Признание вещи частью земельного участка или вспомогательной вещью

Следующий аспект проблемы — признание объекта самостоятельным или вспомогательным объектом, а также частью земельного участка. Такие ситуации возникали с такими объектами, как, например, дорожное покрытие, замощение, покрытие, ограждение и т. п. В этом аспекте российская практика богата примерами.

Например, суды склонны признавать замощение частью земельного участка, а не самостоятельным объектом недвижимости. Согласно одному из определений ВС РФ^[1] замощение участка не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью:

«Спор по настоящему делу возник в отношении вещи — объекта незавершенного строительства, которым является благоустроенная площадка со степенью готовности 1,18% (лит. 1), площадью застройки 1227 м^[2].

…при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса)" (выделение курсивом наше. — М. К.).

Свои пояснения по данному вопросу сделало и Министерство экономического развития РФ в письме от 30 апреля 2014 г. № Д23и-1518 «О рассмотрении обращения»:

«При этом замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования.

В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями, перемещение которых причинит несоразмерный их назначению ущерб, то есть не обладают признаками, указанными в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, права на такие объекты государственной регистрации не подлежат" (выделение курсивом наше. — М. К.).

Однако вопрос классификации замощения или покрытия как движимых вещей не закрыт. Зачастую требуется дальнейшее исследование, в частности, отвечает ли объект признакам сооружения (см. комментарий 47).

Комментарий 46

Примеры классификации объектов как сооружений

В российской практике распространены случаи, когда собственники или арендаторы земельных участков ходатайствуют о признании объектов, расположенных на их земельных участках, в качестве объектов недвижимости, которые зачастую обладают признаками недвижимого имущества, однако признаются в результате судами в качестве частей земельных участков.

Например, по материалам постановления Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17 085/12, предприниматель (арендатор) получил земельный участок для эксплуатации стадиона. Далее ему удалось зарегистрировать право собственности на футбольное поле. В процессе подачи документов на выкуп земельного участка, расположенного под данным футбольным полем, возник спор, одним из аспектов которого стало то, что футбольное поле не является самостоятельным объектом недвижимости. Президиум ВАС РФ, в частности, пояснил, что такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11 052/09 и от 17 января 2012 г. № 4777/08).

Казалось бы, по аналогии можно решить и похожий спор о признании покрытия для бега объектом недвижимого имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 августа 2013 г. № АЗЗ-16 416/2012). Как отмечается в материалах дела,". .суд апелляционной инстанции признал, что наличие покрытия для бега и благоустройство земельного участка, на котором расположено спорное сооружение, представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, но не влечет создание нового объекта недвижимости, в связи с чем, сооружение не может быть признано объектом недвижимости, предназначенным для самостоятельного использования". Однако, оценив дополнительно представленные обществом доказательства, указанные в решении, суд первой инстанции обоснованно установил, что сооружение обладает признаками спортивного сооружения, вследствие чего в силу положений Федерального закона от 4 декабря 2007 г. № 329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» является объектом недвижимого имущества.

В частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (в ред. от 2 июля 2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сказано: «Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов…».

как объект недвижимости и в соответствии с законом. В дополнение к возможности индивидуально определить данный объект эта характеристика может быть использована для признания дорог и асфальтовых покрытий н сд в и ж и м ы ми ве щам и.

Если обратиться к законодательству, то согласно ст. 3 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:

«…автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог» (выделение курсивом наше.—М. К.).

Таким образом, действующее законодательство не содержит четкого определения автодороги в качестве объекта недвижимого или движимого имущества. Вот, например, позиция одного из судов^[3]:

«…асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Доказательств возведения… автодороги к цеху… как объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию в порядке, установленном на момент его возведения… в материалах дела не имеется" (выделение курсивом наше. — М. К.).

Комментарий 47

Дорога и дорожное покрытие как объекты недвижимости

Пункт 1.1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что по инициативе заявителя допускается представление заявлений о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества в федеральный орган в области государственной регистрации или его территориальные органы по месту нахождения таких объектов недвижимого имущества.

Министерство экономического развития РФ в письме от 30 апреля 2014 г. № Д23и- 1518 «О рассмотрении обращения», в частности, отметило, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием (выделение курсивом наше. — М. К.). При этом замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования. В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями, перемещение которых причинит несоразмерный их назначению ущерб, т. е. не обладают признаками, указанными в ст. 130 ГК РФ.

Учитывая изложенное выше, по нашему мнению, автодорога, состоящая из бетонных плит с покрытием из асфальта, не является недвижимым имуществом. Соответственно, ее регистрация в качестве объекта недвижимости не требуется.

Согласно п. 11 ст. 1 (ГрК РФ) линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения являются линейными объектами. Также ст. 51 ГрК РФ установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Таким образом, автомобильная дорога создается с соблюдением порядка, установленного для создания объектов недвижимости (отвод земельного участка, получение разрешения на строительство, соблюдение строительных норм и правил, сдача в эксплуатацию).

В целом позиция Министерства экономического развития РФ сводится к тому, что вопрос отнесения объекта к объектам недвижимости может быть решен при проведении кадастровых работ. Также вопрос отнесения объекта к объектам недвижимости может быть решен на стадии получения разрешительной документации.

Следующий аспект проблемы — это признание объектов основными или вспомогательными. Показателен пример, который был рассмотрен и разъяснен в постановлении Президиума ВАС РФ^[4]:

«. .суды определили, что ограждение является именно таким вспомогательным объектом по отношению к административному зданию… и с учетом технического заключения констатировали, что данное сооружение не имеет самостоятельного назначения, а предназначено для обслуживания иных объектов недвижимости посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию…

По мнению судов, ограждение является объектом капитального строительства вспомогательного назначения, что предполагает его отнесение к категории недвижимого имущества.

Однако термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества» имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса.

В связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком".

Суды в каждом конкретном случае упираются в необходимость исследовать и устанавливать факт самостоятельного или вспомогательного значения и признавать объект недвижимостью либо только объектом капитального строительства или просто частью земельного участка. В своем исследовании они обращаются к свойствам объектов, их назначению, изучению, для удовлетворения каких нужд и потребностей создавался объект, который может быть признан или самостоятельным, или вспомогательным (обслуживающим), т. е., по сути, используют экономические критерии.

• [1] Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. № 303-ЭС15−5520 по делу
• [2] № А51−12 453/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам).
• [3] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 апреля 2014 г. по делу № А43−5960/2013.
• [4] Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 по делу№ А76−1598/2012.