экономика стала ощущать отдаленные последствия кризисных явлений в мировом хозяйстве, выразившиеся в падении индексов фондового рынка и некотором ужесточении условий потребительского и ипотечного кредитования населения.

В то же самое время в стране сохранялись стабильность и относительная предсказуемость политической ситуации, что определило общий благоприятный фон для всей экономики, включая поведение игроков рынка недвижимости.

Обобщенной характеристикой ситуации на рынке жилья могут служить данные табл. 1, где представлена величина средней удельной цены предложения квартир в городах России в конце 2004, 2005, 2006 и 2007 гг. (в долларовом исчислении), рассчитанной по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости

Таблица № 1

Динамика средней удельной цены предложения квартир в 20 042 007 гг.

В итоге за 2007 г. наиболее высокие темпы роста цен на жилье (более чем в 1,5 раза) отмечались в Красноярске (на 81%), в Перми (на 58%), в Краснодаре (на 52%). За ними следовала группа городов, где прирост цен на жилье находился в интервале от 30 до 45%: Ульяновск (на 45%), Новосибирск (на 42%), Тюмень (на 42%), Кемерово (на 37,5%), Тверь (на 34%).

Во всех остальных городах выборки наблюдался рост цен, не превышающий 30%, причем в Подмосковье и Ижевске их уровень мало отличался от уровня декабря 2006 г.

По сравнению с 2006 г. рост цен замедлился в большинстве городов, за исключением Красноярска, а в Перми замедление прироста цен оказалось чисто символическим (58% в 2007 г. против 62% в 2006 г.).

При этом стоит отметить, что, несмотря на замедление темпов роста цен на жилье в большинстве городов в 2007 г., в Москве она превысила 5 тыс. долл./кв.м, в Санкт-Петербурге 3 тыс. долл./кв.м, а в целой группе городов (Пермь, Тюмень, Красноярск, Новосибирск, Краснодар) 2 тыс. долл./кв.м, в Уфе вышла на уровень 2 тыс. долл./кв.м, а в Ульяновске и Петропавловске-Камчатском превысила 1 тыс. долл./кв.м. В Екатеринбурге уровень цены на жилье стал превышать подмосковный, тогда как в предшествующие три года ситуация была обратной.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

a. города, где цены с самого начала года были стабильны незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

b. города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Ульяновск, Уфа, Стерлитамак, Тюмень, Петропавловск-Камчатский;

c. города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Санкт-Петербург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Тверь, Пермь, Краснодар;

d. города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

Если рассматриваь трехлетний интервал 20 052 007 гг., то более чем втрое выросли цены на жилье в Твери, Ярославле, Перми и Новосибирске, в 2,93 раза в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в 2,8 раза в Ижевске, в 2,72,8 раза в Москве и Московской области, в 2,62,7 раза в Ростове-на-Дону, Красноярске, Уфе, и, наконец, менее чем вдвое в Петропавловске-Камчатском.

2. Рынок недвижимости России в период финансового кризиса

Переходя к анализу реальных (исключающих влияние инфляции) цен на жилье в период настоящего кризиса, необходимо напомнить о динамике основных макроэкономических показателей. В ушедшем году потребительские цены выросли на 11,9%. Средний номинальный курс доллара в декабре 2007 г. составил 24,57 руб., тогда как в декабре 2006 г. 26,29 руб.

Следовательно, индекс девальвации рубля к доллару составил в 2007 г. 0,935, что означало укрепление курса российской национальной валюты. Соответственно, индекс инфляции доллара в России за 2007 г. составил 1,197.

Продолжалось обесценение доллара внутри России, за истекший год его покупательная способность сократилась примерно в той же степени, как и в 2006 г. (более 16%). Если рассматривать трехлетний период 20 052 007 гг., то индекс девальвации рубля к доллару составил 0,88, а индекс инфляции доллара за эти два года 1,537, покупательная способность доллара упала почти на 35%.

Современный рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это миллионы квартир со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия консьержа.