Права на земельные участки и особенности их оборота в зарубежных правовых системах

Одним из самых актуальных вопросов, связанных с земельной недвижимостью, является вопрос о пределах использования земель в обороте и возможности приобретения земельных участков гражданами иностранных государств. Подход иностранных государств в этой сфере неоднозначен. Сходство проявляется в том, что практически ни одно государство мира не закрепляет в своей конституции абсолютное равенство права собственности на землю своих граждан и иностранцев^[1].

Различие заключается в степени ограничения возможностей иностранных граждан по приобретению прав на земельные участки. Страны можно разделить на группы в зависимости от того, насколько либеральна земельная политика в отношении иностранных граждан: 1) государства, в которых запрещена продажа иностранным лицам земельных участков (Тайланд, Абхазия и др.); 2) государства, в которых приобретение в собственность земельных участков иностранными лицами допускается, но с соблюдением определенных ограничений (большинство стран мира, в том числе Россия, Китай, Франция, ФРГ, Япония и др.); 3) страны, где нет нормативных запретов о предоставлении иностранцам земельных участков в собственность (Чехия и некоторые другие страны Европейского Союза, ряд стран Африки).

Наиболее распространенными земельными правами являются право собственности и право аренды. Как отмечается в юридической литературе, «при законодательном закреплении частной собственности на землю различных категорий и введении правил и условий их использования и хозяйственного оборота, в большинстве экономически развитых стран государство всемерно стимулирует внедрение аренды как формы земельного права»^[2].

Страны романо-германского типа. В Федеративной Республике Германия правовое регулирование земельных отношений осуществляется на основе положений Германского Гражданского Уложения (далее — ГГУ) и отдельных законов. Законодательно признаны все формы собственности на землю, при этом в частной собственности находится более 90% земель^[3]. В ст. 14 Конституции ФРГ предусмотрена особая охрана права собственности со стороны государства. Право собственности на землю регулируется параграфом 903 ГГУ. В соответствии с первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае, если тому не препятствует закон или права третьих лиц. Примечательно, что здания рассматриваются как составные части землевладения, и таким образом, на них тоже распространяется действие земельного права^[4]. Германское земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, предусматривающего запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающее развитие высокоэффективного агропромышленного производства в интересах общества. Сельхозпроизводителям предоставляется приоритетное право на приобретение сельскохозяйственных угодий по сравнению с лицами, не занятыми в сельском хозяйстве. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земель действуют в Швеции, Франции, Италии, Испании, Норвегии. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных целей, имеется и закон о планировании землепользования, который для государственных нужд предусматривает возможность по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т. д^[5].

Во Французской Республике правовые основы регулирования земельных отношений заложены в Гражданском кодексе Франции (Кодексе Наполеона) 1804 г. Книга II ГК Франции посвящена имуществам и различным видоизменениям собственности. Статья 518 ГК Франции относит земельные участки к недвижимому имуществу в силу природы. В рамках французской правовой системы земельный участок можно иметь на праве собственности, или на простом праве пользования, или обладать правом требования выполнения земельных повинностей (сервитутов). При этом последнему праву уделяется большое внимание: в ГК Франции имеется отдельный титул, посвященный сервитутам и земельным повинностям. Содержание правовых норм в этой части сводится к установлению пределов права собственности на земельные участки и его ограничениям правами третьих лиц. Например, согласно ст. 639 ГК Франции сервитут происходит или из естественного расположения участков, или из обязательств, установленных законом, или из соглашения между собственниками. Например, собственник нижележащего участка не может воздвигать плотину, которая препятствовала бы стоку воды. Собственник вышележащего участка не может делать ничего, что отягощало бы сервитут нижележащего участка (ст. 640 ГК Франции)^[6].

Для земельного права Франции характерен дифференцированный подход к правовому режиму земель в целях их охраны и рационального использования. Законодательством установлена система, при которой требуется разрешение властей при совершении земельных сделок, влекущих появление новых землепользователей (договора купли-продажи или аренды). Такая своеобразная система контроля за сменой фактических землепользователей позволяет четко определять субъектов земельных прав, а в случае нарушения законодательства справедливо распределять меры ответственности. В стране активно создаются семейные фермы. При предоставлении земельных участков в целях ведения семейного фермерского хозяйства учитывается опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующая аграрная квалификация. В целях сохранения качества земель предпочтение отдается наиболее квалифицированным фермерам. В среднем предельная площадь таких хозяйств составляет не менее 25 га, по разрешению Минсельхоза Франции установлен региональный коэффициент в 30% по отклонению от этой цифры. Максимальный размер хозяйства не установлен, но при увеличении размеров хозяйств, выходящих за два минимальных (путем покупки земли или ее аренды), фермер должен получить разрешение властей. Аналогичное разрешение требуется, если ферма размером в два минимальных будет сокращаться^[7].

