Социальная политика. 
Экономика недвижимости

Вне всякого сомнения, человек нуждается в социальной инфраструктуре. Речь идет о здравоохранении, образовании, защите детей, материнства и пожилых людей. Данные факторы могут стать решающими при выборе места для жизни и деятельности экономического человека. Отставляя за кадром вопросы прямой адресной помощи отдельным слоям населения, отметим, что государство создает систему косвенных стимулов, обеспечивающих социальную привлекательность конкретных территорий, а значит, поощряет девелоперов к их освоению.

Комментарий 32

О социальной ответственности застройщика

С одной стороны, мы признаем, что движимы экономическими мотивами, а в бизнесе — жаждой получения прибыли. С другой стороны, мы склонны призывать застройщика или девелопера к социальной ответственности. Уже оскомину набил пример про ответственность и экономический эффект такой процедуры для застройщика, как расселение граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, и вполне объяснимое стремление сэкономить на этих процедурах. Или, например, возложение на застройщика таких обременений, как требование строительства объектов социально-бытового назначения.

Естественное стремление застройщика сэкономить на возведении объектов, не приносящих ему прямого дохода, вряд ли стоит осуждать. Пока этот вопрос не решается в рамках деловой этики и социальной ответственности, он как минимум должен решаться экономически. Экономическое решение заключается в том, что создание комфортной среды, которая во многом обеспечивается за счет наличия в жилых и деловых районах социальных объектов, есть вопрос создания добавленной стоимости территории, и это в результате отразится и на стоимости квадратного метра вводимого жилья. В общем, социальная ответственность застройщика базируется на прочной экономической основе.

Центральный банк и рынок недвижимости

Еще один недооцененный вопрос в отечественной научной литературе — взаимосвязь политики центрального банка и рынка недвижимости. Можно даже говорить о некотором предубеждении, что рынок недвижимости — это реальный материальный сектор, центральный же банк с проводимой им денежно-кредитной политикой и мерами банковского надзора — это сфера финансово-кредитная, лишь опосредованно влияющая на рынок недвижимости. О тотальности этого опосредованного влияния через процентную политику мы уже говорили.

В этом комментарии обратим внимание, что одной из проблем Банка России является мониторинг действия так называемых трансмиссионных каналов. Речь идет об оценке эффективности регулирующего воздействия Центрального банка РФ на реальную экономику. Как нам понять, что, например, увеличение денежной массы за счет снижения процентных ставок или приобретения ценных бумаг, иностранной валюты и драгоценных металлов у коммерческих банков не просто привело к увеличению ликвидности крупнейших игроков московского рынка, а отразилось на ликвидности и кредитной активности по всей стране?

По нашему мнению, есть две основные проблемы в функционировании трансмиссионного механизма. Во-первых, это оценка взаимосвязи изменений банковской ликвидности и объема денежной массы с развитием операций кредитования реального сектора экономики. Во-вторых, необходимость удостовериться, что воздействие Банка России имело эффект в конкретных регионах страны. По какому показателю нам следует судить об эффективности денежно-кредитной политики Центрального банка РФ в конкретном регионе или на конкретной территории? Например, рост количества операций банков по кредитованию не гарантирует развитие той территории, на которой эти банки находятся. Увеличение остатков на всех видах счетов юридических и физических лиц тоже не всегда свидетельствует, что они будут инвестированы на этой территории и принесут ей долгосрочное благо. По нашему мнению, именно рынок недвижимости является тем самым индикатором деловой активности и показателем регионального или территориального развития, который напрямую связан с применением инструментов денежно-кредитной политики и отражает уровень развития конкретной территории.

Во-вторых, появление более привлекательных финансовых инструментов способствует выходу ряда инвесторов из проектов в сфере недвижимости, что увеличивает предложение на рынке объектов недвижимости и проектов. В-третьих, банки и иные кредитно-финансовые институты пересматривают свою кредитную политику в отношении объектов недвижимости. А как мы отмечали, одна из особенностей недвижимости и, как следствие, рынков недвижимости — это длинные и специальные циклы финансирования, условия которого в результате определяют стоимость проекта.

Эти изменения приобретают масштабный характер при наличии широких слоев массовых заемщиков (например, при ипотечном кредитовании), которые могут начать изменять свои планы и при благоприятном изменении ставок предъявить повышенный спрос на недвижимость, а при повышении ставок — даже отказаться от ранее приобретенных объектов, что увеличит их предложение на рынке.

Таким образом, любые изменения в государственной денежно-кредитной политике (а они выражаются в изменениях процентных ставок на рынке и банковской ликвидности) немедленно оказывают воздействие на всех участников рынка недвижимости, вынужденных корректировать свои планы. Произойдет ли эта коррекция в интересах экономического человека, будет ли способствовать более эффективному освоению пространства, добавит ли мотивации собственникам и пользователям недвижимости увеличивать свою активность — это вопросы направления денежно-кредитной политики, которая может быть сдерживающей (увеличение ставок, сжатие ликвидности) или экспансионистской (разогрев деловой активности путем снижения процентных ставок и увеличения денежной массы).

Еще одно направление, которое входит в сферу ответственности центрального банка и непосредственно влияет на развитие рынка недвижимости, — это банковский надзор. Казалось бы, какая может быть связь между мерами центрального банка по защите вкладчиков и кредиторов коммерческих банков и развитием рынка недвижимости? На самом деле в рамках банковского надзора центральный банк вырабатывает систему показателей для банков, которые призваны ограничить кредитование операций под залог недвижимости или девелоперских проектов в целом.

Комментарий 34

Банковский надзор и развитие рынка недвижимости

Основная задача банковского надзора заключается в защите интересов вкладчиков и кредиторов банковского сектора и недопущении системного банковского кризиса, вызванного ростом недоверия к банковской системе, что может привести к оттоку средств из банков.

Центральный банк РФ осуществляет мониторинг стабильности банков на основе ряда показателей (пруденциальных норм деятельности), суть которых сводится к установлению лимитов рисков для банковских операций. Превышение лимита при проведении операций, например, при кредитовании клиентов, означает, что банк принимает избыточный риск, а значит, необходимо принять меры для нормализации этого показателя.

Центральный банк РФ также требует от банков создавать так называемые резервы на возможные потери. Суть их заключается в том, что если банк проводит рискованную операцию (например, выдает необеспеченный кредит), то он должен немедленно создать под эту операцию определенный резерв, размер которого зависит от степени риска и иногда может доходить до 100%. Фактически денежные средства никуда не перечисляются, а относятся на расходы банка. Суть резервирования состоит в том, что сумма, направленная на финансирование операции, имеющей, по мнению Банка России, рискованный характер, условно считается уже потерянной и подлежит списанию. Естественно, если все пройдет хорошо и средства банку вернутся, то сумма, направленная в резерв, будет восстановлена в доходы банка.

Если банк активно занимается инвестициями в недвижимость, девелоперские проекты, приобретает права аренды земельных участков, формирует кредитный портфель с залогами в виде недвижимости или прав на нее, то он, соответственно, формирует резервы на возможные потери.

Таким образом, если государство в лице Центрального банка РФ стремится снизить уровень активности банков на рынке недвижимости, то нормативы по созданию резервов ужесточаются. В развитых странах такая политика получила название политики контрциклического регулирования, когда регулятор начинает ужесточать требования в начале перегрева рынка и смягчать их, если есть основания считать, что намечается стагнация.