В других странах Европейского Союза порядок приобретения земельных участков и недвижимости иностранными гражданами носит разрешительный характер, но есть и исключения из правил. Например, в Польше разрешительный порядок не распространяется на иностранных физических лиц, имеющих место жительства в данном государстве, в соответствии с польским Законом о приобретении недвижимости иностранцами 1920 г.^[8] они могут приобрести земельные участки, за исключением объектов на приграничных территориях, если им был выдан вид на жительство или разрешение на пребывание как долгосрочному резиденту Европейского Союза, и после этого они прожили в Польше не менее пяти лет^[9]. Ограничения на приобретение земли действовали в Чехии, но в настоящее время иностранные граждане могут приобретать в собственность даже земельные участки сельскохозяйственного назначения и лесные угодья. Отмена ограничений связана со вступлением Чехии в Европейский Союз и подписанием Акта условий вступления в Европейский Союз (неотъемлемая часть Договора о вступлении Чехии в Европейский Союз)^[10].

В странах англосаксонского типа (США, Великобритания, Новая Зеландия и т. д.) земельное законодательство не выделяется в виде отдельных нормативных актов или их частей. Земельные отношения регулируются в основном общим правом, которое сформировалось еще во времена феодальной Англии, а потому многие средневековые правила-прецеденты общего права сохранили в той или иной степени значение для современного права собственности на земельные участки. Управление земельными ресурсами строится на данных из Земельного реестра ее Величества (Her Majesty Land Register), основанного еще в 1862 г., который представляет собой реестр титулов на землю и другие объекты недвижимости и содержит юридические сведения о сделках с земельными участками на территории Англии и Уэльса. В Шотландии также действует Система регистрации земель (Land Registration System), которая отражает юридические титулы и ограничения прав на земельные участки, что позволяет вести учет земель и служит гарантией законных прав собственников. В Великобритании земля и земельные участки юридически являются собственностью Короны, поэтому гражданам они предоставляются на других вещных правах. Право владения {seizin) земельным участком в англо-американских странах фактически включает все правомочия собственника и соответствует принятому в континентальной правовой семье праву собственности {ownership). Земельный участок и здания, расположенные на нем, считаются единым объектом недвижимости. В англо-американской правовой системе имеют место различные виды прав на землю. Традиционно их разделяют на две группы: первая — титулы, связанные с правом собственности (право собственности {fee simple absolute); право собственности, ограниченное в порядке наследования и отчуждения {tee conditional, fee-tail)] пожизненное владение {life estate)), вторая — титулы, называемые «несвободным держанием» земельных участков (срочная аренда, аренда с пролонгацией, бессрочная аренда и аренда с согласия собственника)^[11]. Сведения о переходе прав на земельные участки вносятся в Земельный реестр. Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане и юридические лица имеют право приобретать земельные участки на различных титулах.

В японской правовой системе земельно-правовые нормы занимают особое место ввиду того, что земельные ресурсы страны сильно ограничены, а плотность населения в стране увеличивается (особенно ввиду развития строительства городских территорий и миграции населения из районов крупных промышленных аварий). Поэтому земли сельскохозяйственного назначения становятся наиболее важным объектом охраны со стороны государства. Э го объясняет тот факт, что все правовые вопросы, связанные со сменой правообладателя земельного участка — собственника или арендатора, решаются с активным участием государственных органов и при их согласии. Законодательство Японии действует весьма строго в отношении претендентов на земельные участки сельскохозяйственного назначения: во-первых, собственник земли должен самостоятельно обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует; во-вторых, существует требование к землепользователю (хотя бы одному из членов крестьянского хозяйства) быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме; в-третьих, законом установлены предельные размеры сельскохозяйственных угодий после их приобретения или аренды. Так, их общая площадь должна быть не менее 0,5 га (2 га на Хоккайдо) или больше, за исключением отдельных случаев ведения особо интенсивного типа производства; в-четвертых, крестьянин должен постоянно не только работать, но и жить на ферме, иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы. Если гражданин удовлетворяет всем этим требованиям то он признается «физическим сельскохозяйственным лицом». Соответственно таковым не может быть иностранный гражданин^[12].

• [1] Конституции государств Европы / под ред. Л. А. Окунькова. М.: Норма, 2007. С. 43.
• [2] Государственное регулирование земельных отношений за рубежом / под ред. Л. И Кошкина. М.: Триада Плюс, 2007. С. 56.
• [3] URL: http://archive.kremlin.ru/tcxt/stcdocs/30 890.shtml (дата обращения: 12.04.2015).
• [4] Выступление А. Тойбера, начальника отдела сельского хозяйства Посольства ФРГ //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 2−3.
• [5] Назаренко В. И. Зарубежный опыт функционирования земельного рынка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 8. С. 44.
• [6] Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с франц. В. Захватаев; отв.ред. А. Довгерт. Киев: Истина, 2006. С. 227.
• [7] Назаренко В. И. Указ. соч. С. 43.
• [8] Вестник законодательства. 2004. № 49. Ст. 466.
• [9] См.: Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: сб. ст. / отв.ред. И. А. Иконицкая. М.: Волтере Клувер, 2009. С. 271.
• [10] URL: http://www.cz-estate.pro/news/v-2011;godu-inostrancy-smogut-pokupat-v-chehii-zemlyu-i-lesnye-ugodya.html (дата обращения: 12.04.2015).
• [11] См.: Коновалов Л. В., Толстой Ю. К. Право собственности на недвижимость по англо-американскому праву: но книге Д. Криббста «Принципы права собственности» // Правоведение. 1995. № 2. С. 119.
• [12] Назаренко В. И. Указ соч. С. 47.